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等価交換(立体買換え)

―等価交換(立体買換え)―

「等価交換方式」の土地活用は、「長い間、借入金にしばられたくない」「収益性の高い事業をしたい」と考えている土地オーナーに向いている方法といえます。

この方式は、デベロッパー、住宅メーカー、不動産会社、建設会社、信託銀行の多くが手がけています。

その仕組みを簡単に説明しますと、「土地オーナーの土地の上に、デベロッパー、住宅メーカーなどが賃貸マンションやオフィスビルなどを建て、土地と建物を交換する」といった形をとります。

したがって、オーナーの土地の持分は減りますが、土地全体の広さなどは同じですから、土地の効用は変わりません。建物の取得に当たって自己資金とか借入金がかかりませんから、当然、収益性がよくなります。


―マンションの建築―

等価交換をわかりやすく説明しますと、時価10億円の土地があるとして、その上にデベロッパーなどが、5億円のマンションを建てるとします。

この5億円には、工事費のはか調査費用、設計監理量、近隣対策費、公共負担金なども含まれます。

土地と建物の合計は15億円。土地オーナーは15億円分の10億、デベロッパーなどは15億円の5億を取得します。

見方を変えますと、オーナーの10億円の土地は、マンションの区分所有権約3億3,333万円と土地の共有持ち分約6億6,666万円に組みかえれるわけです。

なお実際には、細かく交換比率をきめることになります。


―等価交換の3方式―

@全部譲渡方式

土地オーナーはいったん土地をデベロッパーなどに譲渡し、建物完成後、建物の区分所有権とそれに見合う土地の共有持ち分を所得します。

この方式は、土地を再取得するため、所有権移転登記のための登録免許税とか不動産取得税が余分にかかります。

地権者が複数のときとか交換に伴うリスクが考えられるときなどに使われます。

A部分譲渡方式

オーナーは土地の一部を譲渡し、それに見合った建物の区分所有権を取得する方法です。

土地の登録免許税、不動産取得税はデベロッパー側だけの負担となり、オーナーは建物の分だけで済みます。

B借地権方式

オーナーの土地に借地権を設定し、その代価と建物を交換する方法です。オーナーには地代収入が期待できますが、取得分はすくなくなるケースがあります。


―譲渡税はゼロまたは大幅に軽減―

等価交換とは、「土地を売り、その代金で建物を取得する」ことでもあります。となりますと、譲渡税(所得税・住民税)が気になりますが、一定の地域とか条件を備えて建物であれば、譲渡税はゼロまた大幅に軽減されます。
 

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