不動産投資で月々20万のキャッシュフロー

2010年2月購入、９件目　ゴミ屋敷の強制執行

【2010　01/12】　初回訪問　留守
入札前の現地調査で初めて物件を見に行ってきました。
いつもすることは、呼び鈴を鳴らし物件を占有している人と話をすることです。
留守の場合も多く今回も不在なのか居留守なのかわかりませんが会えませんでした。

【2010　01/26】　落札日。

【2010　02/01】　初回、手紙送付　返事なし
落札してすぐに物件を占有している所有者宛に連絡をくれるように手紙を送ったのですが連絡はありませんでした。
協力的な場合、連絡をくれて引渡し交渉に向けて相手さんの希望を聞き進めます。

【2010　02/17】　代金納付手続き完了
競売ですので、裁判所へ所定の書類と代金を納付し、この日に所有権が私になりました。
この手続きと同時に、物件引渡し交渉が決裂した場合を考え引渡命令の申請もしています。

【2010　02/22】　２度目、手紙送付　返事なし

【2010　03/09】　引渡命令決定
相手方、今回は元所有者さんが裁判所からの書類を受け取らなかったため、
少し時間がかかりましたが引渡命令が決定されました。

【2010　03/15】　２度目、現地調査　と　３度目、手紙を玄関へ投函
落札後まだ一度も現地調査をしていないので、現状を確認するために現場まで行ってきました。

呼び鈴を鳴らせど、鳴らせど、無反応。
電気メーターとガスメーターを確認すると、閉線はされておらず、電気メーターは微妙に回っており空家ではありません。
呼び鈴が故障している可能性もありますので、ドアをたたいて少し大きな声で呼んでみますが反応はありません。
試しに引き戸の玄関扉を触ってみるとガラガラと扉は開きました。鍵は無施錠です。

大きめの声で、こんにちは～、、、すいません、、、○○さんいらっしゃいますか、、、。
と何度も大きな声で呼びましたが、反応がありませんし、人の気配も感じなかったので、
諦めて手紙を玄関に置いてきました。

占有者が不在ですので、近所の人に聞き込みをすることにしました。
最初に右隣りの家のチャイムを押したのですが、どうも留守のようです。
次は左隣りのドアをノックしましたが、誰も出てきません。
どうも人がいるような気がしたので、何度かノックし、「こんにちは～」と声をかけました。
そうすると、50～65歳ぐらいのおばちゃんが出てきました。

隣の物件を競売で落札し、所有者になった旨を説明し、隣の状況を聞きました。
夜、電気は付いているので、いると思いますよ。とのこと。

以前は、元所有者のお父様がご存命の時は、近所づきあいはあったそうですが、
息子さんひとりになってからは、ほとんど話したことが無いので、あまり詳しくわからない感じでした。
とりあえず、電気メーターも動いていますし、夜電気もついているので、引っ越しはしていないですね。

引渡命令の郵便も受けとらず、私の手紙も無視。
不在にもかかわらず、玄関のカギはあけっぱなし。
50代の男性。どの条件を見ても、スムーズに物件明け渡しの交渉が行きそうにもありませんので、
今日手紙を玄関に置いてきて、２日待って連絡が無ければ、強制執行することに決めました。

今後どうなるはまだわかりませんが、私がすることは、粛々と法に基づき手続きを進めることにしました。

【2010　03/18】　強制執行申立
競売不動産の引渡命令による、物件の明け渡しのための強制執行手続きをするために訪れました。
大阪地方裁判所の別館の１Ｆにある執行官室へと行ってきました。
執行官室の扉をあけると、畳３帖ぐらいの小さな受付スペースがあり、
３人がけのソファーと受け受付用の小さな台があるだけでした。
その受付台の奥に、6～7人ぐらいの人が働いており、そのスペースは無駄なぐらい広かったです。
しかも、そんなに忙しそうでもなく、のんびりと平和な空気が流れており暇そうでした。

初めての手続きでしたが、事前に必要書類などを確認して準備していたので、10分ぐらいの簡単な手続きで終わりました。
私が手続きしている間に３組ぐらいの人が手続きや問い合わせなどで訪れていました。
競売以外の強制執行もありますので、手続きする人が結構いるんだ、、、と思いました。

申請書を30円で一部購入し、必要事項を記入すると、
今記入した申請書のコピーと物件の所在地を特定する書類のコピーが必要なことと、
予納金を振り込むように言われ、
コピー室で必要書類のコピーをとり予納金8.5万円を裁判所内の納付係に振込み、
執行官室に戻りその領収書を受付の人に見せ手続き完了です。

強制執行を実行する日を相手に伝えるための、催告日をその場で決めました。
受付の女性が、３月２５日が一番早いですが？と言ったのでその日にしました。

催告日の時間は、前日に担当執行官から電話があります。
前日にならないと時間は確定できないみたいです。

一応、午前中を希望し、すべての手続きが終わりました。数十分ぐらいの簡単な手続きでした
。

こんな簡単な手続きで、国家権力を使い人権を無視した追い出しができると思うと、法の力はすごいですね。
相変わらず、物件を占有している元所有者からは連絡がありませんので、仕方ありません。強制執行することになりそうです。

【2010　03/20】　３度目、現地調査
3/19、担当執行官より連絡あり、3/25　10：50　に現地にて強制執行を実行する日を占有者（元所有者）に
伝えるための催告をする日時が決まりました。
空室の可能性も若干あり、催告の前にもう一度だけ現地に行くことにし、3/20（土）　昼過ぎに行ってきました。
どうせ、留守だろうと思っていたら、、、
インターホンはこわれているので、玄関扉をたたきながら、扉を開けると前回と同じで鍵はかかっていません。

玄関扉をあけた瞬間、人の気配を感じたので、「いる」　と直感しました。
何度か大きな声で呼んでいると、占有者（元所有者）が出てきました。初対面でしたが、
相手は、50代の男性で、「キョロ、キョロ、おど、おど」していました。
所有者であることを名乗り、しばらく沈黙が続いた後、
引っ越しの予定は？
なぜ連絡をくれないのか？
今の生活はどうしてる？

など矢継ぎ早に質問をすると、さらに、おど、おど、おど、しだし、答えることなくただただ謝っていました。

事情を聞くと、父の介護で仕事を辞め、その父もなくなり、介護の疲れからか精神病を患ったということです。
現在は、生活保護を受けているそうです。
家の電話も携帯電話も持っていないので、こちらからは連絡ができません。
それに、家のカギを預かろうとしたのですが、
その家の鍵すらどこにいったのかわからず10分ほど探してもらってのですが、
ありませんでした。

身内や相談できる相手もいそうにありませんし、一人で次の引っ越し先を探すのも難しそうです。
このまま、誰も助けなければ、強制執行により住む家をなくし野宿生活になるでしょう。
この人は、一人では何もできそうにないと思います。困りました。

生活保護を受けているのであれば、引越しに伴う敷金礼金や家賃補助などは支給されますので、
金銭的には引越しは可能です。
とりあえず、生活保護課の担当に連絡して相談するにアドバイスしました。
その担当者の名前を聞き、この人の手助けをしてもらうように連絡をしてみるつもりです。

連帯保証人や緊急連絡先、
身寄りのない精神病の人を一人で住むことを許可してくれる大家さんも少ないでしょうし、
次の引っ越し先を探すのは明らかに難航するでしょうね。
強制執行の手続きが進んでいるのでもう時間はありません。
このような理由があるのであれば、連絡さえくれれば話し合いに応じるのですが、
占有者（元所有者）が荷物を出し退去するまで、もう強制執行を止めることはできません。

【2010　03/25】　強制執行催告日　10：50
本日、競売不動産の強制執行の催告日でした。
20日（土）　に占有者（元所有者）と初めて会えたので、
25日の催告日には自宅にいるように伝えていたのですがいません。

雨の降る中、催告時間10：50分の20分前に着いたので物件前で待っていると、
時間に1分前になっても執行官らしき人は見当たりません。
すると携帯電話が鳴り、なり執行官からで今どちらですか？と聞かれたので、物件前にいます。
と伝えると、それではすぐに行きます。

雨がかなりきつかったので、100mぐらい離れた場所の車の中で待機していたみたいで、
すぐに一人の執行官と立会人らしき人がきました。
この立会人らしき人は、物件に行く途中ですれ違っています。見た目から、この人は執行官ではないと思い、
声はかけませんでした。
年の頃は、50代で、うさんくさい、昔ながらの不動産屋　のイメージでした。

その人は、立会人でした。執行官は、サラリーマン風の、まじめな執行官らしいイメージそのままの人でした。

私も執行官もかなり早くついていたみたいです。
私は、先についていたので、家のドアをたたいたり、玄関扉を開け、呼びましたがどうも留守の様子です。
玄関扉はやはり鍵はかかっていません。

後で来た、執行官にその旨を伝え、執行官が玄関扉を開け、大きな声で○○さん、いますか？
おじゃましますよ。と言いながら二人は中に入って行きました。
私も二人の後を追い部屋の中に入りました。
予想はしていましたが、「汚い」の一言です。

リビングの床もブヨブヨしていますし、お風呂やトイレ、キッチンなどの水回りもチャックしましたが、
かなり古く、汚れています。
リフォーム代は最初から予算に計上しているので良いですが、かなり金額がかかりそうでした。

執行官はまず、一階のリビングに入り、奥の部屋に占有者（元所有者）がいないかを見に行き、
その後２階に上がって不在を確認していました。
２階から降りてきた執行官は、上の荷物も確認してください。と言ってきたので私も２階に行きました。
２階も相当な汚れぐあい。荷物もほこりまみれで、掃除をしている様子はゼロ！
執行官も言っていましたが、かなりの荷物の量です。これだけの荷物はあまりないそうです。

室内の様子と留守を確認すると、公告書？催告書？を洗面所の横に貼り付け、
その説明書と申立人の私の氏名と連絡先が書かれた書類をリビングのテーブルに置きました。
室内確認を含め、この作業時間は約5分ぐらいでした。これで、催告は終わりです。

強制執行の実行日を決めるため、都合のよい日はいつですかと聞かれると同時に、
執行官は4月15日（木）ぐらいはどうですか？
と言われたのですが、都合はいつでも良いのですが、
相手（元所有者）の状況を考えるとできるだけ時間をとった方がいいのではと思ったので、
できるだけ遅くしたい旨を伝えると、催告から1ヶ月が期限で、4/26が最終期日。
その最終期日の1週間前までには強制執行を実行した方が良いとアドバイスされたので、
4/22（木）を実行日と決めました。

日にちが決まると二人は、さっさと帰って行きました。時間は10分程度で、催告が終わりました。
事務的な作業を淡々とこなしている。そんな印象です。
たったこれだけの手続きと作業で、ひと一人の住まいを奪うと思うとなんだか怖くなるぐらい、
あっという間にあっけない感じで終わりました。

あと、一ヶ月弱。有無を言わさず強制執行がかかってしまいます。占有者（元所有者）は不在です。
任意の退去に向けて話し合いをしたいのですが、話ができません。
生活保護の担当さんへ電話を何度かしているのですが、まだ相談に来ていないそうで、
相談に来たら私に連絡してくれるようにお願いしています。

おそらく、この占有者（元所有者）は、積極的に次の部屋探しをするとは思えないので、
強制執行することになると思います。
いつも不在で、連絡もくれない人なので、助けようがありません。

【2010　03/28】　４度目、現地調査
本日も落札した物件に行ってきました。
平日、土曜、日曜　午前、午後と　日や時間を変えて訪問しているのですが留守です。
生活保護の引きこもり状態と市役所の生活保護課の担当さん行っていたのですが、
少なくとも引きこもりではないですね。
強制執行の催告の日も、私との約束を破り、留守でした。
訪問の度に玄関に、連絡をくれるように手紙を置いていくのですが、連絡が来たことは一度もありません。
訪問時の電気メーターはほぼ止まっており、わずかに待機電力で動いている程度なので、
本当に不在だと思います。

玄関はいつも鍵は開いているので、玄関扉を開け大きな声で呼ぶのですが、室内に人の気配はしません。
相手がアポイントをとってこない以上、時間切れで強制執行が実行されるのを待つだけとなります。
任意で退去の場合、私も不動産業をやっていますので、
物件の紹介や条件さえ整えばそのまま賃貸で貸し出すことも考えていたのですが、それも無理そうです。
本意ではありませんが、強制執行になりそうな予感がします。

【2010　03/31】　５度目。現地調査
3/28（日）　に訪問しその際に玄関先に手紙をおいてきました。
４日たっていますが、手紙が私がおいたそのままの状態でおいてありました。
電気メーターも４日間わずかしか進んでおらず、微妙に動いている待機電力分だけ進んだ数字でした。
少なくとも４日間は家に帰った様子はありません。。。

室内での自殺も心配しましたが、以前会えたときに玄関先にあった靴はありませんので、
室内にはいないと思い、警察には連絡しませんでした。

玄関先からみえるリビングの荷物を見ると、引越しした様子はありません。
近所へ聞き込みをしましたが、有力な情報はありませんでした。
これでは、何度訪問しても無駄ですので、連絡があるまで放置することにしました。
タイムリミットは4/22（木）です。
それまでに連絡がとれ、任意の退去かそのまま賃貸で貸すか、などの話し合いができればいいと思います。

【2010　04/06】　市役所の生活保護課からの連絡
行方不明中の元所有者さんを担当している、市の生活保護課の担当さんより電話がありました。

内容は、
私も何度か自宅を訪問し、手紙等をおいていますが、連絡もなくずっと留守でした。

担当さんは、自殺や事故などの可能性も心配したのでしょうか、
部屋の中に入り不在かどうどうかを確認したそうです。
家にはいなかったそうです。

この家の玄関の鍵は常に開いています。
私は、勝手に部屋の中には入りませんが、やはり居留守ではなく、
行方不明でどこかをフラフラ放浪しているみたいです。

身寄りや頼る相手もいないと思われるので、野宿かネットカフェか、何処かで寝泊りしているのでしょう。
生活保護のお金がありますので、なんとかしているのでしょう。

【2010　04/07】　行方不明中の元所有者、発見！
昨日市役所の担当さんから、連絡があったばかりですが、その担当さんから再度連絡があり、
行方不明中の元所有者が市役所に現れました。
担当さんは、すべての事情を説明し、私に連絡をするように伝えたそうです。

とりあえず、連絡を待ってみますが、連絡をしてくるとは思えません。
この担当も甘いというか、他人事というか、親身になって対応しようという誠意が感じられません。
ただ、仕事で対応しています。めんどくさい。という対応だと私は感じました。

いままで散々行方をくらませ、連絡などしてこない人間が、連絡などするわけはありません。

連絡を待っても仕方がないと思い、急遽、その日の夜7時過ぎに、物件を訪問することにしました。

【2010　04/07】　６度目、現地訪問
訪問をしてよかったです。
なぜ急に元所有者は市役所を訪れたのか不思議でしたが、この訪問により謎は解けました。
結果からいいますと、また不在でした。

この市は、生活保護費を通常は口座振込みらしいのですが、
居場所がわからないということで、今月分は、手渡しで支給する旨の手紙を送っていました。
元所有者は、家に帰っていないので、その手紙を見ていないのでその事実を知らないはずです。

しかし、私が夜に訪れると、玄関先に市役所からの手紙が封のあいた状態で放置されていました。
手に取り読んでみると、
手紙の内容は、生活保護費を4/5に市役所に取りに来るように書かれていました。
いつもは、4/1　に　毎月振り込まれていた　生活保護費が振り込まれていないので不思議に思い、
一旦家に戻り、市役所からの手紙を見たと思われます。
それで、急に市役所を訪れ、生活保護費を受け取りに行ったのだと思います。

この市役所からの手紙は、
前回私が訪れた3/31に玄関先に封がされた状態で私の手紙と同じように玄関さきに放置されていました。

その手紙が、4/7　夜7時訪問した際、同じように玄関先にあったのですが、封が開いておりました。

なぜ、急に元所有者が市役所に現れたのか謎が解けました。話し合いに応じる気になったのではなく、
ただお金をもらいに行っただけでした。
その後家に戻った形跡はありません。

市役所の担当さんは、強制執行が実行される4/22までは家に住めることも伝えています。
それでも、不在です。
市役所に現れたその日の夜に訪問しました。
でも、元所有者はいませんでした。

電気もついておらず、メーターも待機電力分すら回っていません。
お金が振り込まれていないので、
家に戻り、市役所からの手紙を見て、市役所に行き、お金をもらったらまた行方不明。
もう、この人とは話し合いは不可能だということがわかりました。
精神疾患のある人ですが、お金だけをもらったら消える。このことは自分で判断して、行動できています。
自分の都合悪いことだけ逃げているようです。
市役所から連絡が来たときは、これで、そのまま賃貸で住んでもらう話が出来ると思い、「ホッ」としました。
市役所に申請するための、賃貸借契約書や重要事項説明書などの書類も準備して、
市役所から連絡があったその日の夜に訪問しました。
しかし、留守でした。

自業自得です。お金だけはもらいに行き、お金をもらったら逃げる人間とは交渉できません。

【2010　04/15】　執行官からの連絡
執行官から連絡が来ました。
私はてっきり、事務的に強制執行の断行時間を伝えるのかな、、、と思っていたのですが、
切り出しは、「状況はどうですか？話し合いは進んでいます？」
というものでした。

現在の状況を伝え、元所有者が行方不明で、物件内には住んでいない旨を伝えました。

執行官　「そうすると、荷物はあのままですね？」
私　　　「おそらく、催告日のあの状態だと思います」
執行官　「では、このまま断行になりそうでね。」
私　　　「ハイ、連絡が取れないので、強制執行をすることになると思います」
執行官　「わかりました、取り下げる場合のみ、早めに手続きをしないといけないので、すぐにご連絡下さい」
執行官　「では、断行の時間は何時がいいですか？」
私　　　「出来ればお昼からでお願いしたいのですが？」
執行官　「大丈夫ですよ。その日は、時間がかかると思い、予定は空けています」
私　　　「暗くなるとあれですので、お昼1時からでは？」
執行官　「わかりました。そうしましたら、１３：００に断行と言う事にしましょう」
私　　　「ハイ」
執行官　「当日、荷物類は外に運びますか？物件内で保管しますか？」
私　　　「物件内で保管します」
執行官　「当日、作業員と段ボール等はどれくらい用意されますか？
私　　　「作業員３、４人とダンボールは業者さんが用意してくれます」
執行官　「では、当日宜しくお願いします」

と10分ぐらいで電話を切りました。

今回担当してくれた執行官の印象は、事務的に手続きを進める感じではなく、
元所有者のことを心配したり、する人でした。

10分ぐらいして、もう一度執行官より電話があり、

執行官　「何度も、電話すいません。確認を忘れたのですが、当日新しい鍵の手配は大丈夫ですか？
私　　　「ハイ、新しいシリンダーを既に購入済みです」
執行官　「では、宜しくお願いします」

これで、強制執行の実行をするだけです。

この物件の玄関の鍵はいつでも開いています。なので、
鍵開けの鍵屋さんを呼ばなくていいので、その分の費用は助かってます。
一回呼ぶだけで１万円ぐらい、鍵を交換するとなるとプラス１～２万円ぐらいかかります。
鍵がいつも開いているので、鍵のサイズや品番を確認し、既に交換用のシリンダーは購入し、
強制執行当日、自分で鍵を交換するつもりです。

これだけで、３万円ぐらいの費用が節約できると思います。

【2010　04/19】　生活保護の受給停止
いよいよ、３日後に強制執行の実行となります。
元所有者を担当している市役所の生活保護課に実行の時間が決まれば
教えてほしいと言われていたので連絡をしました。
電話をしたときに、元所有者の近況を聞かれたので、
10日ほど前に訪問したときは留守だったことを伝えました。
この担当も本日、不在を確認して、強制執行も立ち会うそうです。
それにより、住所不定ということで、生活保護の受給がストップすることになるそうです。

住所不定になれば、生活保護費がもらえなくなることは、元所有者は知っているはずなのに、
行方不明が続いています。
都合の悪いことからだけ逃げるようにみえる元所有者。
きちんと手続きをすれば、敷金礼金などの費用は市から援助が出ます。
引っ越し費用だけお金を用意すれば、新しい生活をスタートさせることができましたし、
毎月の生活費も生活保護により、国が面倒をみてくれます。
それを拒否したのは、元所有者自身です。

私は法に基づいて手続きを進めるしか手はありません。

強制執行開始前

【2010　04/22】　競売不動産の強制執行の断行
この日がとうとうやってきました。
最後まで元所有者さんからの連絡を待ちましたが、連絡はありませんでした。
一度だけ会って話をしただけで、交渉らしい交渉もなく、本日の断行へとなりました。

この日は、一日中雨が降っており、3/25の催告の日も雨でした。
強制執行の実行はお昼１３時から、最寄り駅に１２時過ぎに着き、駅前でお昼を食べました。
強制執行の手伝いを専門の業者さんに依頼しているのですが、お昼過ぎにその業者さんから電話があり、
「住所がありません。間違いありませんか？」　
もう一度住所を伝えると、間違いありません。
おそらく、新しい町名ですので少し古い地図にはその町名では載っていません。
それで、確認の電話をしてきたのだと思います。

お昼食べ、現場に向かっていると、２トントラックに３人乗車した車が、
うろうろ迷っている感じで行ったり来たりしています。
直感で、お願いしている業者さんだ！と思い、停止しているところまで行き、
声をかけるとやはり、依頼している業者さんでした。
物件は、少し入り組んだ道の先にあり、迷うのは仕方がありません。

とりあえず、責任者さんに歩いて現場を確認してもらい、ぐるっと回って車を横付けするように伝えました。
時間ぎりぎりになっていたので、現場前では執行官が私に電話をしているところでした。
作業の業者さんは、まだ到着していませんが、とりあえず、断行をするため、室内に入ります。

執行官　「○○さん、裁判所です。入りますよ。いらっしゃいますか～。」

と大きな声で呼びかけながらまずは、１階にいないことを確認し、次に２階へと向かいました。
私は玄関先で待っていました。
２階から降りてきた執行官が、「やはり不在ですね。」といいながら、手続きの書類の準備をはじめました。

通常は、ゴミとそうでないものとに、わけるのですが、この量の荷物を仕分けしながら作業するのは大変ですので、
一応すべてゴミとして扱い、数週間保管後破棄するようにしましょうか。ということになりました。

一般的には、ゴミと判断されたものは、その日処分することが出来ます。
価値がある。と判断されたものは、数週間保管後、競り売りに出され、売却することになります。
※誰も買い手がいない場合は、自分自身で購入して、処分することになります。

今回は、荷物が大量にあり、ゴミとそうでないものの判断が難しく、臨機応変に執行官が対応してくれました。
そうこうしている間に、作業の業者さんも到着し、作業員にも、同じ説明をし、作業開始です。

作業をお願いしたのが、競売を専門に取り扱っている引越し業者さんなので、
余計な説明も不要で、手早く作業が始まりました。

私は、しばらくは執行官に質問と世間話をしていたのですが、30分もすると、会話もなくなり、
暇をもてあましてきたので、作業を手伝うことにしました。
最初から作業を手伝うつもりで、軍手やゴミ袋、マスクなど用意をしてきました。

１階はプロに任せ、大量の本がある２階の片付けに行きました。
ゴミ類や燃えるものは、片っ端からゴミ袋へ入れているのですが、
なんせ、ゴミ屋敷ですので、片付けても、片付けても終わる気がしません。
大量の本と大量のビデオテープ、ＤＶＤ、電車の模型など、、
いったいいくらつぎ込んだの？と思うほど大量に散乱していました。
一時間も作業すると、運動不足の私の体は悲鳴をあげました。

１階、２階あわせて７５㎡の一戸建てに生活そのままに放置されたゴミが散乱している室内はひどい有様です。
多くの強制執行を経験している執行官も、これだけの荷物は初めてです。と驚いていました。
強制執行をする場合も、ほとんどの占有者は夜逃げや退去をしており、
住んだままで荷物もゴミも大量にある状態からの執行はあまりありません。
既に占有者がいなくなった室内に、残された大型家具や荷物とゴミを片づけることが多いです。

３時ごろ、１階の執行官が私を呼ぶのでおりてみると市役所の生活保護課の担当が来ていました。
状況を確認し、生活保護費の支給がとまることを説明してきました。
私と執行官は、黙って聞いていたのですが、私たちには関係のない説明を長々としているので、話の腰をおり、

私　「今後市役所をたずねてきたら、必要な荷物を取りに来るように伝えてください。
特に仏壇や位牌があるので、位牌だけでも取りにきてくださいと伝えてください。」
市役所　「あ、はいわかりました。何かありましたらご連絡します」

現状を確認し、10分ぐらいで帰っていきました。

これで、来月から生活保護費もなくなることになると思います。もっと前向きに行動さえしていれば、
最低限の生活は保障されていたのに、それをすべて捨てて行方不明となった元所有者。
私には理解できませんが、自分自身で選択した人生ですので、
私にはどうすることも出来ません。仏壇に飾られていたお母様と思われる写真も埃がかぶり、
倒れた状態で放置されていました。
位牌や写真は私がきれいに梱包し、ダンボールに入れましたが、なんだか切ないですね。

お金がなくなれば、また市役所へ行くと思うので、市役所の担当には、
位牌だけでも取りに来るように強く伝えましたが、この担当はどうもやる気が感じられず、
親身になって対応する気はなく、役所仕事で手続きしてます。といった感じです。期待は出来ません。

位牌や仏壇は困りました。取りに来るとは思えないので、
専門の業者さんやお寺にて供養をお願いすることになると思います。
お金は余分にかかりますが、仕方がない出費です。

作業が続く中、今度は近所の人が覗きに来て、執行官に質問を浴びせていました。

近所の人「このことは○○さん、知っているの？　誰の許可でしているの？」

と元所有者さんを心配しての質問でした。
もちろん執行官は、裁判所の許可を得ていること、元所有者には通知済みであることなどを説明していました。

この近所の人の話によると、２、３日前に元所有者さんは戻ってきていたそうです。
必要なものだけを取りに寄ったのだと思われます。
室内は特に片付けた様子もなく、催告の日そのままの状態でしたから。

作業が進む中、私は玄関の鍵の交換をしました。
古い鍵を取り、事前に購入していた、新しい鍵のシリンダーに取り替えました。

もうこれで、元所有者は部屋の中に入ることが出来なくなります。
強制執行とは、不動産の占有状態を競売の買受人へ移す作業です。

不動産の名義は既に私の名義ですが、物件の占有は元所有者のままでした。
この状態で、私が勝手に部屋の中に入ると、住居不法侵入で私が逮捕されます。
強制執行により、本日付で元所有者の占有が解除され、鍵も交換し、自由に私が出入りできるようになりました。

今回、すべての荷物を物件内部で保管し、その後ゴミとして処分する予定です。
ゴミは市役所のゴミ収集に依頼しようと考えおり、
その場合、玄関先まで自分で出さなくてはいけません。
そのため、できるだけ荷物を外に運びやすいように、大きな家具や荷物類を１階に集めるようにお願いしました。

１階のゴミは、段ボールやゴミ袋に入れ終わると１階奥の部屋に順番にまとめていきます。
１階が終わると２階の片付けへと移り、どんどんゴミたちがきれいにまとめられていきます。
２階のゴミもきれいに段ボールに詰め終わると、１階におろされて行きました。
そして、２階にあった、大きな本棚やテレビなども１階に集められると、
１階は荷物でパンパンになりました。奥にはもう入れません。
全ての荷物は１階にはおさまらず、
少しだけですが、２階にそのまま置くことになりました。

私を含め大人４人がかりで、６時間強。13時に作業を開始、終わったのが19時20分ごろでした。外は真っ暗。
執行官と世間話のときに、こんなに夜遅くなることなんて、ないでしょう。と言ったら、
執行官　「そんなことないですよ。たまにですがありますよ。」　

競売の強制執行なので、予期せぬ出来事や予想以上に時間がかかり夜遅くまで作業が続くこともあるようです。
裁判所などの公務員は、５時の定時で帰宅するイメージがありますが、
執行官などの現場の人間はそうもいかないみたいですね。
大変な仕事ですね。

大した作業を手伝ったわけではありませんが、とても疲れました。
これから、このゴミたちを処分しなくては、と思うと少し気が滅入ります。

なにわともあれ、これにて作業は完了し、執行官は作業完了を見届けると、足早に帰って行きました。
作業をしてくれた人にお礼と作業料金を支払い、お茶代を少し渡し、
ブレーカーを落とし、玄関のカギをかけ、強制執行無事終了です。
荷物の保管期間はありますが、これからいつでも私の自由に室内に出入りすることができます。

無事、占有解除です。

【2010　05/13】　荷物の保管期日
あとは、この大量の荷物を約３週間後の、５月１３日木曜日まで保管するだけです。
次の日からは、自由に捨てられます。この大量のゴミの山を搬出するだけでも一苦労です。

公示書


強制執行開始、荷物ゴミ仕分けと１階へ移動　風景

【2010　04/26】保管荷物の整理
強制執行断行日に、作業を手伝ったので筋肉痛は３日間ほど続きました。。日ごろの運動不足がたたります。
６時間ほどの短時間であれだけ大量のゴミ、荷物をダンボールに詰め、
ほとんどの荷物を１階に詰め込んだので、きれいに整理はされていません。
ゴミ回収業者に依頼すれば、そのままの状態で運び出しから運搬・処分まで任せることが出来ますが、
十数万円以上の費用がかかります。
私は自由に動ける時間がありますので、費用節約のためにいろいろと調べました。

市に依頼しても、そこそこのお金は取られます。自分でゴミ処理場に持って行ってもお金はかかります。
一番安いのは、ゴミ処理場まで自分で持っていくことなのですが、
私の自家用車では、何十往復もしなければいけません。

ゴミの処理方法や料金を調べたのですが、市によって対応はまちまちで、
有料でも大量のゴミは収集しない市もありました。料金も違います

とりあえず、この物件には、大量の雑誌や本が散乱しており、
古紙回収を無料で取りに来てくれる会社を見つけましたので、ダンボール30箱分ぐらいの荷物が減ります。
そのためには、古紙だけを分別しなくてはいけませんので、その作業に行ってきました。

ひとりで、こつこつとダンボールを開け、仕分け作業です。4時間ぐらい作業しましたが、終わりませんでした。
次回に持越しです。

荷物保管の期限が5月13日です。まだもう少し時間はあります。
徐々に片付けます。

【2010　04/29】　２回目、保管荷物の整理
26日からの片付けの続きに行ってきました。
強制執行後の室内をみると、すごい荷物とゴミの量で、
段ボール箱だけでも何十箱分になり、どのように処理しようか考え込みましたが
この段ボール分の多くが紙でした。古い雑誌などの古紙です。

何十年も前の子供のころは、近所に軽トラックで定期的に回っており、回収にだすとお金をくれた記憶があります。
新聞などは高くで買い取ってもらえ、お小遣いにしていました。
ジャンプなどの雑誌は買い取り値が安く、何十冊売っても10円にしかならず、
がっかりした記憶が子供ながらにありました。
今ではあまり見かけなくなりましたし、粗大ゴミを捨てるのも昔はタダでした。
電化製品もただで捨て、粗大ゴミの日には、家具や使えそうな電化製品を持って帰る人も見かけました。
今は処分にはお金が必要です。

大量の荷物を整理していると、段ボール50箱分ぐらいの古紙に分別することができました。
１階に隙間なく、溢れかえっていた荷物たちがすっきりし、幾分かの空きスペースができるぐらいになりました。
強制執行当日は、短時間で荷物やゴミを段ボールやゴミ袋にまとめなくてはいけませんので、
詰め込むだけ詰め込め！っといったかんじで大量のゴミ、荷物が出ました。
しかし、きちんと整理すれば、
意外と全体の量はすっきりとまとまりました。古紙を無料処分できれば、かなりの量が減ります。
２日間に分けた作業の甲斐もあり、あとの処分がだいぶ楽になりました。

４/２９時点

５/４時点

【2010　05/04】　元所有者現れる！？
強制執行時　4/22　に、玄関扉に元所有者宛てに、裁判所の執行官が手紙を張りました。
4/26、4/29　と部屋内部の片付けのために現地に訪問していますが、

その時は玄関先に裁判所の手紙は張ったままでした。

5/4の夕方にもう一度現地に行ったのですが、手紙が剥がされており無くなっていました。
おそらく、元所有者がとっていったと思われます。

先月もちょうど同じ時期に、フラッと現地に現れました。
理由はおそらく、生活保護費が振り込まれていないので、何らかの情報を得ようと家に来たのだと思われます。
先月も同じ時期に家に訪れ、家の中に入り市役所からの手紙を見て、
生活保護費を受け取りに市役所に行っています。

その時に、市役所の担当から、
住む家がなくなれば住所不定となり生活保護費がもらえなくなることは伝えているはずですので、
今更なぜ裁判所の手紙をとっていったのか、、、
裁判所の手紙には、私の連絡先等も記載されていますので、
必要な荷物を取りに来たのであれば、私に電話をしてくるはずです。

このＧＷで、市役所も裁判所も休みですので真意は確かめられませんが、
荷物を取りに来たのではないことはわかります。
荷物を取りに来るよな人であれば、そもそも行方不明になんてならないはずです。
荷物保管期限が　5/13　です。以降は、裁判所のお墨付きでゴミとして、すべての荷物を捨てることができます。
室内には、元所有者が放置した、4トン　トラック　いっぱいのゴミと荷物。
何年も掃除や片付けをせず、ゴミと荷物を放置し続けた室内はほこりが溜まっていました。。

身勝手に行方不明になった元所有者、市役所の生活保護のお金がなくなれば、フラッと家に戻る。
私には理解できない身勝手な行動ですが、今月５月分の生活保護費は支給されませんので、
お金がなくなっているはずです。明日あたりに市役所に現れるような気がします。
もう、私には関係のないことですが。
ゴミを捨てる準備も着々とできていますので、後は13日以降に大量のゴミを捨てるだけです。


紙のゴミを仕分けるだけで少しスッキリした室内です

【2010　05/05】　保管替調書と執行調書（断行）
4/22　に不動産競売にかかる、
引渡命令により不動産内部に放置された動産（荷物やゴミなどの動く資産）の強制執行を断行（実行）しました。
その時に、荷物を物件内部に保管したのですが、その保管日時等を記した書類が裁判所より届きました。
書類の内容は、5/13日　16時まで荷物を保管し、その後処分をしてよい旨の内容が書かれていました。
あと、一週間です。元所有者からは、予想通り連絡はありません。
大量の荷物とゴミを捨て、リフォームをして、人に貸せる状態にできます。
2010年1月26日　に開札がありましたが、すでに100日以上が経過しました。
少し時間がかかっています。
強制執行は時間的ロス、金銭的ロスが大きく、投資したお金が収益を生むことなく止まり続けます。
ゴミを処分し、リフォームが完了するだけでも最低でも5カ月間はかかりので時間的ロスが大きく響きます。
ここまでくればあわてることはありませんので、じっくり取り組みます。

【2010　05/10】　リフォームの手配とゴミ捨て準備
元所有者からは、予想通り連絡はありません。あと４日後には、ゴミを捨て始め片付けをします。
5/14（金）とりあえず　大量の古紙　たちの回収を古紙業者に依頼しました。
ダンボール50箱分ぐらいはある大量の古紙です。
重さもかなりあります。市に頼むと、粗大ゴミ扱いとなりお金を取られます。

昔は古紙は売れましたが今では上質な紙以外は売れないみたいです。
ネットで近くの古紙回収業者に電話にて問い合わせをしました。
これだけの量があると、無料で回収に来てくれることになりました。助かります。

14日は、一日作業を覚悟し、大量の荷物、ゴミたちを捨てられる状態に仕分けする予定です。
現場に一日いることも少ないので、ついでにリフォームの見積もりも依頼しました。
大量の荷物が残っている状態ですが、リフォームの見積もりには影響がないということだったので依頼しました。
室内の、あの荒れようですから、全箇所リフォーム、改修が必要です。
数百万円は必要な大掛かりな大改修となるでしょう。
私は投資効率を考えてリフォームしたいとは考えていますが、
プロの大工さんに現場を見てもらい、必要最低限のリフォームをお願いするつもりです。
素人の私では、傷みぐあいの判断は出来ませんので、プロのアドバイスに従います。

【2010　05/14】　処分の開始、大量の古紙
元所有者からの連絡はなく、トラブルなく保管期限が過ぎました。
この大量のゴミたちの処分を始めたいと思います。
まずは、一番量があり、重たい古紙たちの処分からはじめました。
事前に5/14、14：00に回収業者に取りに来るように手配していました。

今日の予定は忙しく、
１、10時　　ガス給湯器の見積もり業者打ち合わせ
２、10時半　ガス開栓の立会い
３、12時　　ガス給湯器、合い見積もりのためもう一社
４、14時　　古紙の収集
５、16時　　知り合いの大工さんとのリフォーム打ち合わせ

前日までにほとんどの仕分けは終わっていたのですが、まだダンボール20箱分が残っており、
朝10時に現地に到着し仕分け作業開始です。
駅につくと、知らない番号から着信があり、でると依頼していたガス業者さんでした。
すぐに行くので待ってもらい、ガスの配管等を見てもらいました。
この物件、現況はお風呂にしか風呂釜がついていません。キッチンは小型の瞬間湯沸かし器がついているだけで
洗面所は水のみ、お風呂のシャワーもお湯がでない可能性が高いことがわかりました。

風呂がまを新しく交換してもお風呂のシャワーも洗面台のお湯も使えません。
新設・交換は必須ですね。お風呂、洗面台、キッチンとひとつのガス給湯器で使えるように
配管を新設設置してもらう見積もりをお願いしました。

ガス給湯器業者さんと打ち合わせをしていると、プロパンガスの開栓の業者さんがきました。
早速ガス漏れ等がないか、器具がちゃんと動くかチェックを始めてくれました。
現況の配管等をチャックが終わると、見積もりが出来次第お渡ししますので宜しくお願いしますといい、
ガス給湯器の業者さんは帰りました。

私は、作業に戻り、仕分けの続きです。
今度は、ガス開栓の人と話していると、入居して住まないのであれ今日は開栓しない方がよい。
日割りで料金も発生しますし。
とアドバイスされたので、今日は開栓をしませんでした。
私の目的は、お風呂釜とキッチンの湯沸かし器が使えるかどうかをチェック
したかっただけなので目的は果たせました。
ガスのおじさんも帰っていきました。

作業を続けていると12時過ぎに大工のおっちゃんから電話がありました。
16時に予定していたのですが、早く終わったので昼過ぎに行ってもいいですか？
現地で一日作業を覚悟している私は、いつでもＯＫです。と返事をしました。
少したってから、もう一社のガス給湯器業者さんがきました。
この業者さんは、以前から何度か工事をお願いしたことのある業者さんで、
先の業者さんは物件近くに事務所がある業者さんです。
ネットで探していると、安そうなのと地元であることで見積もりを依頼することにしました。
いまさらながらネットは便利ですね。
配管状況などを確認し、３ヶ所給湯（お風呂、洗面台、キッチン）での見積もりを同じく依頼しました。

古紙の仕分け作業が終わりそうな感じの１３時ごろ、古紙回収の業者さんが、少し早いですけど、、、。
と玄関に現れました！！
ちょうど終わりかけだったので、「どうぞ、どうぞ、その玄関に積んであるのが古紙です。」と伝えました。
事前にかなりの量があることを伝えていたので、１トントラックを空にしてきてくれました。

それでも、最初空のトラックを見たとき、全部を積むのはムリじゃないの？？と思いましたが、
そこはプロ！きれいに安定した状態で積み込んでいきます。
作業に来たのは、おじさんひとり。それも結構な年齢。。。50代後半ぽい人でした。
紙のダンボールはかなり重たいものもあり、「うんしょい」　と汗だくになりながらトラックに積んでいました。

この作業の途中の13時半ごろ大工のおっちゃんが到着。
室内を見て、これはムリやわ。見積もりでけん。と言われました。
仕方がないので、室内を一通り見て回りながら、世間話をしました。

床がブヨブヨしている箇所が数箇所あり、床下を見ないと判断が出来ないし、
寸法もきちんと測らないとあかんから。。。
古紙を捨てて、ゴミを仕分けしたら、一階に隙間なくあった大量のゴミたちが大分すっきりとしたので、
見積もりぐらいはいけるだろうと思っていましたが、無理でした。二度手間をかけることになってしまいました。
すいません。

来週　21（金）に残りの大型家具やダンボール、ゴミたちを市役所の臨時ゴミ回収にて持っていってもらう予定です。
この日にすべてのゴミを捨てて、室内がカラになりますので、もう一度夕方にきてもらうことになりました。

古紙をトラックに積んでいたおっちゃんですが、８割ぐらい積み込んだときに、
「ちょっと、休憩します。えらいわぁ～」※えらいとは、しんどいという意味
「まだ、一階でよかったよ。エレベーター無しの４階とかは大変やから。」
玄関前までトラックがベタ付けでき、玄関スペースに古紙を集めていますので運び出しやすい状況ですが、
量が量だけにかなりしんどそうです。

一時間ぐらいですべての古紙を積み込み終わり、お茶代として千円渡しました。
積み込み終わったときに、いらない電化製品とはありますか？
と聞かれたので室内を見てもらいましたが、
めぼしいものはなかったみたいでそのまま古紙だけを積んで帰っていきました。
エアコンなどは故障していても、材料として高くで売れますので、何かあれば持って帰ろうとしたのでしょう。

14時。とりあえずあの大量の古紙たちがいなくなりました。

次の作業は、１階奥においてあったダンボールたちを運び出しやすいように玄関先に移動です。
移動が終わると、荷物でパンパンだった一階奥がガラガラの状態までになりました。
強制執行終了直後は、この大量のゴミたちをどうしようと頭を抱えましたが、
お金をかけなくても、少しずつ片付けていけば何とかなるものです。

次にエアコンの撤去。エアコンは高額で売れるので、非鉄回収業者へ持ち込みするために、取り外します。
プロではないので、次も使える状態で取り外すことは出来ませんが
とりあえずはずすだけなら素人でもモンキーレンチ一本で可能です。
以前、10年使っていた自宅のエアコンが壊れたとき、自分ではずした経験があります。

強制執行当日は１階がパンパンなため、下ろせなかった２階の荷物、
じゅうたんやテレビなど、少しだけ荷物がありましたので、１階に下ろしました。

こんな感じで作業をしていると時間はアッという間に経ってしまい、時計を見ると17時を回っていました。
今日はお昼も食べていません。というより、重作業とほこりまみれの状態では食欲はわきません。
家に帰り、お風呂に入ってきれいになってからでないとご飯を食べようとは思いませんでした。

それぐらい、この家は、ゴミとほこりで汚れています。

荷物の移動などで、室内を片付け18時過ぎまで作業をしました。疲れました。

私は、サラリーマンを卒業し時間的なゆとりがありますのでこのような作業も自分でできますが、
本業があるサラリーマン大家さんがこの作業をしようと思うと休みの土曜、日曜にしなくてはいけません。
フラフラになって翌日の仕事に響きそうですね。
これで、ゴミ屋敷の片付けの目処はついたので、よかったです。

古紙処分

【2010　05/16】　ガス給湯器の見積もり結果
今回は、２社に見積もりを依頼しました。
同じ内容の工事で依頼しましたが、５万円の金額差が出ました。安い見積もりを出してきたのは、
以前何度か使ったことのある業者さんで、やはりこの業者さんは安いですね。
もう１社は物件近くの地元の業者さんだったのですが、少し高かったです。
安かろう、悪かろう、では結局入居者さんに迷惑がかかし、アフターフォローを考え
、ただ安いだけの業者は私は使わないことにしています。
しかし、この業者さんは以前に何度か使っていますが、対応も良いので今回も同じ業者さんに依頼をしようと思います。

この物件、古い木造ということもあり、設備面が弱いです。
お風呂には、風呂釜のみで追い炊き等はできるのですが、
お風呂を沸かす機能しか付いていないため、シャワーが使えません。
キッチンも小型湯沸かし器ですし、洗面所はお湯が出ません。
これをひとつのガス給湯器でお湯が出るようにします。配管も途中までしかないので、
配管から作ってもらうことになります。
金額は意外と安かったので助かりました。

【2010　05/20】　市のクリーンセンターへゴミの持ち込み
本日のスケジュール
・ひたすらクリーンセンターへゴミの持ち込み

本格的なゴミの処分開始です。２日間で残っているゴミ全てを捨てます。その一日目です。
タンスや食器棚などの大きな家具類は自分で運べないので、
市の粗大ゴミ回収車に家の前まで来てもらい捨てますが、その他の段ボールやゴミ袋、小さな家具類は
自分の車でグリーンセンターへ持ち込めば、料金はかなり安くなります。一回数千円だったと記憶しています。

前日までに荷物を仕分けし、玄関前に段ボールを移動していましたので、
朝の８時に現地に付き、すぐに搬出の準備です。
助手席を含め、めいっぱいに積み込みます。
ゴミ回収場所であるクリーンセンターは車で10分ぐらいのところにあり、
近いので昼過ぎぐらいには終わると思っていました。
一回目、二回目、三回目、、、と順調にゴミを捨てていきますが、終わる気配がしません。
ゴミを捨てに行った先の職員さんにも、３回目ぐらいで、「えらい早いねぇ」といわれるぐらい、
積んでは運び、積んでは運びを効率よく続けました。
４回目ぐらいで、段ボールなどの小物ゴミがなくなりました。残りは小さな家具類やソファーなどです。
この時点でお昼を回っていました。今日はお昼抜きとなりそうです。

このゴミ持ち込みは　9：00～16：00　までと時間が決まっているので、
本日中に終わらせるためには、結構ぎりぎりだと判断しました。
段ボールは結構な重さがありますので、汗だくの作業となりました。

合計８往復、時間もぎりぎりの１６時前にやっと終わりました。
これは疲れました。もう少し早く終わると思っていたのですが、あのゴミの量をなめてはいけませんでした。

丸一日自分で運べる持ち込みゴミはすべて処分することができました。

ゴミ処分　クリーンセンターへ持ち込み

【2010　05/21】　市の粗大ゴミ回収

本日のスケジュール
・玄関前の外に捨てる大型家具類の搬出
・リサイクル品の冷蔵庫、テレビの回収・処分
・大工さんと打ち合わせ
・リフォーム屋さんと打ち合わせ
・電化製品類の鉄くずの売却

今日は、最後のゴミ片付けです。今日ですべてのゴミ捨てが終わります。
ここまで長かったです。市の粗大ごみ回収は13時～15時の間にくるので、
13時までに玄関先に回収するゴミを出さなくてはいけません。
一人では運べない大きな家具類が中心ですので、友達に手伝ってもらうことにしました。
朝にその友人宅まで車で迎えに行き、現地に着くころにはお昼前になっていたので、
早めのランチをすることにし、現地に着いたのが12時前。
時間も余りなく、早速家具類を玄関先に搬出していきます。
リサイクル品の回収も13時にお願いしていたのですが、
携帯に電話があり、道がすいていて予定より早く付きそうなのですが、大丈夫ですか？
と連絡がありました。もちろん現地にいますので、お願いすると、
12時過ぎに到着し、家の中にある冷蔵庫と32型のブラウン管テレビを運んでくれました。
リサイクル品は市に頼むより、民間の方が安かったので回収処分を依頼しました。
業者さんに依頼すると玄関前に出さなくても家の中から搬出してくれるので楽です。

リサイクル品の回収が終わると、家具類の搬出を始めましたが、
この数の大型家具類ですので、玄関前の道路は家具でいっぱいになりました。
何とか13時過ぎには全ての家具を運びだせました。
ちょうどそのころ、リフォーム屋さんが到着し、簡単なリフォームの打ち合わせをして帰りました。
13：40頃に市の回収車が到着です、トラックに積んで回収するのではなく、
生ゴミなどの回収と同じようなパッカー車で、家具を破壊しながらの回収でした。
市の職員さん３人がかりでパッカー車に家具をほり込んでいきます。
慣れたもので手際よく、大きな家具は道路のアスファルトにたたきつけながら解体し、
パッカー車へ、すごい迫力で怖かったので少し離れて作業を見ました。
30分ぐらいで、すべてのゴミの回収が終わり、料金をその場で現金で支払い、ゴミ捨ては完了です。

ここまで長かったですね。

天井高く積まれていた、あのゴミの山が今はほぼ空っぽです。
室内は、鉄くずとして売却できる家電製品のみが残されているだけです。
少し休憩をとり、電化製品を車に運んでいきます。
そこの回収業者さんは、冷蔵庫とテレビ以外のほとんどの電化製品が買い取りの対象になると言っていました。
修理をして再販売するのではないので、古くても、汚れていても、壊れていても関係がありません。

冷蔵庫等のリサイクル品の処分を安くできないかとインターネットで検索し、問い合わせを何件かするうちに、
電化製品に含まれる、非鉄金属が売れることを知りました。
何件かの業者さんが見つかったので、現地から一番近い業者さんへ持ち込むことにしました。
一番高く売れたのがエアコンでした。
リサイクル料がかかるエアコンが２台で6千円で売れました。
びっくりです。エアコンに使われている金属類が高値で売れるのでしょうね。
リサイクル業は、ただ捨てるより、次の新しい製品に生まれ変わるのであれば、
誰も損をしない素晴らし仕事だと思いました。

エアコン２台、洗濯機１台、小型ガス湯沸器、ビデオデッキ類20台ぐらい、
電化製品だけでも結構な量があり、一回で運べると思っていたのですが、
荷崩れの危険もあり、二回分けて持ち込むことにしました。
２回目が終わることろには、辺りは薄暗くなり始め、18時を過ぎていました。。。。

今日も一日作業です。手伝ってくれた友達にも感謝です。

これで、室内は、空っぽになりました。。。

後は、リフォームをして入居者を募集し、完了です。

半年近くかかってしまいましたね。

大型家具の処分

【2010　05/21】　リフォームの打ち合わせ
やっとゴミも片付き、リフォームの見積もりが出来る状態になりました。
今回のリフォーム箇所は、
１、ガス給湯器設置の新設、お風呂、キッチン、洗面台への給湯配管の新設
２、お風呂以外の水周り全改装、すべて新品へ交換
３、ＴＶジャック、コンセントの新設
４、電気容量ＵＰ
５、２階和室　⇒　洋室へ変更
６、クロス、床、全張替え

要するに、お風呂以外は細かい点も含め、すべてリフォームします。

見積もりを依頼したら、恐ろしい金額が来ました。
一般の人が同じ工事を見積もりしたらもっと高い金額になるのでしょうけど、
私にしたら、もう一件物件が買えるぐらいの見積もりだったのでびっくりです。
と言っても、これだけ大掛かりに工事をすれば、当然必要な金額ですので、仕方ありませんね。
リフォームを開始することにしました。
出来上がりが楽しみです。

【2010　05/26】　予納金の返還
保管期限が5/13　予納金の返還はまだかな？と思い、問い合わせをしようとしていたところ、
裁判所より返還の通知が来ました。
土地、建物で２件の強制執行申請をしていたので、6万＋2.5万の8.5万円の予納金を納付していました。

この予納金は、強制執行にかかる作業料や鍵開けや交換などは含まれておらず、
立会いをする執行官の人件費が主です。
人件費と言っても、催告のときに２人で10分ほどの手続き、強制執行断行のときに１人で６時間、
と合計３人しか現場に来ていませんので、半分以上は返ってくるのかなぁ～と考えていました。。。
返却される金額を見てびっくりしました。8,000円ほどしか返却されませんでした。
この手続きで8万円もかかるの？と少し首を傾げましたが、これが相場なのでしょう。

ほとんどの作業は私が手配した作業員がしますし鍵の交換等も自分でしました。
断行日も執行官はただ見て立ち会ってただけです。
たったこれだけで8万も取るんですね。やはり、強制執行はお金がかかります。誰もやりたくないですね。
この返還の通知を受けた10日後に裁判所の執行官室で手続きをして現金で返還してくれるのでしょう。

【2010　05/31】　セルフリフォーム
セルフリフォーム箇所
１、コンセント、スイッチ類の交換
２、シャワーの交換
３、カラーＴＶドアホンの設置
４、蛇口の交換

ホームセンターで買い物をして準備開始です。
ほとんどのセルフリフォームはドライバー一本あれば、不器用な私でも簡単にできるものばかりです。

私が購入する物件は築年数が古く、設備や小物関係もかなり年季が入ったものが使われています。
きれいにクロスや床を張り替えても、きいばんだスイッチや汚れた蛇口では、リフォームの効果が半減します。

大家さんの中には、クロスの張替え程度であれば、
自分でリフォームしたり、ハウスクリーニングなども自分でする人がいます。
リフォームをすべて自分で出来ると大幅なリフォーム代節約をすることが出来ます。
しかし、休みや時間の制限があるサラリーマン大家さんには難しいでしょう。

実際私も、時間はあるのですが、不器用でこの手の作業が苦手なのでリフォームは基本プロにお任せです。
ただ、コンセントやシャワーの交換、蛇口、カラーＴＶドアホンの設置など簡単に出来ることは、自分でしています。
この小物類を交換するだけで、部屋全体の清潔感がＵＰしますし、材料費も安いのでおすすめのセルフリフォームです。
今回も、コンセントやスイッチ、シャワーなどを購入し、今度交換に行こうと思っています。
全部で、5,000円ぐらいでした。

【2010　06/05】　大工工事スタート
リフォームの打ち合わせも終わり、いよいよ大工工事が始まりました。
今回は大規模なリフォームのため大工工事が多く、既存のキッチンなどの設備類の解体・撤去から、
給排水管の設置、間取り変更、壁がすべて塗り壁だったため、
そのままではクロスは張れませんのでベニヤ板を貼り付けるなどなど、大工工事が多くあります。

【2010　06/11】　リフォームの途中経過
リフォームの進行具合を見るために現地をたずねました。
大工さんからも、細かい点を打ち合わせしたいので現地に来てほしいと言われていたので、
ちょうどどんな状態なのかも見ておきたかったので行くとにしました。
キッチンや洗面台などは撤去され、壁にはベニヤ板が張られ、既にあのゴミ屋敷の面影はありません。
古い不動産ほどリフォームの楽しみが増します。

【2010　07/07】　リフォーム完了
やっと、やっとリフォームが完了しました。当初の予定では６月の中旬にはリフォーム工事が終わる予定でしたが、
工事が延びにのび７月に突入しちゃいました。
工事が延びた理由は、追加工事の発生です。

古い物件ですので工事をしていると、不具合や設備の追加が発生し、その分少しずつ少しずつ工事が長引きました。
例えば、ブレーカーの容量不足がわかり、電気容量を増やすためブレーカーを交換したり、
２ＦにＴＶアンテナがなかったり、電気コンセントを追加したり、
カラーＴＶドアホン設置のための配線を追加したり、などなどいろいろと追加工事が発生しました。

リフォームが完成したので現地確認に行ってきました。

もう、ゴミ屋敷の面影はありません。すばらしい部屋へと生まれ変わりました。
不動産が古ければ古いほど、生まれ変わり後に感動します。その分お金はかかるのですが。

必要最低限度のリフォームをしたつもりですが、もう一件家が買えるほどのお金がかかりました。
ただ、私の「家が一件買える」　という値段は一般の感覚からするとかなり安いと思います。
なんせ126万円で家を買いましたもので（笑）

これで、半年にわたる戦いが終わり入居者募集に向けて大家さんのスタートラインにたてました。
大家さんとしの本当の戦いはこれからですが、このリフォームの仕上がりを見る限り安心でしょう。

★エピローグ　2010　7月吉日
これまで、競売物件を何度か落札し手に入れていますが、今回のように半年もの時間がかかったのは初めてです。
元所有者さんたちは、不動産を売りたくて手放しているわけではありませんので手続きが
スムーズに進まないケースがあるのは覚悟していましたので仕方がありませんね。
この半年間、私のお金は働かずに止まったままです。
お金を生むこともなく静かに休んでいましたが、ここからは頑張って働いてくれるでしょう。

初めての強制執行の断行と、今回いろいろな経験が出来ましたので、知識と経験を得ることが出来ました。
行動を起こして初めて得ることができる貴重な体験です。この積み重ねが私をレベルＵＰさせてくれます。

これからも、もっと、もっと不動産を手に入れ、大家さんのエキスパートを目指します。

【2010　04/22】　強制執行断行日
【2010　05/13】　荷物保管期日
【2010　05/14】　古紙処分、ゴミ仕分け
【2010　05/20】　ゴミ持ち込み処分
【2010　05/21】　大型家具類、処分
【2010　05/21】　リフォーム見積り
【2010　06/05】　リフォーム開始
【2010　07/07】　リフォーム完了
【2010　07/07】　入居募集開始
【2011　05/01】　入居者さんが入居開始