不動産投資で月々20万のキャッシュフロー

★キャッシュフローが持つ力★

不動産投資を成功させる上で、一番大切なものはなんだと思いますか？

私は、「キャッシュフロー」　これに尽きると思っています。

キャッシュフローのみを目的に投資をすべきです。将来の売却益を考えるべきではありません。
キャッシュを生むものを資産と定義するならば、いくら立地条件がよく資産性が高い不動産でも、
毎月プラスのキャッシュ（家賃収入）が入ってこなければ、ただの負債です

管理費、修繕費、税金、ローン返済金、ローン金利などの必要経費を支払ったあとに残る収入がプラスになるような
不動産でなければ、投資をする意味がないと思っています。
将来ではなく、今すぐにプラスのキャッシュを生む不動産を探し手に入れましょう。

株や債権などの紙の資産では得ることが難しい、
この毎月安定したプラスのキャッシュ（家賃収入）を活かして再投資すれば、
資産が次の資産を購入する手助けをしてくれます。言葉では簡単ですが、実践するのでは大違いです。

私は１件目・２件目で手に入れた、不動産からのキャッシュと給料からのお金で、
３件目・４件目と買いまして不動産を購入しています。条件さえあえばどんどん不動産を購入しています。

給料のみで投資用資金を作るのと、不労所得と給料所得をあわせるのでは、
まったく資金（お金）が貯まる　「スピード」　が違います。
私自身、実践するまでこんなにも早くに資産拡大ができるとは思っていませんでした。

これが、「キャッシュフロー」　の持つ力です。

資産を拡大する方法には、複数の方法があります。
1、手に入れた不動産を手放しその利益やお金を利用し次の不動産を手に入れる方法
2、不動産は売却せず、キャッシュフロー（家賃収入）を再投資し続け資産拡大をする方法

資産が拡大していけば、最初の方に手に入れた小さな不動産を売却し、
そのお金で次のより大きな不動産を手に入れるための資金する場合が出てきます。

資産拡大が目的の売却は賛成ですが、基本的にはすべての不動産を所有し続け、
不動産からのキャッシュフロー（家賃収入）を再投資することで資産の拡大を目指します。

★失敗している人の共通点を知る★
不動産も株や為替、ＦＸなどの紙の資産と同じで、市場状況により価格は上がったり下がったりします。
不動産市場が活況なときに、
高値で自宅マンションを購入した人や不動産投資をした人たちが苦労している話を聞きます。

高値で不動産を買ってしまうと、いざ返済がつらくなったりできなくたった場合、
残りの債務と売却した時の売却価格とが合わず、
債務が多く残る場合は売却することすらできない状況に陥る危険をはらんでいます。

ローンの返済も出来ない、売却することも出来ない。あとは競売になるのを待つだけとなります。

購入したときにすでに成功、失敗は決まっています。

バブルのころと同じ失敗を繰り返しているように感じます。

ビジネスにしろ、不動産にしろ、株式にしろ、失敗している人の共通点は、
その投資対象を買うのが目的になってしまい、利益を得るという本当の目的を失ったときに失敗します。

それに未来を予測しようとした人も失敗します。
この株は値上がる。この不動産は高く売れる。
など将来の値上がりを期待しても誰にも未来を予想することはできません。

購入した時点できちんと収入と支出のバランスが保て、
きちんとプラスのキャッシュフローが手に入る不動産のみを購入すべきです。

一時期もてはやされた、新築ワンルームマンション投資はその最たるもので、
表面利回り５％の新築ワンルームマンションが本当の資産だとは思えません。

この程度の利回りだと、管理費、ローン返済、税金、維持費などの経費を支払うと、
家賃収入があっても、毎月赤字になる可能性が高いです。黒字でもわずかな金額です。

金利が上昇したり、管理費が上がったり、家賃が下落すれば、すぐに赤字になります。
そんな状態で、ローンを20～30年返済し続けなければいけません。
営業の人は、返済が終われば全額収入になりますよ。
年金代わりです。と営業トークをしますが、、。何年後の話でしょうか。

うそではないですが、２０年後の市場や不動産価格、物件の状態がどうなってるか予測するのは難しいです。
その不確定な将来まで待てる人は待ってください。

私は、そんな未来のことなんて誰にもわからないと思っていますし、待つつもりもありません。
購入してすぐに利益を得られる物件のみを購入しています。
購入する前に自分自身で勉強し、その不動産が本当の資産かどうかを見極める必要があります。

実は以前、投資用ワンルームの販売の営業を少しだけしていたことがあります。
彼ら営業マンは別にうそを言っているわけではありません。しかし、本当に利益を得るのは誰でしょうか？

①マンションを買った投資家
②歩合を稼いでいる営業マン
③マンションを販売しているデベロッパー

考えてみて下さい。

お金持ち大家さんになるためには次の２点が最低条件です。

①今すぐに利益を得なければ、資産とはいえない。

②市場が上がろうが、下がろうが利益を得る。　

この２点が投資を判断する基準になり、この条件を満たしたものが資産と呼べるのです。

出口戦略

★不動産投資の出口戦略を考える★
私の不動産投資に対する考え方で、「収益性をより重視すべきだ」といつも口をすっぱくして言っております。

以前、
「収益性を重視すべきなのは、区分所有マンションだけで、
一棟ものアパート・マンションなら資産性も加味した方が出口戦略として良いのではないか」
と質問を受けたことがあります。

私の考えをいいますと、収益性重視に区分所有も一棟ものもありません。
お金持ち大家さんになるため、収益を得る不動産を購入するのであれば、
収益を第一に考えるべきで、あくまでその先に出口はあります。
出口（将来）ばかりを気にして本当に大切なものを見失っている方や、
迷いすぎて、結局は決断できない人をたくさん見てきました。

先の将来なんて誰にもわかりません。
誰にもわからないことを心配するより、今出来ることを一つひとつ積み重ねることが大切だと思います。
今日資産でないものが、将来資産になるとは思えませんし、
私なら今日資産になる不動産を探し手に入れる方法を考えます。

利回り15％の区分所有マンションと利回り10％の一棟ものアパートがあった場合、
いろいろな諸条件にもよりますが、基本的には利回りの高い方を選びます。

余談ですが、、、
不動産営業の仕事をしていると、本当に決断できない人を見ます。
慎重に考え、調べるのはいいことなのですが、本物の優良な資産は、
その間に決断ができる人が購入しなくなっています。
あなたが考えている間にその不動産の価値を知る人が
すばやい決断をし、手に入れるべく行動を起こしているからです。

それと、自分の予算に固執するあまり、1,000万の予算アップで、
土地も広く、立地も便利な不動産を手に入れるチャンスがあるのに、見逃す方もいます。

自宅を購入するならまだ理解できますが、投資用、収益不動産を手に入れるのに予算にこだわる必要はありません。
融資がおりるのであれば多少の予算は気にしなくてもいいと思います。
注意すべきことは、チャンスが目の前に現れたときに、すぐに決断し手に入れる準備を常にしておくことです。
準備をしている人のところにだけ、本物の資産が手に入ります。これはプロの営業マンとしての意見です。

私達、不動産の営業マンの仕事は、ものを売る営業ではありません。

情報を提供するのが仕事です。よい情報を提供しても決断するのはお客自身です。
私は押し売り的な営業をしません。事実のみをお伝えし、判断をしてもらいます。

★出口戦略の落とし穴★
不動産投資の出口とはなんでしょうか？
手に入れた不動産を売却することで、利益を確定させたり、損失が決定したりすることで、出口が決まります。
不動産投資家の中には、売却を前提として不動産を購入する方もいます。

株式などの紙の資産を中心に投資をしている方に見受けられるのですが、
値上がり益を狙った投資を考え、売却（出口）ばかりを気にしている投資家です。

株などは売却することで大きな利益を狙うこともできますが、私の投資戦略や考え方は少し違います。
基本的に売却（出口）を一切考えずに投資をしています。
毎月手に入れるキャッシュフロー（家賃収入）のみを考え、物件を選ぶことで、
高収益な利益のでる不動産を手に入れることができます。

購入する前から売却（出口）のことばかりを考えても仕方がありません。
出口戦略とは売却戦略ですので、未来を予測することは不可能です。

ただ、大まかな先のことを考えて物件を購入することは悪いことではありません。
再建築不可や連棟式一戸建て、借地物件など、売却が困難な物件より、
一戸建てや区分所有マンションの方が売りやすいので、不動産の現金化が必要な時はこれらの物件が有利です。

不動産の市場が回復すれば、購入時より高く売れる可能性もなくはありません。
ただし、売却益を期待しての購入はとても危険です。

理由は、不動産市場の先行きや未来の出来事など、誰にも予測できないからです。
バブル絶頂の頃、誰がこの不景気を予測できたでしょうか？

不動産投資の出口とは、資産拡大の結果と考えましょう。
それと、不動産を売却（出口）する場合の理由として、投資の失敗が原因のものもあります。
損切りというやつです。購入してみたものの、入居者が決まらなかったり、管理費や修繕積立金が高く負担が大きい、
などの理由で購入自体が失敗したケースです。このような場合は投資として損切りを決断しなくてはいけないこともでてきます。

★建物老朽化後の出口戦略★
不動産と言えども、建物はいつかは古くなり老朽化し使えなくなります。
その時に売却するか建物を建て替えるか、駐車場などにして収益を得るか、
などの新たな選択をする必要があります。

投資対象により、それぞれ出口が変わってきます。

1、区分所有マンションの出口
区分所有マンションの場合、多くの所有者がいるため、建て替えが事実上困難なケースが多くあります。
理由は所有者の経済的な事情が違うからです。建て替えには当然お金が必要です。
建物老朽化と同時に所有するオーナーも高齢者が多いのも事実としてあります。

区分所有マンションは基本的には建て替えは難しいことが前提で投資をしましょう。
区分所有マンションは建て替えが困難でも、鉄筋コンクリート造は耐用年数も長く、長期投資に向いています。
老朽化し、建て替えが必要になる前に、投資金額の回収と利益を十分に確保することができますので、
先の建て替えを心配する必要はありません。
築30年で購入した400万円のマンションは、すでに投資金額を回収し、現在築50年ですが、
外観や防水など大規模修繕も定期的に行っているので、
10年後に老朽化して使えなくなるようなことは考えずらいですね。

建物の構造と修繕の状態、この二つを見極めれば出口を心配しなくても大丈夫です。
ただ、ある程度利益が確定した段階で売却するのも一つの方法ではあります。

2　連棟式一戸建ての出口
一番、売却（出口）が難しいですね。建物構造も木造ですので、耐用年数も短いです。
区分マンションとは違い、角地であれば切り離しての解体も可能ではありますが、壁の養生や補修に費用が余分にかかります。

しかし、連棟式の所有敷地は少なく、実質の解体、建て替えは困難です。
隣が売りに出るようなことがあれば、買い増しできます。
そうなれば将来建て替えも視野に入ってきますが、運が必要ですので余り期待はできません。

ということで、高利回り以外は手を出してはいけない物件です。

3、一戸建ての出口
出口を考える上で、一番有利なのがこの一戸建てです。
単独した土地に建物が建っているため、更地にして駐車場にしたり、
解体し建て替えも自分一人の意思で決断することもできます。
入居者も複数いないため、退去を機会に売却、建て替え、駐車場へ転換など柔軟に対応ができ、

売却する場合も、一般の住宅を求める層がターゲットとなるため比較的市場は安定しています。
売却も一番有利だと言えます。

4、一棟ものの出口
一棟ものアパート・マンションは、共同住宅のため、建て替える場合は入居者全員の退去が必要となります。
老朽化した木造アパートで建て替えようと家主がしようとしたら、入居者の抵抗にあることがしぱしぱあります。
古いアパートは家賃も安いため、現在入居中の住民が次の引っ越し先が見つかりずらいケースも多々ありますし、
入居者が高齢な場合、さらに退去の交渉が難航します。最終的にはお金で解決し、
退去してもらうことになりますが、一筋縄ではいかないでしょう。
売却も一戸建てに比べると購入層は投資家のみとなります。
区分所有と一戸建ては一般の自宅購入者もターゲットできるため、一棟ものアパートマンションは少し不利となります。

大家さんとしての心構え

★損益分岐点を知る★
家賃を手に入れて、投資した金額を回収し、借り入れがある場合は家賃収入により返済し
さらにプラスのキャッシュフローを手に入れることができる物件を手に入れることが成功の秘訣です。
大家さん業、不動産投資は長期的な投資プランです。
すぐに答えはでないかもしれませんが、売却時に利益が得られるのではなく、
購入後すぐに利益が得られるものを手に入れることが成功するための必須条件です。

「資産はすぐにキャッシュフローを生むもの」　です。　　

不動産は面白いもので、賃貸物件の中には同じ7万の家賃でも、これが7万！？
と思う物件もあれば、これで7万！？という物件もあります。
ただある程度の条件、物件であれば、入居者募集の営業方法ひとつで入居者が決まります。

ただ営業努力だけでは、どうしようもない物件も多く、
半年、一年と空室のまま放置している大家さんがいるのも事実です。

昔からの地主さんとかは特にお金に困っているわけではないので、何の対策もせずに放置しています。
賃貸不動産はリフォーム次第で、印象は一変します。空室はお金を捨てているようなものですし
一度失った期間損失は二度と取り戻すことはできません。

不動産投資はあくまで経営です。収入と支出のバランス、収益性が第一です。
収入を生むためには、入居者がいなくてはいけません。
どうすれば家賃を下げずに入居者を見つけられるかがポイントです。
以前、賃貸営業の仕事をしていましたので、すぐに入居者が決まる部屋、
決まれない部屋の判断が直感でわかります。
一般的な経営、事業と同じで毎月、毎年の固定費を低く抑え
「損益の分岐点」を下げ、より多くの収入を生む不動産を手にれることが成功への第一歩です。
当り前のことですが、いざ不動産を手に入れようとすると簡単にできるようでできないものです。

★家賃相場と購入価格★
不動産投資を成功させる秘訣はなんでしょうか。
きちんとした収支計算＝プラスのキャッシュフローの確保。これに尽きると思います。

では安定した、プラスのキャッシュフローを得るためには、

　1、家賃相場の把握
　2、購入価格の設定

この２つのことに注意すれば、実は不動産投資は失敗の少ない方法だと思います。

1、家賃相場の把握
インターネットの普及により、簡単に調べることが出来るようになりましたので、
投資対象の地域で検索すれば膨大な量の賃貸物件が検索できます。
次の段階として、ある程度購入希望の物件が絞れましたら、最寄り駅の賃貸専門の不動産屋さんに行き、
購入希望の物件の立地や部屋の広さ、間取りなどの詳細を伝え、相場を確認しましょう。

アドバイスを求めるのは、プロが一番相場を把握しています。
敷金・礼金、家賃の相場など現場の営業マンが一番知っています。
数件不動産屋を回ればだいたいの感じがわかってきます。

副業・兼業でお金持ち大家さんになるためには不動産購入時、
売買仲介営業マンの言っている利回りは正しいのか？
不動産投資としての収支は健全か？
その不動産は本当に資産なのか？負債なのか？

などなどの条件を見極める必要があります。
その成功を左右し絶対条件ともいえるのが、賃貸相場の把握です。
しかし、意外とこの賃貸相場の把握が出来ていない大家さんがたくさんいます。

自分が手に入れたい家賃を設定するのではなく、
市場と入居者ニーズを理解し相場を把握することにより適正な家賃を設定し、
リフォームなどで付加価値をつければ、安定した家賃を確保することはそんなに難しいことではありません。

最近ではインターネットの普及で、簡単に賃貸物件を検索できるようになりました。
ある程度の賃貸相場を把握するのは簡単です。
ネットを検索するだけでも相場観が身につきますので、検索してみて下さい。

2、購入価格の設定
ただ単に「安い」という理由だけで投資用不動産を買わないでください。
安くても家賃のきちんと入る不動産を購入しましょう。言葉で書くと簡単なようですが、
しっかりと勉強しないとその判断ができないので失敗の原因になります。気をつけましょう。

売買価格は、立地条件、周辺環境、物件の外観、間取り、設備などなど
いろいろな要素が絡み合った上で決定されます。もちろん売主の意見、意思も価格に現れます。

不動産の売買価格は、売主の意向が強く反映されてものも多く見受けられます。
すごく割高な不動産もあれば、ほんとにこの値段でいいの？と思うような物件もあります。
副業・兼業でお金持ち大家さんになるためには、後者の不動産、物件を手に入れる必要があります。
そのためにも狙いを定めて地域の相場観は把握しておく必要があります。

しかしいくら安く購入できたとして、購入後どんなに頑張ってリフォームしたりしても、
物件自体の立地条件や地域性、周辺環境が悪ければ入居者確保が難しく安く購入した意味がありません。
全体のバランスが大切になります。

そのバランス感覚をつかむためには、より多くの不動産を見る！！
ことでしか感覚はなかなか備わらないものです。

私は仕事がら、たくさんの不動産・物件を見ますが、地域が変わればまた不動産も相場も変化します。
地域により全く違う世界だと思ってください。私が、地域を絞ることが大切といっているのはそのためです。

インターネットなどである程度相場観が身につけば次のステップとして、
不動産屋に電話やメールをして、より詳しい資料を請求したりして積極的に行動してみてください。
そうすることにより、不動産営業マンとメールや電話などでやり取りする機会ができるかもしれません。
そのひとつひとつが経験になります。ただ見るだけより、もう一歩踏み出して行動してみてください。
思わない運命や出会いがあるかもしれません。。。

複利の力

最初はお給料の収入からお金を貯めます。そのお金でまずは小さな不動産を購入します。

１件目の不動産から毎月５万円の家賃を得られたとします。
その５万円をすべて貯金し年間６０万円たまります。これにお給料の収入からも貯金をします。

このお金で毎月５万円の２件目を手に入れます。
１件目、年間６０万円　２件目、年間６０万円　プラスお給料からの貯金で３件目購入の資金とします。

３件目を購入し、さらに毎月５万円の家賃を得ます。

最初はお給料からの収入のみで資金を貯めないといけませんでしたが、物件が増えるにつれ
そこからの家賃収入も次の物件購入資金へと再投資することができるようになります。

これが複利の力です。
最初が一番大変ですが、このプロセスを繰り返すだけで、どんどん家賃収入が増えていきます。

私が実践したのは、たったこれだけです。

とても単純で簡単な仕組みです。