―重要事項説明書―
買主が不動産を購入するとき、購入する不動産の詳細を説明した書類になります。
宅地建物取引業法で記載項目は決まっていますが、年々記載事項は増える傾向にあります。
仲介する不動産屋は、説明義務を負い、なにか不手際やミスがあれば、仲介業者が行政処分などの対象になりますの。
仲介をする私たちは、きちんと調査し書類を作成し、宅地建物取引主任者が説明をします。
私も宅地建物取引主任者の免許をもっていますので、契約することは自分で法務局、市役所などで調査し、重要事項説明書を作成し会社のチェック後、買主様に説明をしています。
1、不動産の表示
2、売主の表示と占有に関する事項
3、登記簿に記載されて事項
4、都市計画法、建築基準法等の法令に基づく制限の概要
5、私道に関する負担等に関する事項
6、飲用水、電気、ガスの供給施設及び排水施設の整備状況
7、宅地造成または建物建築の工事完了時における形状、構造等
8、一棟の建物またはその敷地に関する権利およびこれらの管理・使用に関する事項（区分所有建物の場合）
9、当該宅地建物が土砂災害警戒区域内か否か
10、住宅性能評価を受けた新築住宅である場合
11、その他
12、売買代金以外に売主・買主間で授受される金銭の額
13、契約の解除等に関する事項
14、損害賠償額の予定または違約金に関する事項
15、手付金等の保全処置の概要
16、支払金または預り金の保全処置の概要
17、金銭の貸借のあっせん
18、割賦販売に係る事項
19、土地の測量によって得られた面積による売買代金の清算
20、瑕疵の責任
21、その他重要な事項
22、付属書類
23、備考
24、取引の態様
25、供託所等に関する説明
26、その取引に関与する宅地建物取引業者および宅地建物取引主任者の記載
以上が、重要事項説明書の内容です。
不動産を購入するにあたり、購入する不動産を知ることは最重要課題ともいえます。
権利関係や接道義務、将来資産価値を高めたり維持するのに関係する項目も説明しますので、内容を理解できるようにしておくのがベストです。
1、不動産の表示
取引対象不動産の所在地、地目（宅地、畑などの土地の種類）、面積、建物の種類、構造、建築時期を記載します。
2、売主の表示と占有に関する事項
売主の住所、氏名、登記名義人と同一人か、第三者の占有があるかを説明します。
3、登記に記載された事項
法務局に登記されている内容について説明します。登記事項証明書（登記簿謄本など）を添付します。
4、都市計画法、建築基準法等の法令に基づく制限の概要
都市計画法の項目は、市街化区域、市街化調整区域などの区域を説明したり、都市計画道路などを説明するところです。
より重要になってくるのが、建築基準法の項目です。
用途地域や建ぺい、容積、接道道路の説明など建築に関する項目を説明します。
再建築できる不動産なのか、どの程度の建物が建てられるのかなどがこの項目を見ればわかりますので、 より重要な項目です。
5、私道に関する負担等に関する事項
取引する不動産さんに関連する私道に関するなんらかの負担を説明する項目です。
6、飲用水、電気、ガスの供給施設及び排水施設の整備状況
現在利用可能な施設と整備状況を説明します。整備されていない場合は、負担金の有無なども説明します。
7、宅地造成または建物建築の工事完了時における形状、構造等
未完成不動産を購入する場合などは、見て判断できないので、完成時の構造等を説明します。
8、一棟の建物またはその敷地に関する権利およびこれらの管理・使用に関する事項（区分所有建物の場合）
マンションの場合、一棟の建物全体の敷地に関する権利、共有部分に関する管理・使用の規約などをここで説明します。
9、当該宅地建物が土砂災害警戒区域内か否か
土砂災害防止対策推進法に基づく区域内かどうかを説明します。
10、住宅性能評価を受けた新築住宅である場合
新築住宅の場合、指定住宅性能評価期間による住宅性能評価書（設計住宅性能評価書・建設住宅性能評価書）の交付をするかのどうかの説明をする箇所です。
11、その他
12、売買代金以外に売主・買主間で授受される金銭の額
手付金、固定資産税・都市計画税の精算金、管理費などの精算金について説明します。
13、契約の解除等に関する事項
手付解除、契約違反による解除、滅失毀損による解除、融資利用の特約による解除などの契約の解除にかんする事項を説明します。
14、損害賠償額の予定または違約金に関する事項
契約違反の場合の損害賠償額の予定や違約金に関する取り決め等について説明します。
15、手付金等の保全処置の概要
宅地建物取引業者が売主の場合は、一定額以上の手付金、内金等を買主から受領するときは、保全処置をしなければいけません。
16、支払金または預り金の保全処置の概要
宅地建物取引業者がお客様から受領、預かりする売買代金、賃料、権利金、敷金、預かり金等の金銭について保全処置をする場合について説明します。
17、金銭の貸借のあっせん
買主が融資（ローン）を利用する場合、利用予定金融機関名、借入予定額、融資（ローン）が実行できないときの措置等について説明します。
18、割賦販売に係る事項
割賦（分割販売）をする場合、説明します。
融資（ローン）での購入がほとんどの現在は関係のない項目です。昔のなごりが残っているだけです。
19、土地の測量によって得られた面積による売買代金の清算
実測清算での取引の場合、清算する際に基準とする面積、1㎡当たりの清算単価について説明します。
20、その他重要な事項
取引対象不動産の周辺環境に関して説明すべき事項を説明します。
21、付属書類
重要事項説明書と共に、補足資料や登記事項証明書等の書類を添付する資料を記載し、お渡しします。
22、備考
その他の事項を説明します。
24、取引の態様
売買、交換、賃借の区別、媒介、代理、売主の区別を説明します。
25、供託所等に関する説明
宅地建物業者の責任により、不動産取引上損害を被ったときに、供託先（法務局）について説明します。
26、その取引に関与する宅地建物取引業者および宅地建物取引主任者の記載
仲介する、宅地建物取引業者や説明をする宅地建物取引主任者を記載する項目です。
以上が簡単な説明になります。
書類を作る、業者さんにより違いはありますが、私が作る場合は、添付書類などを含めると結構なボリュームになります。
ただ、普通の業者さんが作る場合は、こんなにペラペラ？と思うぐらいの書類の場合もあります。 |
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