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二件目、物件の詳細

2005年8月に購入した2件目の投資用不動産です。

今回は競売ではなく、通常の売買で購入しました。どこの不動産屋さんでも情報が手に入る、どこにでもある不動産でした。


最初は400万で売りに出されており、約半年間売れなくて苦戦をしていた物件です。最終的には⇒380万⇒350万と値段が下がり、350万のときに320万円で値引き交渉をしましたが、結局335万で折り合いがつき、契約となりました。

売れなかった理由は、
 @部屋の広さが狭いこと
 A三点式ユニットバス(トイレ、お風呂、洗面台が一体)
 Bベランダに給水がなく洗濯機がおけないこと
 C築年数が25年と古いこと
 Dエレベーターのすぐ横の部屋 などなど、不動産投資のハウツー本には 「買ってはいけない」 と言われるような物件です。
しかも、この不動産の前オーナーの売却理由は、入居者を募集しても1年以上入居者が決まらず、損をしてもいいので売りたいとのことでした。

それでも、私は購入することに決めました。決め手になった理由はひとつです。この立地と条件なら、最低でも5万円の家賃は確保できる!!と確信したからです。

そのためには、周りの賃貸相場と賃貸ニーズを徹底的に調べました。  ⇒調べ方は賃貸相場を知る

調査をしていく中で、前オーナーが入居者を見つけられなかった理由がはっきりとわかりました。理由は単純でただ単に相場より家賃や礼金が高かったと私は判断しました。

この不動産のメリットは、リフォーム済みでしたので物件価格以外に余計な費用がかからずに、購入と同時にすぐに入居者募集が出来たことです。


売買手続き スケジュール

【2005 08/02】 買付け(オファー) 
【2005 08/09】 値交渉OK、成立!
【2005 08/29】 契約・決済・引渡同時完了
【2005 09/05】 入居者募集開始
【2005 09/06】 リフォーム完了
【2005 09/11】 入居申込み
【2005 10/01】 賃借人入居開始

【2005年 08月】購入
通常売買不動産 / 区分所有マンション
物件価格 335万円
所在地 大阪市北区
交通 地下鉄 天神橋筋六丁目駅
間取り 1K 専有面積 17.12u
構造 鉄骨鉄筋コンクリート造地上11階建て5階部分
築年月日 昭和56年2月
購入総額
物件価格 \3,350,000
リフォーム費用 \10,363
管理費等精算金 \14,729
税金(登録免許税・取得税) \81,700
火災保険(1年間) \0
手続き諸費用 \61,500
年間収入
家賃 \600,000
共益費 \0
水道代 \24,000
駐車場代 \0
年間支出
管理費・修繕積立金 \102,720
公租租税
  (固定資産税)
  (都市計画税)
\23,342
水道代金 \18,900
購入総額 年間収入 年間支出 差額利益 純利回り
¥3,518,292 ¥624,000 ¥144,962 ¥479,038 13.6%
築25年のマンションです。
ところどころ、古さを感じますが全体的な印象はきれいです。

鉄骨鉄筋コンクリート造の分譲マンションですので、比較的入居者の確保はしやすいと思います。鉄骨造などの低層賃貸専用マンションと比べても、大規模な分譲貸しの方が、人気が高いです。もちろん物件にもよりますが、、、。

ここでのポイントは収益性の高い不動産を購入することです。いくら購入価格が安くても、入居者の確保が難しかったり、家賃が低ければ意味がありません。今回の不動産で2件目の収益不動産です。

これから、さらにどんどん増やしていきたいです
 

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