私の投資戦略である、「キャッシュ（現金）で小さな不動産を買う」 には
大きな３つの問題点があります。
①現金での投資を考えていますので、高給取りでもない私は、多くのお金を持っていません。
②現金で購入できるほど、安い不動産は売っているのか？ そんなに安い不動産は、大丈夫なのか？
③本当に家賃収入が手に入るのか？入居者の確保は？
この大きな３つの問題点を一つ一つ解説と問題解決の方法をお伝えします。
―①現金投資での資金不足―
一番の課題かも知れません。どうやって現金を作るかです。今のところ、節約をして、無駄づかいをせず、地道に毎月の給料を投資用に貯めています。
自分のキャッシュフロー（支出）を管理、コントロールできない人が投資で成功するでしょうか？
たとえ、投資が成功したとして、お金が手に入ったとしても、浪費や贅沢をしてしまって結局失ってしまうようでは、手に入らないのと同じです。何の意味もありません。
「一時的に、お金を手に入れる」 のでなく 「ずっとお金持ちでいる」 ことです。安定した資産、お金を手に入れてから、贅沢をすれば、よいのではないでしょうか。
一件目の不動産からのキャッシュフローには、手をつけずに、投資用に貯めます。二件目が手に入れば、そのキャッシュもすべて、投資用資金にします。もちろん自分のお給料からの貯金も続けます。
そうです、気づきました？
最初は時間がかかるかも知れませんが、二件目、三件目と不動産が増えれば増えるほど、より早くキャッシュが貯まっていきます。スピードがどんどん早くなります。
これが不動産投資の最大のメリットです。時間が経てば経つほど、お金がお金を生む仕組みができます。
株のように、一夜にして、株価が倍になり、売買により多額のお金が手に入ったりはしませんが、長期的に見れば、リスクが少なく、安定して 「お金持ちになれる」 方法だと思います。ただし、購入する収益不動産を間違えなければの話ですが。。。
―②現金で購入できるほど、安い不動産は売っているのか？―
そんなに安い不動産は、大丈夫なのか?
今、不動産ブームだと言われています。特に都心部の収益不動産は値が上がっています。よい条件の収益不動産は少ないかもしれませんが、探せば確実に存在します。私の所有している、一件目の収益不動産のような、安く収益性の高い投資用不動産を探しましょう。
誰が見ても 「よい不動産」 は値段も高くなる傾向にあります。業界用語で「べっぴんさん」 と言ったりします。一見 「なんじゃこりゃ？」 とおもうような不動産が、ちょっとリフォームを工夫するだけで、見違えるほどよい不動産に変わり収益を上げたりします。
みんなが見落とすような不動産にこそ、安く、収益性の高い不動産に変えるチャンスがあります。プロの業者さんが販売している、造られた不動産ではなく、自分で造り上げた不動産にこそ、本物の価値のある収益不動産になります。
その収益不動産を見分ける方法は、地味ではありますが、たくさんの不動産、物件を見る！！これしかないと思います。4、5件見ただけでは、判断ができはずがありません。何百、何千と不動産を見ましょう。そうすれば、自然と感覚的に判断が出来るようになります。
そんな時間はない？大変すぎる？ そんなことはありません。実際に物件を見ることも大切ですが、いきなり、町の不動産屋さんに行って、物件を案内してもらうのは勇気がいると思います。手始めに間単に出来る方法から始めてはどうでしょうか？。
例えば、インターネット、雑誌、チラシ、裁判所（競売）、不動産屋さんの前にはってある資料などを 「見る」 だけでも、十分です。その中で気になる物件だけ、実際に見に行けばそれだけで十分です。
優良サイト物件を探すページにてをご紹介しています。参考にしてください。
新聞の折込チラシに載っている不動産を地図片手に、散歩がてら見る。自分に出来る方法から始めてください。この方法なら一人でも出来ますし、誰かに気を使う必要もありません。これを繰りかえしているだけでも、ふしぎとその地域の相場がわかってきます。
一週間に一件、ムリなら一ヶ月に一件でもよいので、自分のできる範囲で続ける事が大切です。継続して続けることが大切です。
―③家賃収入は入ってくるの？入居者の確保は？―
優良な入居者を確保できれば、安定した収益を確保できます。大切なのは、事前の調査、購入前の下調べです。賃貸需要のない地域、弱い地域での立地は、厳しいのも現実です。
内部の状態は、リフォームでよくすることは出来ますが、外の立地や環境は個人の力で変えるのは難しいです。自分の知っている地域なら、だいたいのイメージはわくと思います。あの駅は人の出入りが多い、あの地域は、高級住宅街で人気がある、あの駅は大学や専門学校が多いなどなど、なんとなくではありますが、イメージが出来ると思います。
雑誌やインターネットで、家賃相場を調べれば、だいたいの相場観は身につきます。最終的には、狙いを定めた不動産の近くの賃貸の不動産屋に入り、家賃相場を聞きましょう。
今は、簡単にインターネットにて家賃相場を調査できます。
⇒賃貸相場を知るページにて私がよく使うサイトを紹介しています。参考にしてください。
家賃には相場が存在し、相場より少し安く設定すれば、意外と入居者は決まりやすいものです。これは、賃貸の仕事をしていて、いつも感じることです。空室が多い不動産は、相場より割高な物件が多いのは事実です。
入居者確保のポイントは、この家賃なら自分が住みたいと思うような、部屋にリフォームすることです。
家賃収入の回収で一番問題になるのが、滞納です。入居の審査を厳しくすれば、解決するという単純な問題ではないので、難しいです。
実際、賃貸の仕事をしていて、入居した次の月からいきなり滞納！！何てこともありました。
今は、滞納保証をしている、保証会社があります。入居者が滞納した場合、保証会社が立替払いをしてくれたり、裁判の費用や退去にともなう費用なども保証してくれるプランもあり、充実しています。費用も高くても２年間で、家賃の一ヶ月分です。
保険だと思えば、そんなに高くないかもしれません。
１件目の不動産で私が実践したように、効率のよいリフォームで、相場より\3,000～\5,000、高く入居者が決まることもあります。最初は7～7.2万ぐらいで、決まればいいかな？と思っていました。
事前調査で、不動産屋さんに聞いたときは、7.2万で募集して、6.8万ぐらいまでなら、家賃交渉に応じるつもりでいてくださいと言われました。それが相場だそうです。あくまで、相場は相場ですので、参考にはしますが、最終的な判断は自分自身でしましょう。
リフォーム後の部屋を見て、「これはいける」 と直感的に思い、希望通りの家賃で契約できました。今のところ、特に滞納やトラブルもなく順調です。
―最後に、問題点の克服―
まだまだ未知数な部分が多く、不確定な要素も多いです。ただ自分の中では、ある程度の計画は練ってあります。それが実際うまくいくかは別ですが、うまくいかなければ、戦略を変えればいいだけですから。問題無しです。
10年、20年と時間をかければ、月々20万のキャッシュフロー（不労所得）は現金で買い続ければ、達成できると思いますが、私の最終目標である、2010年中に月々100万を達成させるには、現金での投資と、私の収入ではムリがあります。
達成させる方法として二通りの方法が考えられます。
① 「大量の現金を作る」 ＝ ビジネスを興し、キャッシュを得る。
② 「お金を借りる」 ＝ 銀行などの金融機関から融資をうける。
この二つを同時進行で、進めていきたいと思ってます。
①のビジネスを興す ですが、まだ具体的に動いているわけではないので、まだ未定です。
②の金融機関から融資を受ける ですが、第一目標が達成できた段階で、具体的に動く予定です。
件数は少ないですが、実際に賃貸経営をしている。という実績を作り、金融機関からの信頼を得たいと思っています。昨日、今日でいきなり金融機関からの信用が得られるとは思っていませんので、一歩一歩進んでいくしかありません。
現金で購入する理由は、金融機関からの信頼と担保価値を生むためです。本来なら、スピードの遅い現金での購入は避けたいところでしたが、経験と信頼を得るためのステップだと思い、第一目標を達成できるまで、続けたいと思います。
第二目標が達成できた時点で、サラリーマンとして昼の仕事をやめます。経済的な自由を手に入れたあとの計画は未定です。
一年ぐらいは、世界各国をまわり、のんびりしようかなとは、思っていますが……。
その後は、ビジネスを興すもよし、不動産を買い続けるのもよし、ビジネスを買収するもよし、一生遊んで暮らすもよし、何でもありだと思います。何をしようか、考えるだけでも楽しみです。 |
|
サイト紹介
初めての方へ
サイトコンセプトや私の経歴などを公開しています。
http://investment-it.com/1_site
私の所有不動産一覧
私が所有している不動産の詳細を公開しています。
http://investment-it.com/2_ichiran
不動産投資への考え方
不動産投資を選んだ理由や投資戦略をお伝えします。
http://investment-it.com/3_kikake
不動産投資の基本とは
メリット、デメリットや購入の基礎知識、収益用不動産の選び方の基準などを説明します。
http://investment-it.com/4_merit
不動産の知識
不動産用語や不動産にかかる税金の知識を説明しています。
http://investment-it.com/5_tax1
成功者、お金持ちから学ぶ
お金持ちの考え方を学び、成功する秘訣をお伝えします。
http://investment-it.com/6_okane
不動産投資を実践するには
物件の探し方や賃貸相場の調べ方、満室経営のポイント、リフォームのこつなどより実践的な方法をお伝えします。
http://investment-it.com/6_okane
通常取引･売買で購入する
購入する手続きの流れや激安物件を手に入れる方法、取引時の注意点などをお伝えします。
http://investment-it.com/8_kounyu
不動産競売で落札する
競売の基本から現地調査の方法、落札後の手続き占有者の追い出し方など実践的なノウハウです。
http://investment-it.com/9_towa
投資手法・戦略を比較する
不動産投資と言ってもたくさんの物件の種類、投資手法があります。それぞれを分析します。
http://investment-it.com/10_oneroom
ノンフィクション物語
私が購入し手に入れた物件を、実際の現場をお伝えします。
http://investment-it.com/11_1keibai
メールフォーム
サイト運営者へのお問い合わせやご質問などは、にて受け付けております。
姉妹サイト
新米★サラリーマン大家さん日記
私のブログです。日々の出来事などを書いてます。
http://diary.jp.aol.com/bxakm4dmxqj/
副業・兼業でお金持ち大家さんになる
不動産投資の副業でお金持ちになるためのサイトです。
http://ooya.investment-it.com/
不動産競売物件を手に入れる
競売不動産についての実践的な実務、知識を紹介しています。
http://keibai.blog108.fc2.com/
金持ち父さんを目指す－お金と自由を手に入れる
アフィリエイトと不動産投資でお金持ちを目指すサイトです。
http://okanecash.blog77.fc2.com/
副業でアパート経営・マンション投資
実践で学んだ投資手法を紹介しています。
http://blog.livedoor.jp/lefty0018/
|
で製作し、独自ドメインムームードメイン、レンタルサーバーロリポップを使用しています。
