―②通常取引・売買と不動産競売～入居者さんの入居日―
★通常取引・売買と不動産競売 ８／１４(日)
このときは、基本的には、競売を専門でやっていますので、通常の売買は、経験が少ないです。
初めての通常取引・売買での物件購入の感想は、たいへん楽ちん。なんにもすることがない。というぐらい楽ちんでした。
競売の場合、すべて自己責任で調査、手続きすべてを個人でしなければいけません。
代行業者さんに頼むこともできますが、自分自身で調査から入札、落札後の占有者追い出しまで自分でできるので、自分でしています。
ここに来てより詳しい売主さんの状況がわかってきました。
所有者は女性でした。
以前まで、この不動産の近くに住んでいたみたいです。最近、結婚されて、東京に引越しされたそうです。
管理がしんどくなり、手放すことにしたそうです。
なんせ、一年以上も入居者が決まっていない部屋です。売りたくもなります。
契約のときも、大阪まで出てくる時間がないので、代理人を立てて、契約、引渡しをする予定です。
★不安要素
半年も売れない物件。 一年も入居者の決まらない部屋。
みなさんならどうされますか？
私の判断は、賃貸のプロとしても「いける」 というものでした。
この立地であれば安く購入さえできれば、収益性も維持しながら、入居者の確保は難しくない！！と判断しました。。
この不動産は、私の得意とする地域のど真ん中にある不動産です。
かなりの自信を持って、購入します。「人がいらない」といったものを、資産に変えられると判断しました。
★シングルタイプ（ワンルーム）の需要 ８／２１(日)
バブル期の18㎡以下の三点ユニット式１Ｒマンションがたくさんあります。
投資用の区分所有マンションが大量に販売されました。今となっては時代遅れな感じではあります。
不動産投資の本のなかでは、決して投資対象としてはいけないと書かれている物件です。
私も最初は、ワンルームを投資の対象として、あまり考えていませんでした。
やはり一体型ユニットバス、18㎡以下の物件は、将来的に厳しいという現実があります。
不動産投資は、家賃収入を得ることを目的に投資をする場合、長期的なプランを立てますので、その長期的に利益を得ることに不安がある場合は投資対象からはずします。
狭い、一体型ユニットバスの１Ｋ、１Ｒは入居者の好みの変化により、現在でも、将来的にも厳しい状況です。入居者の確保ができない物件です。
さらに物件価格は値下げの方向に進んでいくと思います。
リフォームの工夫にも限界があるので、あまり私もワンルームマンションは好きではありません。
ではなぜ？？私が、このワンルームマンションの購入を決めたのかと言いますと、立地と価格です。
前所有者の方は、入居者募集も、売ることにも苦労しました。
私も前所有者と同じことになるかもしれませんが。。。。
★購入の決め手
立地条件は、大阪梅田まで駅2駅と大阪でも人気のエリア、天神橋筋六丁目駅徒歩4分にあります。
大阪以外の方はピンとこないかも知れませんが、通称「天六」といわれる、全長２km超と日本最大級の商店街がある町です。
大阪市内でも、便利で人気の高い大阪市北区の地域です。私の得意としている地域でもあります。
募集家賃は4.5～5万を考えています。この家賃での純利回りは14％です。
将来家賃は下がることを想定し、4万まで家賃を下げたとしても、純利回りで10.8％を維持できます。
このエリアで、１Ｒが４万のマンションはまだ存在していません。
かなり低い水準の家賃を将来のリスクとして想定しました。
それでも入居者の確保はできる！！と判断しましたので、購入に踏み切りました。
あとは、予定通りに入居者を見つけるだけです。。
★契約書と重要事項説明書 ８／２７(土)
今日、相手の業者さんから、不動産売買の契約書と重要事項説明書が届きました。
契約を8/29（月）に控え、事前チェックのために、届けていただきました。
一通りチェックしましたが、問題無しです。
原本をいただいていますので、当日私が契約書と重要事項説明書をもって、司法書士の先生と一緒に契約をします。
場所は売主さんの業者さんの事務所です。
売主さんも東京から、来られるみたいですので初対面です。楽しみです。
仕事のほうが忙しく、リフォームの手配や入居者募集の準備が遅れています………。
サラリーマンのつらいところでもあります。
★決済、引き渡し完了 ８／２９(月)
本日、11：00無事契約、決済・引渡が完了しました。
前日に、郵便局へ行き、現金を下ろして、売買代金、登録免許税や司法書士の先生の手数料、仲介手数料、管理費・固定資産税の清算
とそれぞれの金額をおつりのないように封筒に分けて準備していました。
当日は、契約書に署名押印して、お金をやり取りして、終了です。手続き関係はすべて司法書士がしてくれません。
今日付けで所有権も私の名義に書き換えられ、後日不動産登記簿謄本と一緒に権利書が届くことになります。
★入居者募集 ９／５(月)
一年以上前から入居者を募集してる物件でしたので、内装はいつでも貸せる準備ばんたんです。
しかし、昼のお仕事が忙しく、入居者募集の営業ができていませんでした。
一週間という時間をロスしましたが、募集用の資料を作成し、早速営業開始です。
いつものように、最寄り駅周辺の賃貸専門の仲介業者さん、エ○ブルさん、ア○マンショップさん、ミニ○ニさん、など
20件ほど周り、入居者さんの紹介をお願いして周りました。
早く、入居者さんが見つかればいいのですが。。。
★入居申し込み！！ ９／１１
今日、入居の申し込みが入りました。
レインズに登録したのが9/5（月曜日）。昨日の晩にＦＡＸがきていたので、１週間とスピード申し込みです。
正直とてもうれしいです。今週の水曜か木曜に休みをもらい業者周りの営業をしようと思っていたので、その苦労をしなくてよくなりました。
ちなみに、業者さんに配る資料をカラーで5ページ×50組 ほど印刷済みでしたので、250枚もの、カラー印刷が無駄です。。。
ただまだ申し込みの段階ですので、手付けもまだいただいていませんので、流れるケースも多々ありますので油断できません。
入居希望の方は、法人契約になります。東京の会社さんで、月の半分は大阪で仕事をされているみたいです、現在ウイクリーマンションで生活しているので、割高な家賃を支払っているみたいです。使用される方はその会社の社員さんです。
契約内容としましては、契約者は法人で保証人が入居するその社員さんになると思います。。。
はやく手付けをもらい契約までいければよいのですが、、、。
ただ法人契約で気をつけなければいけないのが、ダミーの会社で契約して、入居するのが、よくわからない外国籍の方とかが数人で住んだりするケースがあります。
この場合、部屋付けをした仲介業者も グル な場合が多いのですが、実際に問題が起こったときでも、この仲介をした業者は 「知らなかった」 と言い切ります。
結局トラブルを解決しなければいけないのは、大家さんの仕事になりますので、今回ももしかしたら、だまされているかも？？知れません。
こればかりは、入居をしてからでないと、100％わかりません。
これが大家さん業、不動産投資のリスクでもあります。
★入所審査、賃貸保証会社 ９／１３(火)
今日、部屋付けをしていただいた業者さんから連絡がありまして、法人契約ですので、手付けなしで決済を早めにしたいという連絡がありました。
小さな会社みたいなので、社長のＯＫ！もすぐに出たみたいで、順調に契約ができそうです。
あとは、賃貸保証会社の審査が通れば契約です。
私の経験上、賃貸保証会社の審査が落ちるというのは、聞いた事がありません。
※賃貸保証会社とは＝家賃（共益費含む）、残留物処理費用、訴訟費用を補償してもらえます。大家さんのリスクの一つである家賃滞納を立替払いをしてくれる、心強い保証です。
もちろん料金はかかりますが、最初から保証会社に加入を条件していれば、その費用は当然入居者さんに負担していただきます。
今回のケースは、保証料の支払いを入居者である会社が難色を示したので、相手の業者さんに支払う手数料から、保証料金の半分を引き残りは私の負担ということで話がつきました。
結局私が負担する金額は￥14,000程度です。礼金も15万もらっているので、それぐらいの負担は全然許容範囲なので、保証料金の支払いで契約が流れる事を思えば柔軟に対応すべき事柄です。
相手の業者さんと話し合いながら柔軟に対応しました。
★賃貸物件の決済金 ９／２３
決済金が入りました
今日、相手の仲介業者さんが決済金を持ってこられました。
約23万ほどです。
10/1入居なので通常は来週水曜9/28ぐらいが決済日なのですが、
今回手付金が1万と小額だったため決済を急いでいただきました。
相手の業者さんにすれば、こうるさい管理会社だと思っているかもしれません。
私がお客さんを紹介する側の業者であれば、きびしい業者だな～ と思っています。
結構手付金や決済金は期日までに渡せば、あまりうるさく言わない管理会社や大家さんが多いです。
私の場合は、仲介業者がきちんとしているところなのか、入居者の方が約束をしっかり守る人なのかも含め、手付けや決済金などの約束はきちんと守っていただいています。
最初の小さな約束を守らない方が、長期にわたりきちんと家賃を支払っていただけるか不安です。ある意味審査もかねています。
今回の業者さんはしっかりとした担当の方で連絡なども比較的きちんとされていました。ただ入居者（法人）のほうで決済金が遅れたみたいで、本当は月曜というお話でしたが、今日までずれました。
理由は会社の経理の関係で遅れたとのことなので、個人ではなく会社契約なのでその辺は仕方がありません。
ちゃんと家賃を払ってくれる入居者であることを祈りつつ、、、。
★入居者さんの入居日 １０／１(土)
本日より、新しい入居者さんが入居する日です。これで居住権が発生します。
日本の法律は、居住権が強く保護されていいますので、大家さんとしてどうすれば自分の権利を守れるのかを考える必要があると思います。
家賃滞納やトラブルを起こす入居者を簡単に退去させられない法律になっています。
そのために、賃貸保証会社に加入してもらったりしています。以前、となりの外国人が夜中にホラ貝を吹いてうるさいとトラブルが発生したことがありましたが、
文化の違いとは怖い物です。きつく注意し、それ以来夜中にホラ貝はなくなりましたが、、、、。
話が少しそれましたが、無事入居してもらい、２件目の投資用不動産物語は終了です。 |
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