不動産投資で月々20万のキャッシュフロー

２０１０年２月　購入

競売不動産　/　一戸建て
所在地	大阪府寝屋川市
交通	ＪＲ学研都市線　　忍ヶ丘駅
間取り	４ＬＤＫ	専有面積	約７５，００㎡
構造	木造瓦葺２階建て
築年月日	昭和４７年２月

購入総額	４，９４９，４８５円
年間収入	８１６，０００円
年間支出	２２，２００円
年間利益	７９３，８００円
純利回り	１６，０３％

購入費用
物件価格	３，１８０，０００円
リフォーム費用	１，４６５，７３５円
ゴミ撤去費用	２３，７１０円
税金（取得税等）	１２９，８００円
火災保険（初年度）	８００円
手続き費用	１２９，８００円
購入総額	４，９４９，４８５円

年間収入
家賃	８１６，０００円
管理費・共益費	なし
水道代	なし
駐車場代	なし
年間収入	８１６，０００円

年間支出
管理費・修繕積立金
固定資産税等	２２，２００円
火災保険
その他
年間支出	２２，２００円

外観・間取り


競売手続き　スケジュール【2010　01/20】　入札期日【2010　01/26】　開札日【2010　02/01】　売却決定日【2010　02/13】　代金納付通知書到着【2010　02/17】　代金納付手続き完了【2010　02/18】　引渡命令申請【2010　03/09】　引渡命令決定【2010　03/18】　強制執行申立【2010　03/25】　強制執行催告日【2010　04/22】　強制執行断行日【2010　05/13】　荷物保管期日【2010　05/14】　古紙処分、ゴミ仕分け【2010　05/20】　ゴミ持ち込み処分【2010　05/21】　大型家具類、処分【2010　05/21】　リフォーム見積り【2010　06/05】　リフォーム開始【2010　07/07】　リフォーム完了【2010　07/07】　入居募集開始【2011　05/01】　入居者さんが入居開始	リフォーム内容１階、間仕切り解体キッチン交換トイレ交換洗面化粧台交換２階、和室から洋室へ変更給湯器交換、キッチンまで配管延長クロス全面貼り換え床全面、ＣＦ貼り換え畳、表替え電気工事給排水工事塗装工事建具、扉新調お風呂以外、全面リフォーム代金　１，４６５，７３５円 ※簡易なセルフリフォーム込み

2010年２件目の競売物件です。

１月に１件、２月に２件目と順調に落札でき、喜んでいました。落札したときは、、、、

まさか、こんなに苦労することになるとは思ってもいませんでした。

外観と屋根は手直ししたのかとてもきれいでした。最寄駅も徒歩８分ぐらいと近く、一階、二階と合わせて７５㎡の４ＬＤＫという条件が気に入り、入札しました。

ただ気になったのは裁判所の資料を見る限り、室内はかなりの荒れようで、相当のリフォームを覚悟していました。

リフォーム費用ぐらいであればある程度予測できるのですが、物件を占有していた元所有者との引渡交渉に手間取り、
初めての強制執行を断行することになりました。

途中で元所有者さんが行方不明になり、仕方なく強制執行をし手続き完了後、
残された４トントラックいっぱいはあろう大量のゴミを処分し、やっとリフォームができました。

不動産は不思議なもので、あれだけ荒れ果てていた物件も、きれいにリフォームすればその痕跡すらなくなります。

落札直後、強制執行前

強制執行断行日

片付け　ゴミの再仕分け

片付け　古紙類の処分

片付け　ゴミ、持ち込み処分

片付け　大型粗大ごみ　収集処分

片付け　電化製品の処分

2010年5月13日が強制執行による荷物の保管期間で元所有者は権利を放棄したものとみなされ、これ以降は自由に処分できます。

【2010　05/14】　古紙処分、ゴミ仕分け
【2010　05/20】　ゴミ持ち込み処分
【2010　05/21】　大型家具類、処分

保管期間終了後、すぐに処分を開始し８日後にはすべてゴミを処分でき、物件内を空にできました。

すべてのゴミ処分費用、２３，７１０円　自分でやらないといけませんが破格の費用ですべて捨てることができました。

強制執行、ゴミ処分後に大規模リフォーム
ゴミ撤去後		解体・造作・リフォーム途中		リフォーム完成後
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代金納付してから、リフォーム完成まで約５ヶ月かかりました。
【2010　02/17】　代金納付手続き完了
【2010　06/05】　リフォーム開始
【2010　07/07】　リフォーム完了

これだけ、大掛かりのリフォームとなると工事期間の１ヶ月かかりましたね。
ただ、時間はかかりましたが、あれだけひどい状態のゴミ屋敷がここまで綺麗に仕上げることができました。