不動産を購入するに当たり、簡単に不動産業界の仕組みについてお話したいと思います。
不動産を手に入れる方法として、競売、通常売買と大きく分けて二つの方法があります。競売はご存知の通り、裁判所を窓口とした取引です。
通常売買とは、不動産屋を通して購入するいわゆる仲介という取引です。 |
①不動産売買の基本編 ⇒ 通常売買の基本です
②不動産業者の選び方 ⇒ 物件を選ぶ前に仲介業者さんを選びましょう
③不動産購入の注意点 ⇒ 営業マンには注意しましょう |
―①不動産売買の基本―
チラシや新聞折込などで、定期的に不動産を見ていると、同じマンションで広さも同じなのに、価格が何百万も違う！！
なんてことに気づいたことはありませんか？実は不動産の世界ではよくあることです。
ではなぜ？同じマンションでしかも広さも同じなのに、何百万もの値段の差がでるのでしょうか。それは、不動産流通の仕組みに原因があります。
日本での不動産流通の仕組みは、基本的には、
個人 対 個人の取引になります。不動産屋といわれるプロは、売りたい人と買いたい人の仲介をしているだけです。
売主 → 仲介業者 ⇔ 仲介業者 ← 買主
※売主、買主の個人間で値段などの条件さえ合えば売買の契約が成立します。
仲介業者は個人間の契約をスムーズに進めることが仕事になります。交渉しだでは 掘り出し物がでる可能性が あります。
個人取引のほかに、プロの業者が競売や任意売却（競売の前に金融機関等へ交渉し買い取ること）で安く手に入れ利益をのせて転売する場合は業者が売主になることがありますが、中古市場では、ほとんどが個人間での売買になります。
ただ新築の場合だけは、ほぼすべてがプロの業者が売主になります。個人さんが事業として不動産を新築して販売するのは宅建業法で禁止されています。
個人が新築を建てて不特定多数に継続して販売するためには宅地建物取引業の免許が必要になります。素人ではできない仕組みになっています。
そして、プロが事業としておこなっている以上、当然利益がのっていますので、値段は相場並みの物件ばかりになり、 割り高になるケースがほとんどです。
基本的な不動産の流通の仕組みを理解した上で、物件を探すとなにを探せばよいかのヒントになります。
そのためには、たくさんの物件を見ることが一番重要なことかもしれません。
チラシやインターネットで気になった不動産を現地に足を運び外らか外観やエントランスなどを見たり、周辺の環境や立地の特性などを見るだけでも、いろいろな情報がわかります。
おすすめのサイトを物件を探すページにて紹介しています。参考にしてください。
次のステップとして、実際に不動産屋などに行き、不動産の内部や情報収集をしてください。営業マンの言いなりにならないだけの知識武装は最低限必要です。
―②不動産業者の選び方―
不動産屋と言っても、いろいろな分野の業者がいます。得意分野と苦手な分野があると言うことを理解してください。大きく訳で５種類のタイプがあります。
1 デベロッパー（開発業者）
2 新築販売会社
3 管理会社
4 賃貸仲介会社
5 売買仲介会社
1 デベロッパー
大京 ライオンズマンションシリーズ
日本エスリード エスリードシリーズ
日商エステム エステムコートシリーズ
ダイヤパレス ダイヤパレスシリーズ
などなど大掛かりな開発をする業者です。基本的にはマンション開発です。数十戸～数百戸まで開発の大きさはまちまちです。土地を仕入れ、その土地にマンションや戸建住宅を建築し販売します。
2 新築販売会社
デベロッパーが開発した不動産を販売する専門会社です。
大手デベロッパーは自分で販売活動をせず、子会社の販売会社や提携の販売会社を使って、販売をするケースが多いです。
投資用のワンルームなど営業の電話をしたり、モデルルームを用意したりして、顧客の獲得をする会社です。大家さんを目指す方は、あまり縁がないかもしれませんし、販売会社が売るような物件に手を出してはいけません。
本当に条件のよい不動産は、販売活動をするまでもなく、売れていきます。営業の経費を使わないと売れないような不動産に手を出すべきではありません。
3 管理会社
賃貸マンションや分譲マンションを管理する会社です。大家さんがお世話になるのは、主に賃貸管理会社になります。入居者の斡旋やリフォーム、契約、退去立会いなどを依頼することが出来ます。管理会社に任せれば、賃貸に関するすべてのことを代行してくれます。
入居者付けと不動産の維持管理と２種類の管理がありますが、両方とも強い会社はなかなか少ないです。大家さんをしていると、入居者とのトラブルも多々ありますので、その辺をしっかり管理してくれる会社を探す必要があります。
こればかりは一度依頼をして見ないとなかなか判断が難しいので、ダメだ！！と思ったらすぐに管理会社をかれるべきです。
この管理会社の選択を間違えると、せっかくの資産が清掃が行き届かなかったり、修繕ができていなかったり、入居者がなかなか見つからなかったりして、負債に変わる可能性があります。
より注意して、管理会社の選択が必要になります。
4 賃貸仲介会社
賃貸の仲介会社です。
最寄の駅前にたくさんの不動産会社があると思いますが、ほとんどが賃貸の仲介会社です。
フランチャイズのエイブル、アパマンショップ、などがあります。入居者の紹介をしてくれる、大家さんにとっては大切なパートナーです。個人ではなかなか入居者を見つけることは難しいですが、賃貸の業者さんが入居者を紹介してくれます。
5 売買仲介会社
投資用不動産を手に入れようとするならば、この売買の仲介業者の選別が大切になります。
大手から街のおやじさんが経営する業者などいろいろなタイプがあります。ただほとんどが実需と言われる自宅を購入するする人がターゲットの仲介業者が多いので、営業マン自体が収益不動産、投資用不動産のことを知らないこともありますので、気をつけましょう。
投資用の不動産を探しに行ったのに、自宅の購入を勧められたなんて笑えない話をよく聞きます。それは営業マンが収益不動産の知識や経験がないのが原因です。中古に限らず新築の物件も扱っていますので、根気よく探す必要があります。
売買仲介会社にも、いろいろなタイプの会社があります。
・大手の不動産会社
・その地域には強い中規模の会社
・地元密着の小さな会社
どのタイプの会社がいいかは一概には言えませんが、ポイントは担当してくれる営業マンや社長しだいと言うことです。
不動産投資ブームで収益不動産が注目を浴びてるとはいえ、不動産とは基本的には自分が住むために購入するもの。と言うのが一般的です。
営業マンも自宅の仲介を主な業務にしていますので、しっかり収益として家賃相場や立地特性など把握している人は、まだまだ少ないのが現実です。 そのために家賃の相場は最低限把握しておきましょう。
⇒家賃相場を知る でおすすめサイトを紹介しておりますので、参考にしてください。
いかに、よい営業マンを見つけるかが、良い不動産を手に入れる大きなポイントになります。何件もの不動産屋をめぐり、たくさんの営業マンと話をしてみないと、こればかりはわかりません。根気よく探すしかありません。
―③不動産売買の注意点―
信頼できるかどうかの判断は、その担当した営業マンが、本当のことを言ってくれるかどうかを一つの基準にしてください。
営業マンは売ることを意識しすぎると、メリットばかりを強調し、悪いことやデメリットを言わないことが、ありますが、それを隠したり言わない営業マンは信頼できません。
それを見抜くためにも、こちらもある程度の知識と経験が必要です。私が何度も、たくさんの不動産を見ることを勧めているのはそのためです。たくさん見ることにより、本当のことがだんだんとわかるようになってきます。
金持ち大家さんを目指すのであれば、営業マンの言いなりになって物件を購入してはいけません。
彼らはあくまで不動産を紹介、契約すれば手数料という収入が確定しますが、われわれ大家さんは、その不動産に入居者が安定して住んでくれて初めて収入が安定します。
この違いをしっかりと理解してください。
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