不動産投資で月々20万のキャッシュフロー

不動産投資を始めたきっかけは、大きな理由として二つあります。

　「将来に対して不安を感じた」　　「一生働くだけの人生はいやだ」　と強く感じていました。

調理師として、高校卒業後すぐに働いていましたのが、漠然と将来に対して不安を感じていました。
それと同時に、一生に一度しかない人生を働くだけの人生ではもの足りないとも感じていました。
そんなときに、金持ち父さん貧乏父さん　ロバート・キヨサキ著の本に出会いました。

この本との出会いがなければ、不動産投資を始めることはなかったですし、
今でも調理師として働いていたと思います。

10代の頃の私は調理師として修行をして、自分のお店を持ち、成功させたいと考えていました。
しかし、お店を開店させるには、多額のお金が必要です。
お金を貯めて自己資金でするか、親兄弟、親戚などからお金を借りて、独立するか。
どちらにしても、リスクが大きいと感じていました。

では、人に雇われたまま、会社員として働くのがいいのか？
友人たちや知人からは、調理師は技術職なので、　「手に職があるからいいなぁ。」　
などと言われたりしましたが、実際は、若い人たちがどんどん入ってくる世界です。

安い給料で、よく働き将来性もあります。超一流の腕のコックになれば、
話は別でしょうが、一般のコックは、年をとると、厳しい一面もあります。

私の友人が勤めている上場会社で、飲食店を展開している会社がありますが、
40歳以上の従業員をすべて、リストラしました。
友人は若く腕と人望もあり、調理長に昇進しましたが、いつリストラされるか、
わからないといっていました。

私は、　「安定した安心できる生活がほしい」　と思いました。
では、どうすれば、安定した安心できる生活が手に入るのかが問題です。

そのヒントは、　「お給料以外の収入を得る」　にあると思います。その方法は何でもいいと思います。
例えば、株、フランチャイズビジネス、ネットワークビジネス、不動産、アフィリエイト、ネットショップなどなど、
いろいろな方法があると思います。
大切なのはお給料に依存しない生活が出来るまでの収入を得ることだと考えるようになりました。

人からお給料をもらう生活から、自分自身で収入源を作る生活へ、変化したいと強く思うようになりました。

安定した安心した生活を手に入れてその先に、次のステップの　「お金持ちになる」　が待っていると思っています。
まず、　「安定した安心しできる生活」　を手に入れなければと思いました。

では、具体的にどうすればよいかを探さなければいけませんでした。

まずは安定、安心　がポイントです。

お給料以外の収入でなにが一番、安定安心しているかを見極めるだけで、自然と答えはでました。
そうです、不動産です。
これ以外に考えられませんでした。しかし、投資金額が大きかったり、手続きなどが複雑そうだったりと、
明日から、すぐに不動産を買います。という投資対象ではないので、準備が必要でした。

その準備のために、まず調理師を辞め、営業職へ転職し経験を積み、不動産業界に入りました。
　（営業職はともかく、不動産業界に入る必要はなかったと今は思います。）

一生働くだけの人生では、なんだかさみしい気もしますし、
　「したくないことはしなくない！」　「やりたいことだけをやりたい」　という思いがあります。
働いた給料以外の所得、いわゆる不労所得の獲得が必要になります。

　「したくないことはしなくない！」　「やりたいことだけをやりたい」　
それ実現するには、やはりお金が必要になります。
お金が目的ではなく、目的を達成させるための手段だと考えていますので、
不労所得を得る手段、お金を手に入れる手段として、不動産投資を選びました。

不動産投資を選んだ理由

お給料以外の収入、不労所得を得る手段はたくさんあると思いますが、
なぜ？私が不動産を選んだかといいますと、、、

私の目的が手っ取り早く　「お金持ちになりたい」　　「お金がほしい」　のであれば
不動産投資は選ばなかったと思います。

一夜にして不動産の価値が１０倍になったり、家賃収入が２倍３倍になったりはしないからです。
不動産価格や家賃には相場が存在し、上限がある程度制限されています。

たとえば、
ビジネスの場合、会社が大きくなれば、利益は無限です。
株の場合、一夜にして株価が３、４倍と値が上がることはよくあります。
不動産の場合は、価格変動もゆっくりで、家賃も急激な変動はしません。

ではなぜ？私は不動産投資を選んだのか、それは
私の目的、目標は、　「経済的な自由を得る」　です。

手っ取り早くお金がほしいわけではありません。　最終的に自由になれればそれでいいのです。
大きな家がほしい、かっこいい車がほしい、世界旅行がしたい、わけではないです。自由がほしいのです。

だから、一時的にお金を手に入れても、私には意味のないことです。
自由が手に入れば、必然的に大きな家に住め、いい車に乗れ、旅行するのも自由です。

それと、大家さんを始めてみて気づいたことは、私は不動産投資があっていました。
転職により不動産営業の仕事をしていたので毎日不動産にたずさわっていました。
週一回の休みですら、自身の不動産購入のために現地調査をしたり、資料を集め、検討したりと、
ほぼ頭のなかは、不動産でいっぱいでした。

休みのたびに、調査をすれば、疲れたり、しんどいときもありますが、
その不動産が手に入り、キャッシュを毎月もたらしてくれる資産になると考えるだけで、疲れなどふっとんでいきます。
楽しい作業でした。

興味があったり、好きなことは長続きしやすいものです。

だから、私の中では不動産を中心に不労所得獲得のための投資戦略を考えています。

危険なリスクを避ける

私の場合、不動産投資に焦点をしぼりましたが、私の投資に対するスタンス（やり方）、
戦略を考える上で、「余計なリスクを負わない」　ということが根底にあります。
それにてっとり早くお金を手に入れるのが目的で不動産投資をするわけではありません。

小さなことから　コツコツ　と積み重ねていきます。

そのため、小さな不動産を買うことからスタートしています。

小さな取引（物件の購入）から、投資を始めれば、より少ないリスクで多くの経験を積み重ねることができます。
いきなり数千万、億単位の不動産を融資を使って購入することは怖くてできません。

キャッシュで小さな不動産を買うメリットは、より少ないリスクで、多くの経験と知識を得られることです。
たとえ空室がずっと続いたとしても、ローンの返済がないので破産することはありません。
少しずつ、一歩一歩ゆっくりと経験を積むことが出来ます。

この小さな取引をたくさん経験してから、大きな取引を始めても遅くはないのではないでしょうか。

頭金無しで不動産を購入したいと思っている人が、たくさんいますが、初めての不動産購入で、
あまり経験の少ない段階での多額のローン（借金）は、
経験不足により失敗したときのリスクも高く、危険だと思います。

　　借入金額も高額　＝　毎月の返済も多い　＝　リスクも大きくなります。

私は６件目に購入した不動産が、アパートローンにて
一棟ものマンションとしは小ぶりな7室、4階建て3,900万円で購入しました。

ローンでの購入に踏み切った理由は、すでに４件現金で購入しその家賃が月額25万円ほどあり
小さな取引（キャッシュで小さな不動産の購入）により、知識と経験を得ましたので
次のステップに進むことができました。

ベストセラーになった、　金持ち父さん貧乏父さん　ロバート・キヨサキ著
などの影響もあり、多くの個人投資家が不動産に注目をしています。
ブームの時は、特に注意が必要です。バブルの失敗を繰り返さないようにしなくてはいけません。

よい不動産と、よくない不動産があります。

　　　　よい不動産　＝　家賃収入を得て、収益をもたらす不動産

　　　　よくない不動産　＝　家賃収入は得るが、経費や税金などで、赤字になるか、ほとんど収益がない不動産。

収益不動産は収益を得て初めて、投資が成功したといえます。
しかも一時的にではなく長期的に　「収益を得る」　。　ここがポイントになります。

一時的な利益ではなく、長期的に安定した利益を得るです。

小さな積み重ねをすることで、近い将来大きなものへ変化させることもできるようになると思いますので、
人より少し時間がかかるかもしれませんが、少ずつ前に進みたいと思います。

キャッシュ（現金）で小さな不動産を買う

私の投資戦略である、「キャッシュ（現金）で小さな不動産を買う」　には　

大きな３つの問題点があります。

①現金での投資を考えていますので、高給取りでもない私は、多くのお金を持っていません。

②現金で購入できるほど、安い不動産は売っているのか？そんなに安い不動産は、大丈夫なのか？

③本当に家賃収入が手に入るのか？入居者の確保は？

この大きな３つの問題点を一つ一つ解説と問題解決の方法をお伝えします。

①現金投資での資金不足
一番の課題かも知れません。どうやって現金を作るかです。
今のところ、節約をして、無駄づかいをせず、地道に毎月の給料を投資用に貯めています。

自分のキャッシュフロー（支出）を管理、コントロールできない人が投資で成功するとは思えませんので、
まずは自分の支出を管理しましょう。

たとえ、投資が成功したとして、お金が手に入ったとしても、浪費や贅沢をしてしまって結局失ってしまうようでは、
手に入らないのと同じです。何の意味もありません。

　「一時的に、お金を手に入れる」　のでなく　「ずっとお金持ちでいる」　ことです。
安定した資産、お金を手に入れてから、贅沢をすれば、よいのではないでしょうか。

一件目の不動産からのキャッシュフローには、手をつけずに、投資用に貯めます。
二件目が手に入れば、そのキャッシュもすべて、投資用資金にします。
もちろん自分のお給料からの貯金も続けます。

そうです、気がつきました？　

最初は時間がかかるかも知れませんが、二件目、三件目と不動産が増えれば増えるほど、
より早くキャッシュが貯まっていきます。スピードがどんどん早くなります。

これが不動産投資の最大のメリットです。時間が経てば経つほど、お金がお金を生む仕組みができます。

株のように、一夜にして、株価が倍になり売買により多額のお金が手に入ったりはしませんが、
長期的に見れば、リスクが少なく、安定して　「お金持ちになれる」　方法だと思います。
ただし、購入する収益不動産を間違えなければの話ですが。

②現金で購入できるほど、安い不動産は売っているのか？
　　そんなに安い不動産は、大丈夫なのか?
特に都心部の収益不動産は値が上がっています。
よい条件の収益不動産は少ないかもしれませんが、探せば確実に存在します。
私の所有している、一件目の収益不動産のような、安く収益性の高い投資用不動産を探しましょう。

誰が見ても　「よい不動産」　は値段も高くなる傾向にあります。
業界用語で「べっぴんさん」　と言ったりします。一見　「なんじゃこりゃ？」　とおもうような不動産が、
ちょっとリフォームを工夫するだけで、見違えるほどよい不動産に変わり収益を上げたりします。

みんなが見落とすような不動産にこそ、安く、収益性の高い不動産に変えるチャンスがあります。
プロの業者さんが販売している、造られた不動産ではなく、自分で造り上げた不動産にこそ、
本物の価値のある収益不動産になります。

その収益不動産を見分ける方法は、地味ではありますが、たくさんの不動産、物件を見る！！
これしかないと思います。4、5件見ただけでは、判断ができるはずがありません。
何百、何千と不動産を見ましょう。そうすれば、自然と感覚的に判断が出来るようになります。

そんな時間はない？大変すぎる？　そんなことはありません。
実際に物件を見ることも大切ですが、いきなり、町の不動産屋さんに行って、
物件を案内してもらうのは勇気がいると思います。
手始めに間単に出来る方法から始めてはどうでしょうか？。

例えば、インターネット、雑誌、チラシ、裁判所（競売）、
不動産屋さんの前にはってある資料などを「見る」　だけでも十分です。
その中で気になる物件だけ、実際に見に行けばそれだけで十分です。

ネットで見つけた不動産を地図片手に、散歩がてら見る。
自分に出来る方法から始めてください。この方法なら一人でも出来ますし、誰かに気を使う必要もありません。
これを繰りかえしているだけでも、ふしぎとその地域の相場がわかってきます。

一週間に一件、ムリなら一ヶ月に一件でもよいので、自分のできる範囲で続ける事が大切です。
継続して続けることが大切です。

③家賃収入は入ってくるの？入居者の確保は？

優良な入居者を確保できれば、安定した収益を確保できます。大切なのは、事前の調査、購入前の下調べです。
賃貸需要のない地域、弱い地域での立地の不動産は、厳しいのも現実です。

内部の状態は、リフォームでよくすることは出来ますが、外の立地や周辺環境は個人の力で変えるのは難しいです。
自分の知っている地域なら、だいたいのイメージはわくと思います。
あの駅は人の出入りが多い、あの地域は、高級住宅街で人気がある、
あの駅は大学や専門学校が多いなどなど、なんとなくではありますが、イメージが出来ると思います。

雑誌やインターネットで家賃相場を調べれば、だいたいの相場観は身につきます。
最終的には、狙いを定めた不動産の近くの賃貸の不動産屋に入り、家賃相場を聞きましょう。
今は、簡単にインターネットにて家賃相場を調査できます。

家賃には相場が存在し、相場より少し安く設定すれば、意外と入居者は決まりやすいものです。
賃貸の営業の仕事をしていときに感じたことです。空室が多い不動産は、相場より割高な物件が多いのは事実です。

入居者確保のポイントは、この家賃なら自分が住みたいと思うような、部屋にリフォームすることです。
家賃収入の回収で一番問題になるのが、滞納です。
入居の審査を厳しくすれば、解決するという単純な問題ではないので難しいです。

実際、入居した次の月からいきなり滞納！！何てこともありました。

今は、滞納保証をしている、保証会社があります。
入居者が滞納した場合、保証会社が立替払いをしてくれたり、
裁判の費用や退去にともなう費用なども保証してくれるプランもあり、
充実しています。費用も更新なしで家賃の一ヶ月分です。

保険だと思えば、そんなに高くないかもしれません。

１件目の不動産で私が実践したように、効率のよいリフォームで、
相場より\3,000～\5,000、高く入居者が決まることもあります。
最初は7～7.2万ぐらいで、決まればいいかな？と思っていました。

事前調査で、不動産屋さんに聞いたときは、7.2万で募集して、6.8万ぐらいまでなら、
家賃交渉に応じるつもりでいてくださいと言われました。
それが相場だそうです。あくまで、相場は相場ですので、参考にはしますが、最終的な判断は自分自身でしましょう。

リフォーム後の部屋を見て、「これはいける」　と直感的に思い、希望通りの家賃で契約できました。
今のところ、特に滞納やトラブルもなく順調です。

問題点の克服

まだまだ未知数な部分が多く、不確定な要素も多いです。ただ自分の中では、ある程度の計画は練ってあります。
それが実際うまくいくかは別ですが、うまくいかなければ、戦略を変えればいいだけですから。問題無しです。

10年、20年と時間をかければ、月々20万のキャッシュフロー（不労所得）は現金で買い続ければ、
達成できると思いますが、私の最終目標である、月々100万を達成させるには、
現金での投資と、私の収入ではムリがあります。
　
達成させる方法として二通りの方法が考えられます。

　　①　「大量の現金を作る」　＝　ビジネスを興し、キャッシュを得る。
　　②　「お金を借りる」　＝　銀行などの金融機関から融資をうける。

この二つを同時進行で、進めていきたいと思ってます。

　①のビジネスを興す　ですが、まだ具体的に動いているわけではないので、まだ未定です。

　②の金融機関から融資を受ける　ですが、６件目を融資で購入できたことで家賃収入が加速し、
７件目以降、順調に資産の拡大ができました。

現金で購入した不動産は担保になります。
実際に６件目購入時に追加で担保することで、ほぼ物件価格の満額を融資してもらえました。

現金で購入する理由は、金融機関からの信頼と担保価値を生むためです。