たくさんの物件を見ることです。
購入後のアパート経営運営を考えた地域で物件を購入しましょう。購入後の長期的な運用を考えれば自宅から一時間程度で行ける範囲で物件を購入する方が維持管理が楽です。
投資本などで関東在住の人が北海道や仙台、福岡などでアパート経営をスタートし、成功している事例や成功者が書いた本がたくさんあります。
しかし、わざわざ地方や遠方に物件を購入しなくても、自宅から通える範囲で投資用不動産はたくさんあります。
今はネットの普及で物件探しが手軽になりました。探したい条件を入力すれば数百件、数千件とヒットします。
私も利用してる投資用ホームズのサイトを紹介しておきます。物件価格や地域など全国の物件が検索できますのでとても便利です。
たくさんの物件を見ると言っても、不動産屋に連絡して、不動産屋の営業マンと現地まで見に行く必要はありません。
ネットで資料を見て、物件の所在を確認し、グーグルアースやストリートビューを使い物件の外観の写真を見るだけでも、立派な物件を見るです。
ネットで資料や外観写真を見るだけでも参考になります。
ネットで資料を見た後は、ネットから資料請求をします。
不動産屋が作る物件資料を見なれる必要もありますので、ネットからどんどん資料請求をしましょう。
現状の家賃収入や物件の詳細が記載されていますので、家賃収入などの金銭的な条件を確認して、
この物件をいくらなら購入するかの希望価格をその資料に記載する癖をつけるようにしましょう。
例えば、3,000万円の物件が売りに出さらており、満室想定家賃が300万だったとします。資料には、表面利回りは10%と記載されているはずです。
私の場合は、この物件価格では高いので購入しませんがいくらになれば、購入を検討してよいかを先に計算しておきます。
単純計算で、満室年収が300万円の物件でしたら 300万円÷12% =2,500万円となります。
表面利回りではなく、純利回り12%以上を購入条件にしている場合は、購入諸費用も含め2,500万円で収まれば、金銭的構造は合格です。
購入諸費用が物件価格の10%かかると計算すると、 物件価格2,250万円 諸費用 250万円 総額2,500万円となります。
3,000万円の物件が2,250万円まで値段交渉により値下がりすれば、購入を検討します。その希望物件価格である「2,250万円」と物件資料に記載しておきます。
物件探しをする場合、数百件以上の物件資料を検討することになりますので、ひとつひとつ現地調査をするわけにはいきません。
そのため、この物件資料の段階でふるいにかけます。ある程度候補を絞り、現地調査に行き実際に空室がある物件の室内を確認したり、外観を見に行ったりします。
それで合格点だった物件のみを不動産屋に連絡し、実際に空き部屋ある場合室内を確認し、購入申し込みを入れるかどうかを検討します。
購入申し込みをする場合は、値段交渉も含め、先に計算しておいた 純利回りからの購入価格を計算した金額や購入条件等を決めてから書面で購入の意思を売主に提示します。
厳しい純利回りで割り戻した価格では、売主に断れることも多いので、めげずにたくさんの買い付けを書きましょう。
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