―賃貸住宅(アパート・マンション)経営と相続税対策―
土地活用の中でポピュラーなのは、賃貸住宅経営だと思います。
賃貸住宅を建てると土地の相続税対策になる といわれますが、
その理由は
かつての土地の相続税評価額(路線価または固定資産税評価に一定の倍率を乗じたもの)は実勢価格の半分程度と低いものでした。
しかし近年はその差が縮まり、土地によっては 逆転価格も見られます。
このところ、相続税の物納件数が高水準であるのは、土地を売って払おうにも不況で売れず、譲渡税も支払わなければならず、価格差がないため物納したほうが有利といえるからでしょう。
相続税評価額と実勢価格の差がなくなってきたのは、平成4年から実施された新土地税制によって、相続税評価額を国土交通省が決めている地価公示価格はだいぶ下落しましたが、実勢価格の値下がりはそれを上回る地域が多いので、今後もこの傾向は続くと見られます。
―賃貸住宅を建てるとなぜ有利?―
土地オーナーとしては頭の痛い状況が続きますが、何らかの対策を立てなければなりません。
土地を相続人にどうやってスムーズに分割するか、納税資金の調達方法はどうするか、などといったこととあわせて、賃貸住宅経営は有力な相続税対策となっています。
未利用地などに賃貸住宅を建てますと、相続税評価額が下がるので、相続税の減税効果があります。
また、住宅用地として利用するわけですら、固定資産税・都市計画税も大幅に下がり、さらに固定資産税等を必要経費に計上できる利点もあります。
―土地の評価が20%前後低くなる―
賃貸住宅など賃貸事業に使われている土地は、借家人の権利などが考慮され「貸家建付地」として相続税評価が20%前後低くなります。
土地には、それぞれ国税局が「借地権割合」というものを決めています。路線価図などにABC…と表示されており、Aは借地権割合が90%、Bは80%、Cは70%などとあります。商業地ほどその割合が高く、住宅地は低くなっています。
「貸家建付地」とは、この借地権割合に借家権割合30%(大阪国税局管内の路線価のある一部地域と市の地域は40%)を乗じた割合を控除するものです。
たとえば、借地権割合が60%の土地であれば18%(60%×30%)、70%の土地は21%(70%×30%)評価が下がるわけです。
また定期借地権の敷地についても所定の計算方法で減額されます。
―小規模宅地等の特例―
賃貸住宅の場合、敷地のうち200u以下の部分については、「小規模宅地等の評価の特例」により「50%の減額」が適用されるケースもあります。
この50%減額は、賃貸住宅の敷地であれば経営規模にかかわらず使えます。
なお、この特例は相続財産すべての土地のうち200uまでが対象で、賃貸用以外の事業用地と居住用(マイホーム)の敷地にも適用があります。
また、それらのうち一定のケースでは80%の減額となっています。
したがってより高い減額効果を得るために居住用の減額などに200u全部使ってしまうと、事業用(賃貸住宅敷地を含みます)の減額は使えます。
―建物の評価額―
賃貸住宅の建物の相続税評価は、固定資産税評価額から借家権割合30%(大阪国税局管内は40%または30%)を減額した金額となります。
従来の建物の賃貸については、借地借家法により、契約期間が満了しても正当事由がなければ、立ち退きを求めることはできませんでした。
平成11年に成立した法律により、平成12年3月1日に定期借家権という制度が施行されました。
この制度は、期間の満了とともに借り主が立ち退かなければならない制度で、立退料の支払いも不要です。
貸主にとって大変有利な制度ですが、この場合の土地・建物の相続税における評価について、現状では、特別の評価方法は定められておらず、従来どおりの評価減が適用されています。
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