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不動産と税金


不動産所得と損益通算
―不動産所得と損益通算―

賃貸住宅（アパート・マンション）経営当初は、赤字になることがあります。しかし、ほかの所得がある人、特に高額所得者にとっては、この赤字経営も損益通算によってその何割かを取り戻すことができます。

損益通算とは、ある所得が赤字になったとき、他の所得の黒字と合算して所得を求めること。つまり、黒字から赤字を差し引くことができるものです。

たとえば、給与による課税所得が1,000万円ある人が、賃貸住宅（アパート・マンション）経営で300万円の赤字が生じた場合、損益通算しますと、課税所得は700万円になります。

確定申告しますと、納めていた所得税164万5千円のうち68万2千円が戻り、翌年の住民税も年間70万円（赤字がなければ100万円）と安くなるわけです。


―青色申告すればさらに有利―

他に所得のない人も、賃貸住宅（アパート・マンション）経営に赤字が生じたときは確定申告したほうがよいでしょう。

青色申告しておくとこの赤字は、３年間繰越しできますから、黒字になった年の所得税・住民税を軽くすることができます。

たとえば、今年200万円の赤字、翌年50万円、翌々年100万円の黒字になったとしますと、200万円の赤字は２年間の150万円の黒字が消えてしまうのです。

給与所得から損益通算しても、なお引ききれなかった赤字は３年間繰越しできます。


―青色申告の特典―

①青色申告特別控除
　経営規模がおおむね５棟または１０室（戸）以上の事業規模の場合で確定申告時に賃借対照表などを作成して正規の記帳をしている場合、
　65万円の控除がうけられます。（その他の場合は10万円）所得が10万、65万未満の場合は、その金額までの控除となります。


②専従者給与の支払い　
　事業的規模の場合、配偶者や生計を一にする15歳以上の親族などに給与を支払い、必要経費に計上できます。
　つまり、不動産所得を分割し、給与所得控除をうけることができます。


―土地取得の借入金は損益通算を制限―

平成４年から賃貸事業など不動産所得の損益通算に制限が設けられています。

ただし対象になるのは、土地を取得する際の借入金の金利分についてだけです。建物や設備などの借入金利の赤字は損益通算できます。

たとえば500万円の赤字が生じたとして、そのうちの300万円が土地取得の借入金利としますと、損益通算できるのは200万円になります。

しかし、土地オーナーにとっては実質的な制限は受けないでしょう。すでに所有している土地に建てるわけですから、借入金利のほとんどは建物等の取得に充てられるはずです。

また、黒字経営の賃貸住宅をいくつも持っている賃貸専業の人にとっても影響はありません。不動産所得そのものの計算では、土地の取得の借入金利は計上できますから、収支に見合う範囲内で土地を購入し、経営拡大してゆくことが可能です。これは法人で黒字経営のケースでも同じです。
　

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