★売却理由を知る
激安物件を手に入れるには、競売（けいばい・きょうばい）や任売（にんばい）しかないと思っていませんか？※任売とは、任意売却の省略語です。債務返済に苦しくなった売主が競売になるまえに任意で売却先を探すことを言います。
私自身も実は、不動産業界に入る前は漠然とではありますが、そう思っていました。
競売不動産の知識と経験を得るために、競売関係の仕事も経験があります。一件目の投資用不動産は競売で落札しました。
たしかに当時は、通常取引・売買より安く手に入りました。
しかし、昨今の競売市場は、法整備も整い、一般の個人さんの入札もかなり増え、プロの業者さんも物件の品薄状態を解消するため、かなりの高値での落札が続いています。
売買相場と変わらないか、それ以上での落札価格をつけているものも出始めました。
では、どうすれば激安物件を手に入れることができるのでしょうか？
それは、通常の取引・売買こそに激安物件は隠れていると思います。
私自身、1件目こそ競売で落札しましたが、2件目から6件目までの不動産を通常の取引・売買で購入しています。
不動産は、売主と買主が合意すれば、売買契約が成立します。売り急いでいる売主さんや、相場をよく理解していない売主さん、仲介業者さんがいます。
私の2件目の不動産の売主さんは、以前は大阪に住んでいましたが、数年前から東京に引っ越し、管理も大変だし、入居者も1年以上みつからないという理由で、かなり安く購入できました。
3件目のマンションは、高齢になったおばあちゃんのひとりぐらいでしたが、娘さんと同居することになり、売却することになりました。特に売り急いでいたわけではありませんでしたが、仲介した業者さんが、地元の業者さんではなくとなり、となり町ぐらいの業者さんで、相場を間違えて売りにだしました。私も仲介のプロですので、あとでその担当さんとは仲良くなり、聞いた話ですが買い付けが殺到したそうです。担当者も値段を間違えたと認めました。
4件目の不動産も、売主さんが京都、仲介の業者さんも京都と少し遠方でした。かなりの指値（値引き）をして購入申込（買付）をしました。まだ売りにだしたばかりということで、難色をしめされましたが、ねがり強く交渉した結果相場より安く購入することができました。
5件目の不動産は、売主さんは、売却を担当した仲介業者が物件の価値をわからずに最初から激安価格で売りにだされそうになっていた情報を手に入れ、物件を見ずに買付をいれました。
6件目の一棟ものアパートは、売主さんが大きな物件へとシフトするため売りに出されていました。すでに数億円規模のマンションを購入しているお金持ちの売主さんで、小さな物件は効率が悪く、売りに出していました。なかなか売れずに徐々に値下げをして、私が更に値下げ交渉をし、購入することになりました。
一般に流通している不動産の中にも激安で手に入れれる物件、不動産はあります。
それを可能にするためには、売主さんの売却理由の確認と、仲介をしている業者さんを味方につけ、値段交渉の幅などの情報を入手し、強気な値段交渉をしましょう。
ただ、「安くしろ」といってもの誰も納得しませんので、納得できる理由づけが必要です。
たとえば、築年数が古い、リフォームにお金がかかる、など値段交渉をするきちんとした理由を伝えましょう。
2件目 ⇒ 当初の売り出し価格 400万円 ⇒ 335万円で購入
3件目 ⇒ 1,480万円 ⇒ 1,480万円 相場より安かったため満額で購入
4件目 ⇒ 当初の売り出し価格 650万円 ⇒ 550万円で購入
5件目 ⇒ 根付が甘い190万円からさらに値段交渉 ⇒160万円で購入
6件目 ⇒ 当初4,400万円 ⇒ 3,900万円で購入
通常売買取引は、売主さんの状況によっては大幅な値引きも可能です。
★プロの不動産業者の所有物件を激安で買う
3月といえば、一般の会社も含めて決算期のところが多いと思います。不動産会社も例外ではなく、利益や売上を少しでも上げたいのが本音です。
しかも不動産業界は、2月、3月がシーズンです。
個人 対 個人の 仲介物件の場合は除きますが、不動産業者が売主である、中古物件・新築物件は不動産の投売りが行われる可能性が高い時期でもあります。
理由は単純で、
①決算期にあわせ無理をしてでも（利益をなくしてでも）売り上げを計上したい。
②売れる時期に売り切り、不要な在庫を抱えたくない。
それに、不動産を仲介する会社も例外ではなく、会社が手数料を値引きしてでも、契約を取れ！！という命令が下ります。
売主と買主の間に立つ立場の売買仲介不動産営業マンは売主（業者）に対しても、大幅な値引き交渉をしたり、買主の手数料を値引きしたりして、何とか契約をまとめ売り上げを上げようとします。
市場動向や資金的な思惑も絡み、いろいろな影響がからんできます。
転売業者さんは次々物件を仕入れなければ事業が成り立たないため、次の事業展開も考えなければいけません。次の物件購入の銀行融資を受けるために金融機関から早期の売却を条件とし、決算期である3月までに不動産を売らなければ、融資がおりない業者さんが増えたり、資金繰りのために、赤字覚悟で売却を急ぐために激安の不動産がかなりの増える可能性があります。
プロの私が見ても、かなり安い価格で不動産が売買されていたりします。このような不動産を手に入れられた人はかなりラッキーだと思います。
ちなみに、一月完成の一戸建て新築￥6,980万円が、3月27日（月）に￥5,600万円になり、早いもの勝ち状態で即売しました。リノベーション済みのマンションが2,200万円が1,480万円になった瞬間売れたりと毎年毎年、値下げが行なわれています。
私たち営業マンは情報が入り次第、すぐに顧客に連絡し、内覧をして購入買い付けを入れようとします。私もすぐにお客様を案内したのですが、一歩違いで先に、買い付けを入れられてしまいました。。。
探せば必ず激安不動産に出会えます。
諦めずに探し続けることと、見つかった時にはすぐに購入できる準備をしておきましょう。
三月の決算期以外でも、プロの業者さんは次から次へと物件を仕入れなければ事業の継続ができません。そのため不良在庫を抱えすぎると銀行などから融資をストップされる可能性がある場合激安価格にて売却されるケースが多々あります。
安易に不動産にほれ込み高値で購入するのではなく、収益性のみに焦点を絞り激安不動産を手に入れる機会を探しましょう。探せば必ず見つかります。
★水面下の不動産情報
営業マンも人の子です。営業マンの立場からお話をさせてもらうと、やはり熱心で資金的に問題のない、常識的な人に一番最初に情報を提供します。条件のよい不動産はこの段階ですぐに売れていまします。
どこにでもある不動産ではなく、本当に良い条件の不動産を手に入れたいのであれば、情報を提供する会社選びと営業マン選びが大切です。
それに営業マンとのコミュニケーションも大切です。営業マンに、「営業をかける」ぐらいの気持ちで接することが必要かもしれません。
特に一棟ものマンションなどは金額も大きく、時間をかけて探す不動産は特に大切なことかもしれません。
情報をたくさん持っている会社や営業マンとの接し方が不動産投資を成功させる秘訣ですし、より良い情報を手に入れるためには必要なことです。
※水面下情報とは、インタネットやどこの不動産屋でもある情報（不動産）ではなく、その会社や営業マンしか情報をもっていない、お宝の可能性が高い不動産のことです。
本当に良い条件の不動産は表に出てくる前に売れてしまいます。すべての水面下情報がお宝不動産かといえばそうではありませんが。。。
ではなぜ？情報が表に出てこないのか？
答えは簡単です。すぐに売れてしますからです。個人差はあると思いますが、常時一人の営業マンに対して数十人のお客さんがいます。
収益不動産にしても、自宅用の不動産にしても、昨日の今日ですぐに買います。というような商品ではありません。購入までには時間とお金がたくさんかかります。
お客さんは自分のほしい不動産がなければ、希望の条件を営業マンに伝え、条件にあう不動産がでれば、紹介をしてもらえるようにしておきます。
私達は追客（ついきゃく）と呼んでいますが、人気のエリアだとそう簡単に不動産は売りにでてきません。
私自身もまだ、常に40人近くのお客さんを抱え、物件待ちのお客さんもたくさんいらっしゃいます。
もちろん、その40人のお客さんの中には、ひやかし？不動産を見るのが趣味？？というような人がいますし、あと、俺は客だ！！といわんばかりの高圧的な人もいます。
それと、土地の値段の相場が坪100万円の地域なのに、「坪80万で探してる。水面下情報しか興味がない。出たらすぐに連絡をくれ！」こんな無茶なこというお客さんもいます。
坪100万で売れる不動産をわざわざ80万で売るケースは稀です。まったくないわけではありませんが、仮にあったとしても土地の場合は個人さんに売却するよりプロの業者さんへ売却し、新築物件として売り出す際にさらに販売をさせてもらえば、手数料も稼げますので、個人さんへその情報がいくことはほとんどないと思ってください。
常識で考えればわかりそうなものなのに、無茶をいうお客さんもいます。私たち営業マンも人の子です。
相場価格より異常な金額差がある物件はあまりありませんし、あったとしてもなにか問題のある不動産の場合が多いものです。例えば再建築不可、斜面地で造成に数千万以上費用がかかる土地、事件・事故があった不動産。
そうかと思えば、すごく熱心に家を探されていて、条件さえあえばすぐにでも購入していただける人などさまざまなお客さんがいます。
もし自分が営業マンなら、誰に一番最初に情報を提供しますか？
お客さんを差別するわけではありませんが、営業マンも忙しい中お客様に情報を提供します。買えない人、買わない人、ないものを探している人はきつい言い方をすればお客様ではありません。
|
|
サイトのカテゴリー
1．私の所有不動産
2．初めての方へ
3．お金の本質を知り、お金持ちになる
4．不動産投資への考え方
5．金持ち大家さん成功のこつ
6．成功者、大家さんから学ぶ
7．投資手法・戦略を比較する
8．不動産投資を実践する
9．通常取引・売買で購入する
10．競売不動産
11．一棟アパート経営のこつ
12．満室経営で金持ちになる
13．不動産の知識
14．よくある質問、Ｑ＆Ａ
15．実録ノンフィクション物語
16．メディア取材、掲載誌
番外編
アフィリエイトでお金を稼ぐ
メールフォーム
サイト運営者へのお問い合わせ、ご意見、取材などを受け付けております。
姉妹サイト
新米★サラリーマン大家さん日記
私のブログです。日々の出来事などを書いてます。
http://black.ap.teacup.com/lefty/
副業・兼業でお金持ち大家さんになる
不動産投資の副業でお金持ちになるためのサイトです。
http://ooya.investment-it.com/
不動産競売物件を手に入れる
競売不動産についての実践的な実務、知識を紹介しています。
http://keibai.blog108.fc2.com/
金持ち父さんを目指す－お金と自由を手に入れる
アフィリエイトと不動産投資でお金持ちを目指すサイトです。
http://okanecash.blog77.fc2.com/
副業でアパート経営・マンション投資
実践で学んだ投資手法を紹介しています。
http://blog.livedoor.jp/lefty0018/
|
で製作し、独自ドメインムームードメイン、レンタルサーバーロリポップを使用しています。
