新築投資用ワンルールマンションは本当にメリットがあるのか？
私の結論からいいますと、メリットはありません。
投資用としてパッケージされている新築ワンルームマンションは、分譲会社、販売会社が儲かるようにできています。
投資用新築ワンルームマンションを販売している営業マンは一件売れれば数十万単位の歩合給がもらえます。
私も以前、少しだけ投資用ワンルームマンション販売の営業をしていたことがありますが、一件あたり約30万円もの歩合給がもらえました。
商品としてパッケージ化されていますので、頭金ゼロ円で提携ローンもあり、まったくの素人さんが投資するには簡単にできるようなシステムが出来上がっています。
企業が商品化して誰にでも簡単にできることが儲かるとは私は思いません。
本当に儲かるのであれば、投資用ワンルームを販売している営業マンたちはなぜ自分自身で購入しないのでしょうか？
この事実からもわかる通り、たくさんの落とし穴があり、経済的な自由を目指す新米大家さんが決して手を出してはいけない投資対象の一つです。
私も投資用のワンルームマンションを所有していますが、新築ではありません。350万円の中古マンションです。
本物の投資家、大家さんを目指す人であれば、数字を見れば、本物の資産かどうかの判断はできます。
数字が真実を教えてくれます。
たとえば、
家賃が毎月5万円、管理費・修繕積立金が毎月1万円、35年ローン返済が毎月3.5万円 だったとします。
5万 − 1万 − 3.5万 ＝ 0.5万円
単純計算で毎月5千円のプラスになります。頭金ゼロで諸経費もローンが使用できた場合、一円のお金を使わずに毎月5千円のお金が手に入れることができました。
本当にそうでしょうか？
確かに新築時はそのとおりかもしれません。大手の企業が宣伝している数字は嘘や偽りはありません。個人消費者が過剰なまでに保護されている現在では企業は嘘はつけません。
嘘や偽りではないかもしれませんが、真実は語ってはいません。
不動産を所有していると、固定資産税・都市計画税の税金が毎年必要です。それに新築時の家賃設定は新築のプレミアのついた家賃です。一度でも貸し出すと中古不動産になり、プレミアは消えてなくなります。
築年数が経てばたつほど修繕費などのお金がかかり、将来修繕費が確実に値上がりすると思ってください。
ローン返済額も、新築ワンルームマンションの提携先は、ノンバンクなどが多く金利も高めですし、変動金利がほとんどです。
金利が上昇すれば、返済額も当然増えます。
それに加え大家さん業の最大のリスクである空室率も計算に入れなければいけません。
この程度の収益の不動産をいったいいくつ所有することができると思いますか。
購入した時は、確かに毎月5千円が手に入るかもしれませんが、将来のリスクがあまりに大きすぎますし、不動産の値下げのリスクも高くなります。
新築は一度購入すれば、その瞬間から中古です。中古になった瞬間に2〜3割は資産価値が落ちます。
新築時の購入した価格で、購入後1カ月で販売できると思いますか？おそらく不可能です。
これだけの数字を見るだけで、新築ワンルームマンション投資は将来のリスクが大きいかがわかると思います。
医者や弁護士の先生が、節税のためだけにお遊びで購入するのであれば、かまいませんがお金を手にいれ経済的な自由を目指す人が手を出す投資ではありません。
プロの投資家を目指すのであれば、広告に載っている利回りなどの数字に騙されてはいけません。
不動産投資は、物件の選別、家賃相場の把握、物件管理、実質利回りの見極めなど総合的な判断が必要です。
目に見える数字だけではなく、目に見えないところにも注意を注ぎ、落とし穴に落ちないように気をつけなければなりません。 |
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