―不動産売買契約書とは―
不動産を購入するにあたり、購入する条件や契約内容を書面で残すためのものです。
買主、売主の意思表示の合意によって成立する法律行為になります。
取引する不動産屋さんにより、若干書式が違いますが、宅建協会の指導によりある程度の書式は決まっています。
宅地建物取引業法に基づき、説明義務のあるもの、ないものも決まっています。
ただ、中には法の抜け道を利用し、不利な条件で契約させようとしたり、重要なことを告知せず契約を結ぼうとしたりする不動産屋はいますので、注意が必要です。
安心した仲介会社を選ぶのでしたら、やはり大手、「す○とも系列か、みつ○系列がやはりブランド力があり、コンプライアンス（法連遵守）も社内規定で厳しくチェックしていますので、お客様をだまそうとはしませんので、安心だと思います。 |
―不動産売買契約書の条項―
1、売買代金に関する事項
2、手付金に関する事項
3、売買代金の支払いに関する事項
4、売買対象面積に関する事項
5、境界の明示に関する事項
6、所有権の移転時期に関する事項
7、引渡しに関する事項
8、抵当権等の抹消に関する事項
9、所有権移転登記に関する事項
10、引渡し完了前の滅失・毀損（きそん）に関する事項
11、物件状況報告書に関する事項
12、公租公課等の負担に関する事項
13、瑕疵の責任に関する事項
14、設備の引渡し・修復に関する事項
15、手付解除に関する事項
16、契約違反による解除・違約金に関する事項
17、融資利用の特約に関する事項
18、印紙の負担区分に関する事項
19、諸規定の継承に関する事項
20、契約当事者が複数のときの特例
21、所轄裁判所に関する合意
22、規定外事項の協議義務
以上が不動産売買契約書に記載されている内容です。
※若干の書式の違いにより、内容も異なる場合があります。
重要事項説明書や不動産売買契約書の内容は、聞きなれない言葉で難しく記載されていますので、契約当日に説明されただけでは、理解するのは難しいと思います。
契約当日の数日前には、不動産売買契約書の写し、重要事項説明書の写しをもらうようにしましょう。
事前にもらうことを嫌がるような業者は、要注意です！！
私も最低でも一日前にはお客様にお渡しできるようにしています。
―不動産売買契約書の内容説明―
1、売買代金に関する事項
契約書に記載された、売買代金にて売渡し、買い受けました。との内容が記載されています。
2、手付金に関する事項
契約締結と同時に手付金を支払い、無利息にて売買代金の一部に充当します。との内容が記載されています。
3、売買代金の支払いに関する事項
残代金を各支払い期日までに支払います。との内容が記載されています。
4、売買対象面積に関する事項
売買対象面積を固定するのか、測量により違いがでたときの清算の方法などを記載しています。
5、境界の明示に関する事項
残代金までに境界標を明示するか、明示しないかなどの内容を記載しています。
通常は境界標を明示します。しかし実際問題境界を明示するのが難しいことが多く、契約書の特約などで、明示しない特約を記載したりします。
6、所有権の移転時期に関する事項
売買代金全額を受領したとき、売主から買主に移転します。との内容が記載されています。
7、引渡しに関する事項
売買契約書に記載されて日に引渡します。
ただ、実際は引渡し日は売主、買主双方の希望もありますので、記載された日より早まることがほとんどです。
8、抵当権等の抹消に関する事項
所有権移転時期までにその責任と負担において、先取特権、抵当権等の担保権、地上権、賃借権等の用益権その他名目形式如何（いかん）を問わず、買主の完全な所有権の行使を阻害する一切の負担を除去抹消します。との内容が記載されています。
9、所有権移転登記に関する事項
売買代金全額の受領と同時に、買主の名義に所有権移転登記申請手続きをします。との内容が記載されています。
10、引渡し完了前の滅失・毀損（きそん）に関する事項
引渡し前に天災地変、その他売主、買主いずれの責にも帰すことのできない事由により、本物件が滅失または毀損（きそん）して契約の履行が不可能となったとき、互いに書面により通知して契約を解除することができます。
ただし、修復が可能なときは、売主は、買主に対し、その責任と負担において修復して引渡します。
契約が解除されたとき、売主は受領済みの金員を無利息にてすみやかに返還します。との内容が記載されています。
簡単に説明しますと、建物が壊れた場合は、契約自体がなかったこととして、罰則無しで白紙解約されます。
11、物件状況報告書に関する事項
土地の取引にしても、中古、新築戸建てにしても、マンションにしても、物件の周辺状況や、物件自体の現状を書面に残した報告書を作成します。
12、公租公課等の負担に関する事項
固定資産税や都市計画税、ガス、水道、電気などの清算について記載されています。
13、瑕疵の責任に関する事項
重要な事項になります。雨漏り、シロアリ、腐食、給排水管の故障など、重要な瑕疵についての記載をしています。瑕疵担保責任を引渡し日から、何ヶ月、何年、責任を持つのかが記載されていますので、注意深く内容を理解する必要がある項目です。もちろん、瑕疵担保責任を負わないことも可能です。
14、設備の引渡し・修復に関する事項
引渡す設備についての説明です。たとえば、エアコンを置いていくとか、キチンは壊れていませんとかの内容を確認します。別紙で細かく記載されて書類を添付するのが一般的です。
事前に故障がわかっているものに関しては、説明をしておかなければ、のちのちのトラブルのもとにもなります。
15、手付解除に関する事項
手付解除期日が契約書に記載されている場合は、その期日までであれば、手付けを放棄することにより買主は書面により通知して契約を解除することができます。
売主が解除する場合は、預かっている手付金とその金額の同額をプラスして支払い、書面により通知して契約を解除することができます。
16、契約違反による解除・違約金に関する事項
契約違反をした場合の、違約金の金額や解除の仕方などを決めておき、記載します。
ちなみに私の経験では、まだ契約違反による解除になったことはありません。
17、融資利用の特約に関する事項
現金以外の購入の場合、この特約をいれることになります。万が一融資承認がおりなかったとき、白紙解除できる特約を記載します。
不動産の取引の場合、ほとんどが融資を受けての購入になりますので、特約の有効期日や借入金額などの条件をよく確認しましょう。
18、印紙の負担区分に関する事項
売主、買主保有する契約書には、各自がその責任と負担において貼付（ちょうふ）します。
19、諸規定の継承に関する事項
本物件に関する環境の維持、管理にかかるすべての諸規定を継承させる。との内容が記載されています。
20、契約当事者が複数のときの特例
契約者が複数のときは、債務は連帯債務とし、複数の当事者のうち一人に到達したときに、全員に効力が生じます。との内容が記載されています。
21、所轄裁判所に関する合意
本契約に関する管轄裁判所を本物件所在地を管轄する裁判所とします。との内容が記載されています。
22、規定外事項の協議義務
本契約書に定めのない事項については、民法、その他関係法規および不動産取引の慣行に従い、売主、買主互いに誠意をもって協議します。との内容が記載されています。 |
|
サイト紹介
初めての方へ
サイトコンセプトや私の経歴などを公開しています。
http://investment-it.com/1_site
私の所有不動産一覧
私が所有している不動産の詳細を公開しています。
http://investment-it.com/2_ichiran
不動産投資への考え方
不動産投資を選んだ理由や投資戦略をお伝えします。
http://investment-it.com/3_kikake
不動産投資の基本とは
メリット、デメリットや購入の基礎知識、収益用不動産の選び方の基準などを説明します。
http://investment-it.com/4_merit
不動産の知識
不動産用語や不動産にかかる税金の知識を説明しています。
http://investment-it.com/5_tax1
成功者、お金持ちから学ぶ
お金持ちの考え方を学び、成功する秘訣をお伝えします。
http://investment-it.com/6_okane
不動産投資を実践するには
物件の探し方や賃貸相場の調べ方、満室経営のポイント、リフォームのこつなどより実践的な方法をお伝えします。
http://investment-it.com/6_okane
通常取引･売買で購入する
購入する手続きの流れや激安物件を手に入れる方法、取引時の注意点などをお伝えします。
http://investment-it.com/8_kounyu
不動産競売で落札する
競売の基本から現地調査の方法、落札後の手続き占有者の追い出し方など実践的なノウハウです。
http://investment-it.com/9_towa
投資手法・戦略を比較する
不動産投資と言ってもたくさんの物件の種類、投資手法があります。それぞれを分析します。
http://investment-it.com/10_oneroom
ノンフィクション物語
私が購入し手に入れた物件を、実際の現場をお伝えします。
http://investment-it.com/11_1keibai
メールフォーム
サイト運営者へのお問い合わせやご質問などは、にて受け付けております。
姉妹サイト
新米★サラリーマン大家さん日記
私のブログです。日々の出来事などを書いてます。
http://diary.jp.aol.com/bxakm4dmxqj/
副業・兼業でお金持ち大家さんになる
不動産投資の副業でお金持ちになるためのサイトです。
http://ooya.investment-it.com/
不動産競売物件を手に入れる
競売不動産についての実践的な実務、知識を紹介しています。
http://keibai.blog108.fc2.com/
金持ち父さんを目指す−お金と自由を手に入れる
アフィリエイトと不動産投資でお金持ちを目指すサイトです。
http://okanecash.blog77.fc2.com/
副業でアパート経営・マンション投資
実践で学んだ投資手法を紹介しています。
http://blog.livedoor.jp/lefty0018/
|
で製作し、独自ドメインムームードメイン、レンタルサーバーロリポップを使用しています。
