―①資金計画―
不動産投資を始めるために、まずなにをすればよいかと言えば、物件をさがすことより先に資金計画をたてることが必要です。一生懸命物件を探しても、購入資金がなければ、結局は手に入りません。
不動産の営業の仕事をしていますので、自宅用で一戸建てやマンションがほしいと一生懸命探すのはいいのですが、自己資金や住宅ローンなどの資金計画をまったくしない人がたまにいます。
住宅ローンを使用する場合は、まず年収、勤続年数、会社名、その他の借り入れなどをチェックし、ローンが通るのかどうかを先に調べます。
そうしないと、ほしい不動産が見つかっても手に入らなければ、いままでの苦労が水の泡になりますので、投資用不動産を購入するときにも同じように、資金計画をしっかりとたてる必要があります。
投資用不動産を購入する場合も、基本的には同じです。まずは、自分にはどのくらいの不動産が購入できるのかの目処をたてましょう。
現金で購入するのか？、自己資金の現金はいくらあるのか？、いくらぐらいまでローンが組めるのか？それにより、いくらぐらいの不動産を探せばいいのかがわかってくると思います。
ただ、最初の段階で、ローンを組む場合は融資が下りるのかどうかなど決定できるわけではありませんので、ある程度の目処を立てましょう。
現金購入の場合は心配ありませんが、融資をうけるのであれば、しっかりと不動産仲介会社の営業さんや銀行の営業マンに相談をしましょう。
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―②物件の選別―
ある程度の購入できる総額が決まったと思いますので、次は、どんな物件を購入するのかを決めていきましょう。
次の段階として、まずすることは地域を絞ることです。
自宅用不動産にしろ、投資用不動産にしろ、購入するエリア、地域を絞ることが成功の近道です。
なぜなら、不動産は地域により相場や流通している不動産がまったく違うものですので、プロの私でも、知っている地域以外の相場を聞かれてもさっぱりわかりません。
相場を把握できていないと、その不動産が安いのか高いのか、入居者ニーズが強いのか弱いのか、など投資を成功させる重要な部分が理解できません。
地域を絞り、その地域に集中することが不動産投資の成功への第一歩です。
地域が決まりましたら、入居者のターゲットが単身者用不動産なのか、ファミリーなのかなどの大まかな条件を決めてもいいかもしれません。
ただ、私の場合、細かい条件は出来るだけ決めないようにしています。
例えば、築10年以内の不動産、駅まで10以内、一室に付き20㎡以上などなど、細かな条件を設定することは簡単ですが、その条件をクリアーする物件はほんとうに存在するのでしょうか？？
たとえ、存在してもすごく高額な不動産になってしまい、本来の目的である「キャッシュフローを得る」（もちろんプラスの利益です。）を達成できるかどうか疑問です。あくまで、目的は 「プラスの家賃収入を得る」 ということを、もう一度確認しましょう。
くどいようですが、、、不動産を手に入れることが目的でしょうか？ 家賃収入により、プラスのキャッシュフローを得ることが目的でしょうか？再確認してください。
資金計画の段階で、実はどの程度のローンを組むのか、自己資金はいくらか？ などの条件により購入する・できる不動産の価格はある程度決まっているはずですので、その範囲で、地域を絞れば膨大にある不動産の中から、自分が手に入れるべき不動産は自然と決まってきたりします。
⇒物件を探すページにて、私も使っている優良サイトを紹介しています。
たくさんの不動産を見ることが成功への一歩です。
⇒家賃相場を知る ページにて、賃貸サイトを紹介しておりますので、家賃相場を調べるのにお使いください。
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―③不動産を探す―
資金計画と物件の選別が終われば、自分がほしい不動産がどんなものなのかのアウトラインが見えてきたと思います。あとは、実際の不動産を探すだけです。
探すといっても、最初の段階ではインターネットや新聞の折込チラシ、ポストに投函される宅配チラシなどを見る程度でもいいです。
実際の不動産の前に行って見ることももちろん重要ですが、このチラシを見ることも同じぐらい重要です。たくさんのチラシを見ているうちに、
この不動産は、相場より高いな、これは安い、なにか問題があるのでは？などの相場観が自然と身につくはずです。
このことが重要です。
次のステップとして、自分が狙いを定めた町の不動産屋さんに入ってみるのもよし、インターネットから会員登録し、もっと詳しい資料を請求してもよいと思います。大切なのは、一歩一歩ゆっくりでもいいので進み続けることだと思います。
それを見抜くためにも、こちらもある程度の知識と経験が必要です。私が何度も、たくさんの不動産を見ることを勧めているのはそのためです。たくさん見ることにより、本当のことがだんだんとわかるようになってきます。 |
―④購入申込（買付証明書）―
条件にあう不動産が見つかれば、いよいよ購入向けて動き出すことになります。取引がうまくけば、あっという間に契約・決済と進みます。
購入申込とは、あくまで、物件購入の意思表示です。予算、立地、利回りなどの自分の条件にあう不動産が見つかれば、あとは購入する意志を、売主さんに伝えるだけです。
しかし、この段階で急に尻込みする人が多いのは事実です。購入するとなると急に怖くなり、結局は購入することが出来ない人たちです。
プロの私でも、購入する段階ではすべてを把握することは不可能です。極端な話をすれば、築年数が古くても、駅から遠くても、15㎡のワンルームでも家賃設定を間違えず、入居者が確保でき、安く購入することが出来れば、十分に成功した不動産投資になります。
たくさんのプラスのキャッシュフローが手に入れば、成功なのではないでしょうか。たくさん勉強して、自分が選んだ不動産ですので、自信をもって購入申込をしてください。
購入申込ですが、ここでもっとも大切な事は、こちらが購入したい条件をはっきりと伝えるための手段であることです。
時にはきびしい値段交渉をする必要があります。売主さんによっては、まったく値段交渉ができないことも多々あります。その場合は、切り替えて次の物件を探すのか、値段交渉を続けるのかを決めなければいけません。
取引に固執するあまり、目的を見失う人も中にはいますが、条件が合わなければ、取引をやめる勇気も必要になりますので、決断をしやすくするために、最初の段階で、どうするかを決めておきましょう。
取引を成功させるポイントは、買う側としては、できるだけ安く買いたい。売る側としては、できるだけ高く売りたい。とまったくの正反対の感情と感情のぶつかりあいですので、
感情的になったり、相手の腹の探りあいになったりせずに、なぜこの価格で値段交渉するのかを、相手に伝えられるような根拠をしっかり持ち、交渉に挑みましょう。
あとは購入申込の段階で大切なのが、先に紹介した資金計画です。せっかく申し込んだのに、融資が下りなければ買えませんし、融資の目処がついてなければ、物件の交渉すらしてくらない場合もあります。購入できない人は、お客さんではありません。
購入申込書に法的拘束力は一切ありませんので、購入の意志確認と交渉のための書類と割りきりっていいと思います。 |
―⑤売買契約―
購入申込で条件が合えば、あとは契約をするだけです。
契約書の内容や重要事項説明書の内容は専門的な部分が多いので、説明をされてチンプンカンプンかしれません。ある程度仲介をしてくれる会社を信頼するしかありません。
現在では、宅建業法にてきびしく規制されていますので、大きなトラブルになることは少ないと思いますが、どの世界でも人をだまそうとする人はいますので、注意は必要です。
契約日の数日前には、契約書と重要事項説明書のコピーをもらい事前に目を通しておき、不明な点やわからないことなどを自分で調べたり、質問したりして、ある程度理解したほうが安心だと思います。事前にコピーをもらえるように伝えておけば、よっぽどの急な契約以外はいただけると思いますので、読んでおきましょう。
それと、契約書で重要なのが、手付けの解除期日や、融資利用の特約などお金が絡む部分には細心の注意をしましょう。
あとは、条件は折り合っていますので、契約書にサインと印鑑を押すだけの作業です。
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―⑥残金決済（引渡し）―
契約が終われば、あとは残金を支払えば、所有権の移動と物件の引渡しが行われます。その時に初めて物件のカギをもらえますので、大家さんになった実感がわくのではないでしょうか。
契約後、大切なのが融資を受ける場合、きちんと融資が実行されるように必要書類や担当者の方との打ち合わせをすることです。
物件によっては、融資が承認されず、契約が白紙解約になる場合もあります。せっかくここまで話が進んでいるのに、無駄になってしまいます。
苦労を無駄にしないためにも、契約前に銀行さんとしっかりと打ち合わせをし、事前審査などを含めた資金計画をたてておきましょう。
あとの手続きですが、所有権の移転の手続きは、司法書士の先生が段取りをしてくれますし、融資を受けるときも銀行さんが手続きをしてくれますので、大家さんは、司法書士の先生や銀行さんがいう、必要書類を用意するだけです。ほとんどすることはありません。
実は、大家さんとして・投資家としの仕事は、物件を決め、交渉をするところでほとんど終わってしまいます。
契約や残金決済は、専門家が手続きをしてくれますので、安心してください。
残金決済が終われば、いよいよ大家さんとしてのデビューです。 |
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