 |
|
 |
|
入居者確保のこつ ④入居者募集の方法を工夫し空室対策
|
|
 |
|
 |
★満室経営のために入居者募集を極める
不動産投資を成功させる上で、最も重要なことは安定した入居者の確保＝満室経営です。
ただ単に立地のよい不動産を購入しただけでは、入居者の確保はできません。
ただ物件を購入しただけでは入居者は集まってきません。自分の物件が入居者募集をしていることをみんなに知ってもらう必要があります。
入居者と一番近くにいるのが賃貸の営業マンです。営業マンが知らない物件は存在していないのと同じです。
ネットで物件を探したり、雑誌を見たりした入居者は必ず賃貸の不動産屋さんの所へ部屋探しに行きます。部屋を紹介したり、部屋へ案内するのは賃貸の営業マンです。
その営業マンたちに自分の物件を覚えてもらうことです。ここがポイントです！！
営業マンが覚えていない物件は案内もままなりません。そのためにはまず営業マンに大家さんとして営業をする必要があります。
難しく考えたり、緊張する必要はありません。ただ賃貸営業マンの印象に残るような方法を考えればいいだけです。
募集用の資料をきれいに自作して、最寄り駅の賃貸専門の不動産業者へ資料を配りに行っています。
そうすると大家さん自身が営業マンや
店長さんと会って話をすることにより、自分の物件をまずは営業マンに直接アピールし営業マンに印象付けることができます。
そしてもうひとつは、営業マンや賃貸屋さんに支払う手数料は相場より少し多めにするようにしてください。賃貸の営業マンは歩合制の人が多く同じ紹介するにしても手数料の多い物件を紹介します。
手数料の多い物件の方が営業マンの記憶にも残りやすいので、お金はかかりますがかなり効果的な方法です。
私は室内の写真や外観、エントランス、周辺地図など（1～5ページ分）の資料を作成しカラー印刷して、100キンで売っている安いクリアファイルなどで一冊にまとめて20～30組ほど作り、物件の最寄り駅とその周辺の駅の近くにある賃貸の業者さんに配り歩きます。
最初はドキドキするかも知れませんが、
「マンションのオーナーですけど、空室が出ましたのでお客さんのご紹介お願いします。」
みたいな感じで不動産屋さんに行けば、好意的に向かえてくれます。彼らにとっても大家さんは大切なビジネスパートナーですので、好意的に迎えてくれますので安心してください。
私はこの募集方法で、いつも入居者さんを紹介してもらい満室経営を実現しています。参考にしていただければと思います。
数年前まで、パソコンなどさわったこともありませんでしたが、慣れれば簡単にできるものです。
安定した満室経営を目指すのであれば、業者さん任せっぱなしにするのではなく、資料作成やその資料を賃貸業者さんに配り歩くぐらいの気合はいれたいですね。
ただ、サラリーマン大家さんの時間は限られていますので、難しいところではあります。
★入居者確保のこつを知る
賃貸営業の部屋付けの仕事をしているときに感じたのが、賃貸用不動産物件の多さです。在庫がなくなることがありません。
持ち家比率が都心部で50：50という統計がでています。
人口の多い都心部の半数は賃貸に住んでいるという事実です。需要は確実にあります。地方の田舎で、多いところでは80％を超える人が持ち家を持っている地域もあります。
親の代から受け継いでいたりするので、文化や習慣の違いもあるかも知れません。
賃貸屋さんが物件を紹介するときに検索する、プロの不動産業者が登録する「社団法人不動産流通機構」というところが運営している、レインズというものがあります。
業者間の情報網で、売買、賃貸不動産を登録するシステムがありそこにアクセスして探します。
だいたいの業者さんはそのレインズをみて、お客さんに物件を紹介します。簡単に言えば、プロが使う専用検索サイトだと思ってください。
そのレインズで 「大阪市北区」「賃貸」 で検索するとなんと、630件もの不動産が検索されました。
大阪市の北区だけです。
一番安い物件で、家賃3.3万の２Ｋ、一番高い物件で家賃30万の３ＤＬＫまで幅広い不動産が登録されいます。。 かなりの量です。
そのすべてを一人の営業マンで把握するのは、不可能です。そこにヒントが隠れています。
逆に言えば、覚えられないぐらいたくさんの物件があるのであれば、営業マンに「自分の物件を覚えてもらう」ように努力をすればいいのです。
賃貸の営業マンが、お客さんが来店して、家賃などの希望条件を聞きそれに合った物件を紹介するとき、まずは記憶に残っている物件の資料からお客さんに紹介します。知っている物件でないとその物件の良いところや、悪いところや周辺環境などをお客さんに説明できないためです。
以前案内した物件、オーナーさんが空室がでたので、お願いしますと直接資料を持ってきてもらった物件、お歳暮をくれたオーナーさん、手数料が多い物件、相場より安い、きれいな物件 などなど
営業マンの記憶に残っている物件です。当たり前のことですが、記憶に残っている物件からお客さんに紹介します。
なんの印象にも残らない、不動産ではたくさんある物件の中に埋もれてしまいます。
賃貸の営業マンが知らなければ、存在しないのと同じです。
やはり、熱心に顔を見せてくれるオーナーさんの物件は、印象にも残りますし、「早く決めなければ」と思うのは人情です。
あとは大家さんとして、どうすれば、「埋もれない不動産」にするのかを考えましょう。
埋もれないためには賃貸の営業マンに営業をするのが大家さんの仕事になります。私は自作で資料を作り、手数料をたっぷりと支払い、所有する不動産の最寄り駅周辺の賃貸業者さんへ営業に出かけます。
いつもこの方法で入居者さんを紹介していただいています。営業マンの印象に残るような資料と手数料の条件を提示しています。
★空室になっている部屋の入居者募集と管理
基本的に、物件管理契約と入居者募集の業務とは別々の仕事になります。
しかし、物件管理を任せている業者さんがそのまま入居者募集するのが一般的ですので、そのままお願いすることになると思います。
私の入居者募集の方法は、自主管理のため募集業務も自分でしています。一社だけに募集を任せることはありません。
町の賃貸専門の不動産屋さんに広告の関係上媒介契約（募集を依頼する契約のこと）を結ぶことはありますが通常はわざわざ書面を交わしません。口頭で空き室の資料を私お願いします。
一般媒介であれば、重複して募集を依頼しても大丈夫です。専任契約の場合でも自分で入居者を見つけても大丈夫です。しかし、入居者募集や管理を任せている業者さんの手前もあると思いますので、あまり積極的に動けないかもしれませんね。
入居者募集などに時間を使える方は、賃貸業者さんに直接、資料を自作し、営業にまわった方が効果的です。
私の経験ですが、地元の大家さんで、空室が出れば資料を持参されてこられるおじいさんがいらっしゃいました。
やはりその物件は覚えます。条件交渉もオーナーさんと顔見知りですので、直接できるメリットもあり、お客さんが来店されたとき、真っ先にその物件をご案内します。
直接大家さんの顔が見える物件は、やはり賃貸の営業マンも物件を覚えやすいので、入居者は決まりやすくなります。
賃貸不動産業界の仕組みですが、入居者を紹介してくれる不動産屋さんが、大手の賃貸業者だからと言って安心してはいけません。アパ○ン・エイ○ルなどの大手の賃貸業者は、ほとんどがフランチャイズです。
本部が直営で経営されているところもありますが、あくまでフランチャイズですので、看板だけかりているだけで、会社自体は有限会社だったりして小さな会社がほとんどです。
よくチラシや看板、名詞などを見てください。エイ○ル ○○店 ○○○株式会社と表示してあるはずです。一つひとつの会社は小さいです。
フランチャイズの名前のブランドを使用する代わりに、加盟料金などを支払って営業していますので、大手の名前だからといって安心してはいけません。
あまり行儀のよくない不良入居者を紹介してくるかも知れません。営業マン自身もだまされている場合は仕方ないですが、分かっているのにあえて手数料獲得のために紹介してくる営業マンもいます。
自分自身を守れるのは自分だけです。 信用しすぎるのは注意です。
物件管理を業者に任せており、入居者募集も業者さんを通してする場合は、ちょくちょく担当に連絡をいれ進捗状況や募集に使っている資料を見せてもらうなど積極的に関わることで、
管理会社も一生懸命、入居者募集をしてくれるはずです。
|
2004年11月に初めて、手に入れた不動産の入居者募集用の資料としてエクセルで作りました。 |
上記のような、資料を７枚、Ａ４の普通紙でパソコンで作成しました。
それをカラー印刷して、100キンで売っている安いクリアファイルなどで一冊にまとめて20～30組ほど作り、物件の最寄り駅とその周辺の駅の近くにある賃貸の業者さんに配り歩きました。
私が自作した、賃貸業者さん用の物件資料です。エクセル・ワードなどで作っています。
大家さん業を始めるまで、パソコンなどさわったこともありませんでしたが、結構簡単にできるものです。
|
|
サイトのカテゴリー
1．私の所有不動産
2．初めての方へ
3．お金の本質を知り、お金持ちになる
4．不動産投資への考え方
5．金持ち大家さん成功のこつ
6．成功者、大家さんから学ぶ
7．投資手法・戦略を比較する
8．不動産投資を実践する
9．通常取引・売買で購入する
10．競売不動産
11．一棟アパート経営のこつ
12．満室経営で金持ちになる
13．不動産の知識
14．よくある質問、Ｑ＆Ａ
15．実録ノンフィクション物語
16．メディア取材、掲載誌
番外編
アフィリエイトでお金を稼ぐ
メールフォーム
サイト運営者へのお問い合わせ、ご意見、取材などを受け付けております。
姉妹サイト
新米★サラリーマン大家さん日記
私のブログです。日々の出来事などを書いてます。
http://black.ap.teacup.com/lefty/
副業・兼業でお金持ち大家さんになる
不動産投資の副業でお金持ちになるためのサイトです。
http://ooya.investment-it.com/
不動産競売物件を手に入れる
競売不動産についての実践的な実務、知識を紹介しています。
http://keibai.blog108.fc2.com/
金持ち父さんを目指す－お金と自由を手に入れる
アフィリエイトと不動産投資でお金持ちを目指すサイトです。
http://okanecash.blog77.fc2.com/
副業でアパート経営・マンション投資
実践で学んだ投資手法を紹介しています。
http://blog.livedoor.jp/lefty0018/
|
で製作し、独自ドメインムームードメイン、レンタルサーバーロリポップを使用しています。
