区分所有、一戸建て、一棟ものを比較する
大家さんとして家賃を貰い、不労所得を得る方法として、対象となる不動産もたくさんの種類があります。
1、区分所有マンション(マンションの一室）
2、一戸建て住宅（一軒家、貸家）
3、一棟ものアパート・マンション
が住居としての投資対象になります。それぞれのメリットやデメリット、注意点をお伝えします。
1、区分所有マンション(マンションの一室）
区分所有マンションの場合ですが、基本的には大きな分譲マンションを建築するには、厳しい建築基準法をクリアしなければいけませんので、接道する道路や建物構造などほとんど問題はありません。
素人の方が一番安心して購入できると思います。管理もマンション全体で管理・修繕をしてくれますので、手間がかかりませんし、マンションの一室での購入ですので、購入金額も数百万からあります。
大家さんのはじめの一歩として、中古ワンルームなどを数百万で現金購入し、大家さんとしてのスキルアップを目指すのも良いかもしれませんね。
購入時注意するとすれば、すでに積み立てられている修繕費などの金額をチェックし、将来大規模な修繕が必要になったとき追加の費用が必要なのか、管理費・修繕積立金の値上げなども予測しましょう。
家賃相場と購入価格さえ間違わなければ、大きな失敗のない投資対象だと思います。
ただし、区分所有マンションは、建物に対しての投資になります。将来建て替えなどの問題が発生することを覚悟してください。
出口戦略としては、老朽化する前に売り抜けて利益を確定させるか、資金を回収後もずっと所有し続け家賃を貰い、建て替えの時期になったときに売却するか、新築に建て替えし再投資するかを判断してもよいでしょう。
現実問題、建て替えとなると土地の取得費はかからないとしても建物を建てるだけでも多額の費用が発生し、経済状態の違ういろいろな人が住んでいる区分所有マンションは一筋縄ではいきません。
それでも所有し続けるのも私はありだと思います。建て替えが必要なほど老朽化するずっと前に投資資金を回収し、利益をたっぷりと確保してからであれば、建て替えようがどうなろうが利益は確定していますので、なんの心配もいりません。
区分所有マンション投資の最大のデメリットである建て替え問題はこれで解決できます。
2、一戸建て住宅（一軒家、貸家）
一戸建ても安く、十分現金で購入できる不動産もあり、小額での投資が可能です。
ただし、区分所有マンションと大きく異なる点が、建物の構造です。一戸建ての場合、ほとんどが木造になります。将来の建物老朽化が一番のポイントです。
きちんと屋根や外壁の塗装など修繕を行えば寿命延びますが、建売住宅などの粗悪なものだと20〜25年で建物の使用が困難なぐらい老朽化してしまいます。
ただ、きちんと立てた建物で修繕も行き届いている物件は30、40年と十分に使用できます。
やはり、物件購入時に、物件の良し悪しを判断する目が必要です。築年数はあくまでも目安にしかなりません。
一戸建てを購入する際、建物自体の程度もチェックしなければいけない大切な項目ではありますが、それより重要なものが接道している道の種類の確認です。
古い一戸建てだと違法建築や旧建築基準に基づいて建築されて建物がたくさんあります。購入する不動産が接する道が再建築が可能かどうかもきちんと確認してください。
通常取引、売買で購入する際は重要事項説明書にて、宅地建物取引主任者にて物件説明が義務づけられています。
その説明のときに、どのような種類の道路に面しているかの説明もされますので、きちんと意味を理解してください。
建築基準法上の道路に面していなければ、将来の建て替えは不可能です。見た目が道でも、建築基準法で認められて道でなければ再建築は無理です。
この点だけはくれぐれも注意して下さい。
それと、都心部の若い世代をターゲットにする場合、賃貸の需要としてマンションなどの共同住宅の方が人気がありますので、家賃設定と空室率も考慮するようにしましょう。
一戸建てのメリットは、駅から遠かったとしても敷地に駐車場があることと、部屋が広いことが武器になりますので、メリットを活かし満室経営を目指しましょう。
地方や条件等によってはかなり激安で購入できるチャンスがあるのもこの一戸建て、貸家投資です。
私も何度か激安物件を見てきました。購入しようかな、と思いましたが、私の投資戦略はあくまでも都心の駅近、自宅の周辺と地域を集中することを投資戦略としているため、自宅から少し離れた地方の激安戸建は見送りました。
しかし利回りや投資条件を考えても十分においしい投資です。
3、一棟ものアパート・マンション
小規模、大規模にかかわらす、その敷地と建物すべてを維持、管理しなければいけまんので、一番手間がかかります。
ただ、プロに管理を任せればだいぶ楽にはなります。
一棟ものの場合もやはり、建物の老朽化が一番の心配です。排水管などの目に見えない部分でのリスクも大きくなります。
購入前にきちんと部屋の中をチェックし、台所の排水のにおいや現場で水を流してその流れ具合などを遠慮なくチェックしましょう。購入後思わない出費をさけるためにも。
あとは、一戸建てと同じで、重要事項説明の内容をしっかり理解しましょう。
大家さん業として一番効率がよく資産価値が高いのがこの一棟ものアパート・マンションです。購入金額が一番高くもありますが、ぜひチャレンジすべき投資です。
一棟もの投資の最大のメリットは、ローンを支払い終われば土地が手に入ることです。建物が老朽化したときも、その土地を利用し建て替えしようが、売却しようが大家さんの自由です。
一般的に不動産投資言えば、この一棟ものアパート・マンションのことです。
不動産は高額のイメージがあるのも、この一棟ものアパート・マンションだからです。土地つきの大規模なマンションは確かに数億円以上の価格がします。
新米大家さんが手を出すべき規模ではありません。いくら銀行が貸してくれるといってもお断りしてください。
まったくの素人が大規模マンションをコントロールできるとは思いませんし、そのマンションが良い条件なのか悪い不動産なのかすら判断することができないでしょう。
少しずつ少しずつ経験と知識を得ながら成長し、大家さんとして成功していくものです。どの世界でも近道はありません。
天才と言われているタイガーウッズですら三歳からゴルフを始めました。
投資の世界は、なんの勉強も努力もせず、てっとり早くお金を手に入れたいと思っている人があふれています。
しっかりと経験を積むまでは大規模な物件ではなく、小さめの不動産を購入することをお勧めします。
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