不動産投資で月々20万のキャッシュフロー

不動産投資のメリット

①長期的な投資ができる　　⇒　一番のメリットかもしれません。

②毎月キャッシュが手に入る　　⇒　現金（キャッシュ）を再投資できます。

③安定している　　⇒　変動、不安定では投資とはいえません。

④担保価値がある　　⇒　担保価値がある＝お金が借りられます。

①長期的な投資ができる
投資対象である、土地は年月の経過により、傷んだり、壊れたりしません。
マンションなどの建物も、管理や修繕計画をきちんと立てることにより、40年、50年、それ以上の使用が可能です。
その間ずっと収益をもたらしてくれます。

株などと比べ、価格変動が少なく、長期的な収支が予想しやすのも、特徴です。
家賃相場が安定しているので、次の年にいきなり家賃が半値に、急落するということもほとんどありません。

ポイントは、耐用年数と土地は減価償却しない、ということです。
　「形あるもの」　には、いつか、使用できなくなれば、解体、壊されて、存在がなくなってしまします。

しかし、土地はなくならない、唯一のもの　と言ってもいいかもしれません。
その他の投資対象と決定的に違うところではないでしょうか。

耐用年数の長さも長期的な投資をするためには重要な要素です。
建物の構造にもよりますが、5年や10年で使い物にならなくなった建物なんて聞いたことがありません。

コンクリート造の建物は、通常50年は使用できると言われているそうです。
実際どれくらいの期間、建物が使用できるかはメンテナンスの状態によりますが,
築20年のマンションが古い！といわれるのは日本ぐらいです。
建築業者や不動産業者が作った、日本の常識は、世界の非常識です。

管理や修繕を定期的におこなえば、40年、50年、それ以上使用できます。

②毎月、キャッシュ(現金）が手に入る
毎月、キャッシュ（現金）が手に入ります。当たり前じゃないの？と思われる方もいらっしゃると思いますが、
これが、ビジネスの世界や、投資の世界では、当たり前でも、ないのです。

例えば、ビジネスだとキャッシュ不足により、黒字倒産というものがあります。
簡単にいうと、売上は1億あるが、キャッシュ（現金）がないために、支払いの手形が払えずに、
不渡りになり、倒産することになります。現金商売が強いと言われるのは、とりあえずキャッシュ(現金）が手元にあると、
ごまかし、ごまかし何とか経営が持ちこたえられるためです。

株なども、売れば現金化できますが、所有していることにより、キャッシュが手に入るわけではないです。
このキャッシ（現金）が手に入るメリットは、

ズバリ！　「再投資が可能になる」　です。

手に入った現金をさらに、キャッシュを生む資産を手に入れるために、使う。
この再投資のプロセスが軌道乗れば、お金がお金を生み、ますますキャッシュ(現金）が手に入ります。

お金持ちが、さらにお金持ちになる理由は、この再投資にあります。
せっかく手に入れた、キャッシュ（現金）をムダにしないようにしなくては、お金持ちへの道は、遠くなってしまします。

私の場合は、毎月25日に家賃を振り込んでいただいています。
そのキャッシュ(現金）には、手をつけずに、不動産へ再投資します。

③安定している
不動産は、値動きがゆるやかです。今日買った土地が、明日価値がなくなるようなことは、ほぼないといっていいでしょう。
ビジネスを興した場合、借入金による返済等多額の借金をかかえるなど、リスクの大きい投資です。
その分、リターンは無限です。しかも一番面白い投資ではないでしょうか、自分の会社を作って、
経営ができますから、一番リスクも大きくリターンも大きく、楽しく、しんどい投資対象ではないでしょうか。

株は手軽に少ない金額から始めらるメリットがあります。でも市場の動きにより、
値動きが大きいのは事実ですので、どう判断されるかです。
不動産は、優良な入居者の確保さえできれば、毎月定期的に、家賃収入が手に入り、株のように、
毎日の値動きを気にする必要もありません。たとえ不動産の相場が下がっても、家賃収入は入ってきます。

それに不動産の相場が上がったときは、転売により利益を確定させて、
もっと大きな不動産へ、再投資し買い換えることも可能です。

④担保価値がある
株を買うから、お金を貸してください。　と銀行に行っても、丁寧にお断りされてしまします。
新規にビジネスを始める、会社を興すからお金を借りる場合も、かなり難しいのが現状です。

ビジネスを興す人のほとんどは、自己資金か親族知人から借りるか、
出資をしてもらうかのどれかで、初期費用を用意されています。
銀行などの金融機関からお金を借りて会社を作れる方とは、特別な人ではないでしょうか。

しかし、不動産の場合、
不動産を買うからお金を貸してください。
と銀行に言った場合、物件や借りる方の信用にもよりますが、借りることが、できる可能性は　「大いにあり」　です。
しかも、特別な人ではなく、普通のサラリーマンの方が、何億もお金を借りて、
不動産投資をされている方が実際、たくさんいます。

仕事柄、オーナーさん、大家さんとよくお話をしますが、割合的に言うと、代々土地を受け継いだ地主さんの方が
多いかも知れませんが、サラリーマン大家さんも、確実に増えています。これからは、もっと増えると私は考えています。

担保価値がある　＝　お金が借りられる　　　　お金を借りるメリットはなんでしょうか？

1　多額の現金を用意しなくてよい
1億円の不動産を買うとき、1億円の現金を用意できる人は少ないと思います。
お金を借りれば、少ない現金で、大きな不動産の購入が可能です。

2　投資効率がよく、収入も多くできる
500万の現金があったとします。
500万で１Ｒを買ったときの収入は　5万円ぐらいと仮定します。
500万を頭金して、5,000万円の不動産を買ったときの収入は、50万ぐらいになります。
（5,000万＝500万の１Ｒが１０件買える値段なので単純計算しました。）
お金の生み出す、収入の多さと効率が、まったく違った結果になります。

3　事業の規模を、より早く大きく出来る
すべて現金で購入したときと、お金を借りたときとでは、
不動産の購入スピードの違いができ、10年後、20年後と時間が経てば経つほど、
その差は大きくなります。

担保価値がある　＝　お金が借りられる　＝　リスクが増える　　

お金を借りれば、当然返済があります。返済が出来なければ、破産します。
現金での投資は、破産がありません。自分の収入の範囲で投資をしますから、失敗しても、破産することは、ありません。

現金で買う、お金を借りて買う。この2つの違いを理解し、うまく使うことで、
より大きな不動産を手に入れることは難しいことではありません。

リスクを怖がらずに、コントロールする方法を学び、これから実践し、挑戦し続けます。

不動産投資のデメリット

メリットがあれば、かならずデメリットがあります。
不動産も例外ではありません。そのデメリットが自分の力でコントロールできないものであるならば、
危険な投資対象にある可能性が高いので、投資すべきではありません。

そのデメリット、リスクをコントロールする方法を学び、解決できれば、リスクの少ない安定した投資が可能になります。

デメリットを詳しく説明し、その解決方法をお伝えいたします。

①換金性が弱い　　⇒　すぐに現金化できない？

②滞納・トラブルの対応、維持管理がたいへん　　⇒　プロに頼む

③投資金額が高額　　⇒　地道さが大切！

④収益に上限がある　　⇒　不動産投資の特徴です。

①換金性が弱い
不動産を一度購入してしまうと、いざ現金が必要になった場合すぐに現金化するのが難しい場合があります。
不動産が大きくなればなるほど、売却の手続きに時間がかかります。

通常不動産は、金融機関から融資を受けて購入します。その審査や契約手続き、買い手が見つかるまで、
ある程度の時間が、どうしても必要になります。明日すぐに現金化するのは不可能です。

現金化に時間がかかる理由として、
　①金融機関の審査があり、結果が出るまで時間がかかる
　②契約などの手続きに時間がかかる
　③すぐに買い手がみつからない

買い手がすぐに見つかり、スムーズに手続きが進んでも、２週間～1ヶ月ぐらいはかかってしまします。
株などの紙の資産は、売ればすぐに現金が出来ます。

解決方法

①現金をすべて投資せず、ゆとりと計画性を持って投資する。　　
これが一番の解決方法です。不動産の特徴は、長期的な計画が必要であることです。
ムリをせず、ある程度の現金を手元に残した状態で不動産を購入するのがベストです。

②株などの換金性に優れた、投資商品と併用して投資をする。
いざ現金が必要になったときのために、株などの紙の資産を保有すれば、問題は解決できます。

③頭金を出来る限り少なくし、現金を手元においておく
この方法は注意が必要です。頭金が少ない購入は、借り入れ（借金）が多くなるので、その分毎月の返済額も多くなります。
プラスのキャッシュフローが確保できるので、あれば、可能な限り頭金を少なくしましょう。

解決方法のポイントとは、ムリな投資をせずに、現金のゆとりを持って投資することです。
不動産投資で失敗している人のほとんどが、買い急ぎ、高い金額で不動産を購入し
、収支のバランスを崩し、返済ができなり、破産をした人たちです。

②滞納・トラブルの対応、維持管理がたいへん
トラブルその１家賃滞納
賃貸の部屋付けの仕事をするまで、滞納がこんない多いとは思いませんでした。
普通の感覚では、滞納なんてしないと思いますが、結構滞納はあることを覚悟してください。

解決方法
入居の審査を厳しくする方法がありますが、あまり効果的ではありません。
入居前にすべてを判断するのは不可能です。上場企業に勤めている方でも、
リストラや退職により、優良入居者から、滞納をしたケースもあります。
保証会社を利用するのが一般的になってきています。
家賃滞納が起こった場合に、その家賃を変わりに保証をしてくれる会社です。
　　　　月額家賃の50～100％の負担で、2年間保証してくれます。
保証内容も家賃の取立てから、立替え払い、夜逃げなどにより残留物の処理費用、
明け渡しの訴訟費用まで、幅広い範囲で保証をしてくれます。
保証料金も、入居者に負担してもらうことも可能ですので、リスクヘッジには一番よい方法です。

トラブルその２騒音や設備の故障など
設備の故障、騒音などのクレームの処理など、不動産を所有していると、
なにかと問題がおこってしまいます。迅速に対応しましょう。
設備関係の故障は、修理業者さんに依頼すれば直りますが、
騒音などの近隣トラブルは、現状を把握し毅然と対処しなくてはいけません。

解決方法
私は自主管理ですべて自分で対応していますが、本業が忙しい人や時間がない方は、
不動産管理を専門にしている業者さんがありますので、
不動産管理を任せてみてはどうでしょうか？管理料金は家賃の5～８％が相場です。
わずかな、金額ですべての対応をしてくれますので、検討してみてください。
ただ私の場合は、自分でしています。なぜなら、トラブルはほとんどないからです。
１５年以上、入居をしていただいている入居者さんもいますが一度も連絡がない場合もあります。

家賃滞納の比べると、比較的対応はしやすいので、経験を積む意味でも、
管理会社には任せずに、自分ですることをおすすめします。

トラブルその３管理、維持
日々の清掃、リフォームの手配、入居者の募集などいろいろと大家さんがしなければ
、いけないことは意外とたくさんあります。
一見、大変そうですが、意外とそんなことはありません。それぞれに解決方法があります。

解決方法
実はそれほど、手間ではありません。入居者が一度決まってしまえば、大家さんとしてすることは、ほとんどありません。
これが不労所得と言われる理由かもしれません。
入居者募集やりフォームの手配なども、電話一本で済みます。
　
遠方に不動産を所有する場合は、不動産管理会社に依頼をしなければ、管理、維持は難しいですが、
自宅の近くに不動産を所有している場合は、よほど件数が多い場合を除き、自身で管理することをおすすめします。

どうしても面倒であれば、管理会社に任せても良いでしょう。

③投資金額が高額
不動産の価格は、高額です。10万、20万では購入できません。一棟ものになると、平気で数億円します。
安い地方のアパートでも、3,000万はします。
思いつきで、「よし、不動産を買うぞ！」　というわけにはいきません。

小さな区分所有の中古ワンルームマンションでも300万ぐらいはしますので、
現金で購入するにしても、大きな金額になります。
金融機関から融資を受けての購入の場合もある程度の頭金を用意しなければ、いけません。
どちらにしても、まとまったお金が必要になります。
いきなり、頭金無で、何千万もする不動産を購入できるほど、世の中は甘くありません。
よほどの資産を持っている方でないと、金融機関も融資をしてくれません。

解決方法
地道に、こつこつとお金を作りましょう。300万の車を現金で購入できる人は、不動産も買えます。
金額は同じですから。あとは購入する意志の問題です。

不動産の特徴は、転売により利益を得るのでなければ、毎月の家賃収入を得ることなので、
長期的な計画をしっかりと立て、計画通りにお金をつくり、よい不動産があればいつでも購入できる準備をすることです。
不動産に近道はありませんし、一時的な利益に走れば、目的を見失い失敗する可能性が高くなります。

私がサラリーマン時代手取りのお給料の半分（10万）をまず最初に投資用の資金として貯金をしていました。
この金額は個人差により、変化すると思いますが、まずお金が手に入ったら、
投資用の資金として貯める習慣を持ちましょう。
私はこうして、最初の不動産購入の資金、400万を作りました。

④収益に上限がある
不動産の特徴のひとつです。株の場合は、株価に上限はありません。
ビジネスの場合も、利益に上限はありません。無限の利益を得ることが可能です。

しかし、不動産は収益の上限があります。
例えば、500万で購入した不動産が、一年後価格が5,000万になる可能性は、ほとんどありませんし、
家賃が5万円のワンルームマンションの家賃がいきなり10万、20万になったりもしません。

無限の利益、収益を得る事は事実上不可能です。
リフォームや修繕により、若干の収益性を向上することは可能ですが、無限の利益を望むことは難しいでしょう。
無限の利益を望む人にとっては、不動産は不向きかもしれません。
株やビジネスを興すことをおすすめします。

しかし、不動産にはそのデメリットを補って余りあるメリットがあると私は考えます。
やはり、安定したキャッシュが毎月手に入るメリットは大きいです。
そのキャッシュを再投資すれば、お金がお金を生むシステムが出来上がります。私が目指していることはまさにこれです。

基礎知識

不動産を購入するに当たり、簡単に不動産業界の仕組みについてお話したいと思います。
不動産を手に入れる方法として、競売、通常売買と大きく分けて二つの方法があります。
競売はご存知の通り、裁判所を窓口とした取引です。

通常売買とは、不動産屋を通して購入するいわゆる仲介という取引です。

①不動産売買の基本編　　⇒　通常売買の基本です
②不動産業者の選び方　　⇒　物件を選ぶ前に仲介業者さんを選びましょう
③不動産購入の注意点　　⇒　営業マンには注意しましょう

①不動産売買の基本
ネットなどで、定期的に不動産を見ていると、同じマンションで広さも同じなのに、価格が何百万も違う！！
なんてことに気づいたことはありませんか？実は不動産の世界ではよくあることです。

ではなぜ？同じマンションでしかも広さも同じなのに、何百万もの値段の差がでるのでしょうか。
それは、不動産流通の仕組みに原因があります。
日本での不動産流通の仕組みは、基本的には、

個人　対　個人の取引になります。
不動産屋といわれるプロは、売りたい人と買いたい人の仲介をしているだけです。

　　　　売主　→　仲介業者　⇔　仲介業者　←　買主
※売主、買主の個人間で値段などの条件さえ合えば売買の契約が成立します。

仲介業者は個人間の契約をスムーズに進めることが仕事になります。
交渉しだいでは掘り出し物がでる可能性があります。

個人取引のほかに、プロの業者が競売や任意売却（競売の前に金融機関等へ交渉し買い取ること）で
安く手に入れ利益をのせて転売する場合は業者が売主になることがありますが、
中古市場では、多くが個人間での売買になります。

ただ新築の場合だけは、すべてがプロの業者が売主になります。
個人さんが事業として不動産を新築して販売するのは宅建業法で禁止されています。

個人が新築を建てて不特定多数に継続して販売するためには宅地建物取引業の免許が必要になります。
素人ではできない仕組みになっています。

そして、プロが事業としておこなっている以上、当然利益がのっていますので、値段は相場並みの物件ばかりになり、
割り高になるケースがほとんどです。

基本的な不動産の流通の仕組みを理解した上で、物件を探すとなにを探せばよいかのヒントになります。
そのためには、たくさんの物件を見ることが一番重要なことかもしれません。
インターネットで気になった不動産を現地に足を運び外らか外観やエントランスなどを見たり、
周辺の環境や立地の特性などを見るだけでも、いろいろな情報がわかります。

次のステップとして、実際に不動産屋などに行き、不動産の内部や情報収集をしてください。
営業マンの言いなりにならないだけの知識武装は最低限必要です。

②不動産業者の選び方
不動産屋と言っても、いろいろな分野の業者がいます。
得意分野と苦手な分野があると言うことを理解してください。大きく訳で５種類のタイプがあります。

1　デベロッパー（開発業者）
2　新築販売会社
3　管理会社
4　賃貸仲介会社
5　売買仲介会社

1 デベロッパー
大掛かりな開発をする業者です。基本的にはマンション開発です。
数十戸～数百戸まで開発の大きさはまちまちです。
土地を仕入れ、その土地にマンションや戸建住宅を建築し販売します。

2　新築販売会社
デベロッパーが開発した不動産を販売する専門会社も含まれます。
大手デベロッパーは自分で販売活動をせず、子会社の販売会社や提携の販売会社を使って、
販売をするケースが多いです。
投資用のワンルームなど営業の電話をしたり、モデルルームを用意したりして、顧客の獲得をする会社です。
大家さんを目指す方は、あまり縁がないかもしれませんし、
販売会社が売るような物件に手を出してはいけません。

本当に条件のよい不動産は、販売活動をするまでもなく、売れていきます。
営業の経費を使わないと売れないような不動産に手を出すべきではありません。

3　管理会社
賃貸マンションや分譲マンションを管理する会社です。大家さんがお世話になるのは、主に賃貸管理会社になります。
入居者の斡旋やリフォーム、契約、退去立会いなどを依頼することが出来ます。
管理会社に任せれば、賃貸に関するすべてのことを代行してくれます。

入居者付けと不動産の維持管理と２種類の管理がありますが、両方とも強い会社はなかなか少ないです。
大家さんをしていると、入居者とのトラブルも多々ありますので、
その辺をしっかり管理してくれる会社を探す必要があります。
こればかりは一度依頼をして見ないとなかなか判断が難しいので、
ダメだ！！と思ったらすぐに管理会社をかれるべきです。

この管理会社の選択を間違えると、せっかくの資産が清掃が行き届かなかったり、
修繕ができていなかったり、入居者がなかなか見つからなかったりして、負債に変わる可能性があります。

より注意して、管理会社の選択が必要になります。

4　賃貸仲介会社
賃貸の仲介会社です。
最寄の駅前にたくさんの不動産会社があると思いますが、ほとんどが賃貸の仲介会社です。
フランチャイズのエイブル、アパマンショップ、などがあります。
入居者の紹介をしてくれる、大家さんにとっては大切なパートナーです。
個人ではなかなか入居者を見つけることは難しいですが、賃貸の業者さんが入居者を紹介してくれます。

5　売買仲介会社
投資用不動産を手に入れようとするならば、この売買の仲介業者の選別が大切になります。
大手から街のおやじさんが経営する業者などいろいろなタイプがあります。
ただほとんどが実需と言われる自宅を購入するする人がターゲットの仲介業者が多いので、
営業マン自体が収益不動産、投資用不動産のことを知らないこともありますので、気をつけましょう。

投資用の不動産を探しに行ったのに、自宅の購入を勧められたなんて笑えない話をよく聞きます。
それは営業マンが収益不動産の知識や経験がないのが原因です。
中古に限らず新築の物件も扱っていますので、根気よく探す必要があります。

売買仲介会社にも、いろいろなタイプの会社があります。

　・大手の不動産会社
　・その地域には強い中規模の会社
　・地元密着の小さな会社

どのタイプの会社がいいかは一概には言えませんが、ポイントは担当してくれる営業マンや社長しだいと言うことです。
不動産投資ブームで収益不動産が注目を浴びてるとはいえ、
不動産とは基本的には自分が住むために購入するもの。と言うのが一般的です。

営業マンも自宅の仲介を主な業務にしていますので、しっかり収益として家賃相場や立地特性など把握している人は、
まだまだ少ないのが現実です。　そのために家賃の相場は最低限把握しておきましょう。　

いかに、よい営業マンを見つけるかが、良い不動産を手に入れる大きなポイントになります。
何件もの不動産屋をめぐり、たくさんの営業マンと話をしてみないと、
こればかりはわかりません。根気よく探すしかありません。

③不動産売買の注意点
信頼できるかどうかの判断は、その担当した営業マンが、
本当のことを言ってくれるかどうかを一つの基準にしてください。
営業マンは売ることを意識しすぎると、メリットばかりを強調し、悪いことやデメリットを言わないことが、あります。
それを隠したり言わない営業マンは信頼できません。

それを見抜くためにも、こちらもある程度の知識と経験が必要です。
私が何度も、たくさんの不動産を見ることを勧めているのはそのためです。
たくさん見ることにより、本当のことがだんだんとわかるようになってきます。
金持ち大家さんを目指すのであれば、営業マンの言いなりになって物件を購入してはいけません。

彼らはあくまで不動産を紹介、契約すれば手数料という収入が確定しますが、
われわれ大家さんは、その不動産に入居者が安定して住んでくれて初めて収入が安定します。

この違いをしっかりと理解してください。

選び方

①収益性　　⇒　一番大切な決め手です。
②内より外を重視する　　⇒　部屋のきれいさより、立地などに注意！
③購入価格と立地　　⇒　価格と立地は重要です
④物件自体の見極め　　⇒　物件自体がどうしようもなければ、、、

①収益性
投資用不動産、収益不動産を選ぶ基準は収益性のみで、判断して問題ありません。
収益を得ることを目的に、不動産を購入するのですから、シンプル、単純に考えましょう。

収益性を決める要因として、立地、環境、周辺施設、外観、エントランス、間取り、築年数、広さ、設備などの
個々の要因があります。あくまで、収益性を重視すべきです。
不動産投資の場合、これが絶対に正解！！　という答えはありません。

収益性がある不動産は、すべて、正解です。収益を得るという目的が果たせている以上正解です。
よく不動産投資の本などでは、１Ｒマンション投資の場合、駅から10分、22㎡以上、築は10年未満などなど
いろいろと物件選びのポイントなどが書かれていますが、参考程度に考えれば十分です。

たとえ駅から10分以上で、築20年、16㎡の狭い１Ｒでも、安く購入し、安く貸せば、需要はありますし、
収益性も安く買えば十分に利益が上がるはずです。

例えば、駅から10分、22㎡以上、築10年未満の条件にこだわってしまい、高い値段で、購入してしまっては、
収益性が落ち、本来の目的である、収益を得るどころかマイナスになってしまったり、
少なくなってしまっては意味がありません。

不動産、物件にほれてしまうと、不動産を購入すること自体が目的に変わってしまう危険があります。
収益不動産を購入するときは、なんのために買うのかをもう一度確認しましょう。

もう一度確認します。不動産を購入することが目的ではなく、収益を得ることが目的です。
その家賃収入で経済的な自由を手に入れることが目的です。
あくまで、立地、環境、周辺施設、外観、エントランス、間取り、築年数、広さ、設備など条件は、
収益性を決める、一つの要因に過ぎません。

たとえば、立地などにこだわりすぎると、視野が狭くなったり、よい立地は価格が上昇します。
人気の地域は、不動産の購入価格も高くなります。
ある程度、土地勘のある地域なら、幅広く、投資用の不動産を探しましょう。
ポイントは、「一つの要素、要因にこだわり過ぎない」　です。

②内より外を重視
あと注意すべき点は、内より外が重要だということです。
内とは、内側＝建物の外観や内装など
外とは、外側＝立地、環境、周辺施設などです。

内側の部分は、個人の力で変えることが可能です。例えば、外観が古くなれば、塗装により綺麗に出来ますし、
間取り変更、キッチンをシステムキッチンを入れるなど、よくすることは比較的簡単です。　

外側は、個人の力では変えることが難しいです。
立地を変えることも、周辺環境を変えることも、個人の力では、難しいでしょう。
だから購入前に、より注意深く調査し、判断しなければいけません。
不動産を購入するとき、内装の綺麗さや、エントランスの豪華さなどに目を奪われがちですが、
最新の設備のマンションを欲しくなるのはわかりますが、冷静に不動産を調査、判断しなければいけません。
最新の設備も5・6年もすれば古くなりますし、エントランスも大理石などを使い豪華なのはいいですが、
それはすべて購入価格に上乗せされています。

収益不動産、投資用不動産を選ぶときの注意点は、「感情に流されずに、冷静に収益性を判断する」　です。
　これから10年、20年と長いお付き合いになる不動産です。ずっと家賃を生んでくれる不動産です。

大切に選びましょう。

③購入価格と立地

★購入価格
投資の成功を決める、、一番大切なポイントです。
不動産投資で失敗している人のほとんどが、高い値段で購入をしてしまい、家賃収入と支出のバランスがくずれた結果、
破産した人を仕事がら、たくさん見てきました。
適正価格で購入することができれば、失敗のリスクはほとんどなくなります。
　　
適正価格とは、売買事例や相場価格のことではありません。
自宅を購入するならともかく、収益不動産を購入する場合は、収益還元法で判断すべきです。

相場家賃（収入）から、購入価格を判断する方法です。
家賃が5万の１Ｒマンション　表面利回り10％で購入したいときの、価格は、5×12÷10％＝600万　です。
　
　　600万で購入できれば、表面利回り10％で収益を得ることができます。
私が中古マンションの一室を購入するときは、純利回り12％を最低の基準にしています。

★物件選びのポイント
かならず、自分の目で見て、感じたことを基準にしてください。
自分が住みたい。と思った部屋は、ほかの人も住みたい　と思います。

（1）立地
不動産は立地がすべてという人がいるぐらい、重要であることは、否定しません。
特にシングル用の１Ｒワンルームマンションを投資対象に考えている方は、
都心の駅近物件の方が入居者の確保は容易です。
しかし、あまり立地にこだわりすぎると、失敗の原因にもなりますので注意が必要です。
人気のエリアは不動産の価格も高いからです。注意しましょう。

（2）周辺環境
シングルとファミリーでは、求める環境が違います。
賃貸の仕事をしていて、感じるのは、若いサラリーマン、ＯＬは静かな住宅街より、少し騒がしくても、
便利な立地の部屋を選ぶことが多いです。小さなお子さんがいるファミリーは、
駅から少し遠くても静かな住宅街を好みます。
誰に貸すか、ターゲットにより変化するので、入居者ニーズに合う環境であれば、問題ありません。

（3）周辺施設
コンビニ、スーパーは近くにあるにこしたことはありません。　
「食べる」は毎日のことなので、特にファミリーにとっては、スーパーは毎日行くところでもありますが、
近くになくてもなんとでもなります。部屋を決める、決定的な要因に、なることは少ないです。近くにあれば便利程度です。

それより、マイナスの施設が近くにないか、より注意が必要です。
例えば、火葬場、ごみ焼却場、お墓、冠婚葬祭場、お寺、や○ざの事務所、などです。
不動産の価値を下げる可能性もあるので、十分な調査が必要です。
あと私は、現地調査のときに、スーパー、コンビニ、銀行、郵便局、100きん、公園、学校。
などの施設はどこにあるのかは　最低限調査をします。購入の参考にはしますが、決定的な要因ではありません。

④物件自体の見極め

（1）外観
築年数より、見た目のきれいさを優先させましょう。同じ築30年でも、きれいなマンションと、
みるからに、ぼろぼろのマンションとがあります。
管理・修繕により、印象が全然違います。自分が見て、きれいと思えば合格です。
分譲ファミリーマンションは、比較的きれいな傾向があります。
一棟もののアパートなどは、塗装をすれば、イメージを変えることが可能なので、区分所有のマンションより有利です。

（2）エントランス・共用部分
見れば一目瞭然です。管理がきちんとされているのか
、いい加減なのかは、エントランス・共用部分を見ればすぐに判断できます。
特にマンション一室を購入するときは、清掃の行き届いたマンションにしましょう。
エントランス・共用部分が汚れていると、入居者の質も悪くなりがちになりますので、トラブルの原因を作ったりもします。

（3）間取り・広さ
一般的には、シングルは22㎡以上のセパレートでないとだめ！！と言われています。
確かに新築マンションで16㎡　の一体型ユニットバス式を作っても誰も見向きもしないかもしれませんが、
仮に、前者の家賃が7万だとします。
築年数の古い後者が5万だとします。すべての人が7万のマンションに住むでしょうか？これから、
新築でアパート経営される方は、22㎡以上のセパレート１Ｋを作るべきです。
しかし、区分所有の中古のマンションの購入を考えている方は、隙間（ニッチ）を狙うのもひとつの方法です。

16㎡ユニットの部屋はあふれかえっています。需要より供給量の方が多いです。
空室の部屋も目立っているのは事実です。しかし、安く購入し、周りの相場より5千円安く貸しても、
収益が維持できるのであれば、古い時代遅れの１Ｒもありです。
将来性に不安が残るので、投資した金額を早めに回収すれば、
リスクヘッジにもなり、安く貸すことにより、安定した、経営も可能です。
第一に時代遅れになりつつあるので、安く買えるチャンスが多いです。

ファミリータイプだと、40㎡前後の２ＤＫが狙い目です。実際私が所有している不動産もこの広さが多いです。
ファミリーにしては狭いんじゃないの？と思われるかも知れませんが、そこが狙い目です。
55㎡以上の部屋だと、自宅用で購入する層の分譲マンションと競合になります。
4人家族ぐらいだと、だいたい自宅を購入されていませんか？

家賃が高くなったり、家族が増えると、そろそろ家でも買おうかとなります。
家賃の範囲内で、ローンを組める時代ですから。自宅の購入を考えるファミリー物件は、
競合も多く収益性も悪くあまりおすすめしません。

40㎡前後の２ＤＫだと、新婚やカップル、１ＬＤＫに間取りを変えれば、
広い部屋に住みたい高所得者のシングルもターゲットに出来ます。
間取り自体は時代遅れですが、確実にニーズのある間取りです。
築年数も古くなるので、安く購入することもでき、収益性もよく、ねらい目の広さです。

これだけ、長くお話したのは、この広さも一度購入してしまえば、変更が難しい項目だからです。
間取り変更は比較的容易に出来ますが、広さを大きくするのは不可能とは言いませんが、難しいです。
購入する前に、よく考える必要があります。

（4）明るさ
暗くじめじめした部屋に住みたいですか？ほとんどの人が　「ｎｏ」　というはずです。
私もいやです。日当たりのよい明るい部屋の方がいいです。しかし土地の形や、隣の建物の状況により、
どうしても暗い部屋が出来てします場合があります。そのときは、シングル向けの間取りにしましょう。

ファミリー向けの部屋だと、暗い部屋はきついです。家賃を下げてもなかなか入居者の確保に苦戦します。　
シングルだと、昼間はほとんどいないので、気にしない人がいます。
それより家賃が安い方がよいという、人も結構いるものです。できるだけ、
暗い物件は避けるにこしたことはありませんが、
一棟ものを購入する場合、特に都心部では、建物と建物が密接しているため、
起こりうることなので、避けられません。