―①プロローグ～現地調査―
大家さんになるまでのノンフィクション物語
一件目の投資用不動産を手に入れるまでに、
私が実際に、初めて不動産を購入し、大家さんデビューするまでの軌跡をお伝えします。
★プロローグ
大家さんデビューできた、２００４年１１月に手に入れた初投資の物語です。１件目の不動産を競売で落札し、入居者が決まり家賃が手に入るまでの軌跡をお伝えします。
将来に漠然とした不安を感じ、このまま仕事をしているだけでは「だめ」なのではないかと考えていたときに、
金持ち父さんの本に出会いました。
金持ち父さんの本については、賛否両論ありますが、私は素直によいところを生かそうと思いました。
将来に対し漠然と感じた不安の原因は、やはり金銭的な不安でした。
その、金銭的な不安を解消するために私が選んだ道が、不動産投資です。
【高校卒業後、調理師として働きはじめましたが、若いころは、自分で店をもつことしか考えていませんでした。
私のまわりの先輩たちは、次々に独立していきました。失敗する人、成功する人それぞれです。
独立して、自分の店を持てたとしても、金銭的な成功を収めるには、調理師としての技術だけでは難しいことに気が付きました。】
★不動産の選別
お金を借りて、一棟ものマンション、アパート投資をする、根性のなかった私は、手持ちの現金で、購入できる範囲の小さな不動産を買うことにしました。
予算は、600万円までと決め、競売で不動産を探し始めました。このときは通常の売買で購入することは考えていませんでした。
区分所有マンションに狙いを定めた理由として、
１、現金での投資ですので、値段の高いものは買えない
２、都心の駅近、不動産がほしい
３、勉強のため、自分で管理・運営をしたい
４、サラリーマンが本業なので、手間を暇をかけられない
現在の自分自身の状況と資金力、狙う不動産を考えれば、自然と区分所有マンションにきまりました。
★資料閲覧開始 ２００４年 ９／６（月）
競売で物件を探す条件として、落札価格600万円まで、大阪市内、駅まで10分以内。と決めました。
築年数や間取り、広さなどは、家賃収入との関係で利回りがよければ気にしないことにしました。
いざ、探してみるとなかなか「入札したい」と思う物件がありません。
そんな中、目にとまったのが、１件目に購入することとなるこの不動産です。
昭和49年12月築の古い２ＤＫのマンションです。最低売却価額、２７１万円。買受申出保証額５５万。
広さも中途半端で、古い区分所有マンション。誰も見向きもしないような物件です。
私の考えでは、ワンルームマンションは、あまり好きではなく（個人的な好みです）
ファミリータイプのマンションは、落札金額が高く、利回りが合いません。
私にしてみれば、ちょうどよい条件が、築年数の古い、２ＤＫでした。しかしワンルームマンションやファミリータイプは競売でもよく出てくるのですが、
この２ＤＫタイプのマンションは、市場自体に流通している数が少ないので滅多にでてきません。
インターネットで競売情報を見れますので、まずは裁判所の資料を確認しました。
競売物件のデメリットのひとつでもある、事前に部屋の中の確認はできませんので、裁判所の資料にある、写真が大切な情報源になります。
資料と写真を見る限りでは、どうも空家のようです。しかもかなりの動産（ゴミや家具）が散乱していました。
落札できても、かなりのリフォーム費用を覚悟しなければ、、、。
裁判所の資料を見る限り、特にややこしい問題はなさそうなので、入札することを前提に、現地調査をすることにしました。
★現地調査
いよいよ、現地調査です。
まずは、物件自体の印象をチェックです。
マンションの外観、これが築30年？と思うぐらいきれいに修繕されたマンションで、合格です。
マンションのエントランス、清掃も行き届いており、広々としたきれいなエントランスで、合格です。
入居者募集の際、第一印象が大切なポイントですので、きれいな外観と広々としたエントランスは申し分ないの条件です。
共用廊下もエレベーターもきれいでした。同じ築30年でも修繕や管理の違いにより、差がありますので、現地調査の重要なチェックポイントです。
自分自身が、ここなら「住みたい」と思えるような立地と外観などの印象を確認しましょう。
この物件は、合格でした。
今回は空き家の物件ですので、所有者に訪問する必要はありませんので、まずは管理人さんに聞き込みです。
すごく、感じのよい管理人さんで、２年ぐらい空き家であることとを聞き出せました。
人の出入りもまったくないそうです。「何組の人がおにいちゃんのように聞きにきてるよ」といっていました。
「おにいちゃんのような若い人に住んでもらいたいわ」ともいってくれました。。。落札できても、投資用ですので住む予定はありません。とは言えませんでた。。。
管理人さんの話だと、所有者の人はいい人で、途中に滞納している管理費と修繕積立金を一部支払ってくれたそうです。
これだけの情報が聞けば、十分です。 |
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