不動産投資で月々20万のキャッシュフロー

特別売却にて３戸、一括で落札しましたが、一番問題のある真ん中の２号室の状況です。

３戸中２戸は元所有者以外が住んでいましたのが、
真ん中の１件が元所有者が使っていた部屋で動産も放置のいつものゴミ屋敷な競売不動産でした。

キッチンやトイレなどの水回り設備
お風呂なし
玄関扉も含め全ての建具
２階に２箇所の雨漏り
床、壁、すべてが使い物になりませんでした。
中途半端なリフォームではダメだと思い

間取り変更も含めて、全部新品に変えるリノベーションに初チャレンジすることにしました。

まずは室内にある荷物やゴミを片づけなければいけません。

雨漏りもありますし設備も間取りもすべてが古く、この状態からリフォームとなると

100万、200万では足りないと思われ、かなりの金額が必要だと思われるので誰も入札がなかったんだと思います。

リフォーム　スケジュール

【2014　07/27】　室内、現地にて確認
【2014　08/03】　２号室、現地にてリフォーム打ち合わせ
【2014　08/29】　ゴミ処分開始　　処分・運搬費用６５，２５０円
【2014　09/05】　見積りがでたので承諾する
【2014　09/08】　現地確認
【2014　09/10】　リフォーム開始
【2014　09/16】　造作工事の様子を見に行く
【2014　10/03】　壁などの造作工事が順調にすすむ
【2014　10/07】　壁などの造作工事がほぼ完成
【2014　10/15】　リフォーム完成

ゴミ処分費含む、リノベーション代金　　１，６７３，０００円

引渡し直後・片付け開始

２号室の引渡し直後の室内です。玄関扉のガラスも割れていますし、車のタイヤ８本を含め荷物が散乱していました。
ゴミの量は今までのごみ屋敷と比べるとかなり少ないので、
リフォームと同時進行で業者さんに処分をお願いすることにしました。

ゴミの片付け開始

雨漏りが２箇所あり、ブルーシート等で室内に雨が入らないようにしていますが、
簡易な対策では解決にはなりませんので、屋根の修理も必要です。

今回は、壁なども一度撤去して作り直すリノベーションをすることにしましたので、
解体工事で部材を処分することになりますので、同時進行で室内に残っていた荷物やゴミたちも処分してもらいました。

タイヤや洗濯機は別処分なので、これだけは個別でトラックに積んでいました。

間取り変更
引渡し直後	リノベーション後

間取り変更、大規模リノベーション
ゴミ撤去後		解体・造作・リフォーム途中		リフォーム完成後
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ゴミ撤去後		解体・造作・リフォーム途中		リフォーム完成後
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室内がかなり老朽化しており、雨漏りもあり、かなり大掛かりな修繕が必要と判断し、中途半端に直すのではなく、
すべて新品へと交換するリノベーションをすることにしました。

間仕切りなどの壁も壊し、階段も新たに踊り場を作って２階に扉も設置しました。

ただ、長屋であることと部屋の広さは１ＬＤＫ程度なので家賃の上限やターゲットとなる入居者は限られてきますのでリフォームの予算は多く出せません。

キッチンやお風呂、トイレなどの水回りは最低限度のグレードに抑え、少しでも費用を節約しました。