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めざせ、不動産投資で月々20万のキャッシュフロー

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四件目、物件の詳細

4件目の不動産です。競売や通常の取引で、入札、買付を繰り返してやっと手に入れた物件です。

幾度となく購入の意思を表し続けましたが、ことごとく失敗をしていました。


この不動産も実は、かなりの指値(値引き)をしました。わたしの希望金額より少し高めの金額でしたが、部屋の内部が思っている以上に状態がよく、きれいでした。

すぐに、リフォームの業者さんに見積もりを依頼し、思っていたよりリフォーム代が安く済みそうだったので、購入をすることにしました。

私が所有する不動産は、2件が大阪市淀川区、あとの2件が大阪市北区と近い地域に集中できていますので、入居者の募集や賃貸管理などもやりやすいです。

自宅から遠方の物件も候補にはしていますが、区分所有のマンションを現金で購入する場合は、家の近くの地域に絞ろうと思っています。

一棟ものマンション・アパートをローンで購入する場合は、そんなに自宅近く限定で探すつもりはありません。あればベストですが、、。


購入手続き スケジュール

【2007 06/18】 物件内覧
【2007 06/18】 買付け(購入申込)
【2007 06/26】 買付けの承認
【2007 06/30】 売買契約
【2007 07/30】 引渡し、決済日
【2007 08/06】 リフォーム開始
【2007 08/24】 リフォーム完了
【2007 08/30】 入居申し込み
【2007 09/16】 賃借人入居開始

【2007年 8月】購入
通常売買不動産 / 区分所有マンション
物件価格 550万円
所在地 大阪市淀川区
交通 地下鉄御堂筋線 東三国駅
間取り 1LDK 専有面積 44.00u
構造 鉄筋コンクリート造地上7階建て6階部分
築年月日 昭和49年3月
購入総額
物件価格 \5,500,000
リフォーム費用 \472,059
管理費等清算金 \51,081
税金(登録免許税・取得税) \229,800
火災保険(1年間) \1,960
手数料関係 \116,321
その他諸経費 \0
年間収入
家賃 \840,000
共益費 \120,000
水道代 \0
駐車場代 \0
年間支出
管理費・修繕積立金 \148,500
公租租税
  (固定資産税)
  (都市計画税)
\56,400
購入総額 年間収入 年間支出 差額利益 純利回り
¥6,371,221 ¥960,000 ¥204,900 ¥755,100 12.1%

エントランス・間取り

このマンションは築32年です。

私の所有する、区分所有マンションは、一番新しいものでも昭和57年2月築です。

都心の便利な立地で、私の予算で購入しようと思うとどうしても古いマンションになります。

ただ、鉄筋コンクリート造のマンションの耐用年数は長いので、10年後に取り壊さなければいけないほど、スラム化、老朽化はしないと考えています。

仮に、10年後に建て替え、取り壊しになったとしても、すでに利益を確定していますので、なんの問題ない価格でしか購入しません。

短期間に資金が回収できる、利回りのよい不動産しか購入していませんので、そのへんは厳しい目で物件を選別しています。
 

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