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めざせ、不動産投資で月々20万のキャッシュフロー

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七件目、物件の詳細
2004年11月　に初めて手に入れた不動産が競売物件でした。

それから5年の月日が流れ、今では6件の不動産を買うことができました。しかし、一件目以外はすべて一般に流通している物件ばかりです。


不動産市場の品薄状態と競売市場の過熱により、競売での落札価格が一般市場と変わらないことが多くなり、競売に挑戦するメリットを感じなくなり、一般市場に出回っている物件に対し、価格交渉を入れて、安く手に入れる方法へとシフトしていました。


しかし、ここ最近の不況もあり、本来の競売不動産の姿である一般市場より安い価格での落札が増えてきました。
そのため、一般市場より安く手に入れる可能性がある競売市場の旨みが復活したので、5年ぶりに競売不動産へ挑戦することにしました。


ただ、競売物件の中でも、人気なのがきれいな築年数の新しい一戸建てと区分所有マンションです。
この二種類は落札価格が高騰しますので、投資対象としてはあまり興味がわきません。


何度か入札しましたが、失敗が続きました。


物件の狙い目を築年数の古い一戸建てに絞ることにしました。ただし、古い木造の戸建ては落札後のリフォーム代がかさんでしまえば、安くで落札した意味が薄れますので、裁判所の資料をよく理解し、ある程度リフォームを行っている物件がチャンス物件です。


そして、この物件と出会いました。

6年前に前所有者さんが、プロの業者さんから購入しており、そのときに、水回りや扉、窓などの建具、外壁塗装などのフルリフォームが完了している物件です。


購入後はクロスなどの簡易なリフォームですぐに貸し出せる優良物件でした。


6年前1,580万円で前所有者さんがフルリフォーム済みで購入し、今回私が428万と激安で手に入れることができました。

競売手続き　スケジュール

【2009　08/19】　入札期日
【2009　08/25】　開札日
【2009　08/31】　売却決定日
【2009　09/05】　債務者側の代理人と面談
【2009　09/11】　代金納付通知書到着
【2009　09/25】　債務者（元所有者）と引渡交渉成立
【2009　09/28】　代金納付手続き完了　※この日から所有権は私に移りました。
【2009　10/09】　引渡命令決定
【2009　10/18】　債務者（元所有者）から物件引渡完了　※室内をカラにし、鍵をもらう。
【2009　10/22】　リフォーム見積り
【2009　10/23】　リフォーム開始
【2009　10/30】　リフォーム完了
【2009　11/07】　入居申込
【2009　12/01】　入居日
【2009年　9月】購入
競売不動産　/　一戸建て
物件価格 428万円
所在地 大阪府寝屋川市
交通 京阪電鉄京阪線　香里園駅
間取り ３ＬＤＫ 専有面積 66.45㎡
構造 木造瓦葺地上2階建て
築年月日 昭和41年5月
購入総額
物件価格 \4,280,000
リフォーム費用 \264,439
ローン諸経費 \0
税金（登録免許税・取得税） \174,000
火災保険（1年間） \4,800
競売手続き手数料 \164,940
固・都税清算金 \0
年間収入
家賃 \912,000
共益費 込み
水道代 込み
駐車場代 \0
年間支出
管理費・修繕積立金 \0
水道代 \0
公租租税
　　（固定資産税）
　　（都市計画税）		 \23,200
購入総額 年間収入 年間支出 差額利益 純利回り
￥４，８８８，１７９ ￥９１２，０００ ￥２３，２００ ￥８８８，８００ １８．１８％


外観・間取り






　

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