不動産投資で月々20万のキャッシュフロー

２０１０年１月　購入

競売不動産　/　連棟式住宅
所在地	大阪市平野区
交通	地下鉄谷町線　　喜連瓜破駅
間取り	３ＤＫ	専有面積	約５０，６２㎡
構造	木造瓦葺２階建て
築年月日	昭和５４年１０月

購入総額	１，３５９，２８４円
年間収入	６４８，０００円
年間支出	１４，１００円
年間利益	６３３，９００円
純利回り	４６，６８％

購入費用
物件価格	１，２６０，０００円
リフォーム費用	０円
税金（取得税等）	９５，０００円
火災保険（初年度）	１，３３４円
手続き費用	２，９５０円
購入総額	１，３５９，２８４円

年間収入
家賃	６４８，０００円
管理費・共益費	なし
水道代	なし
駐車場代	なし
年間収入	６４８，０００円

年間支出
管理費・修繕積立金
固定資産税等	１４，１００円
火災保険
その他
年間支出	１４，１００円

外観・間取り


競売手続き　スケジュール【2009　11/27】　入札期日【2009　12/03】　開札日【2009　12/04】　債務者側の代理人と面談【2009　12/09】　売却決定日【2009　12/22】　代金納付通知書到着【2009　12/28】　債務者（元所有者）と引渡交渉成立【2010　01/04】　代金納付手続き完了	リフォームなし元所有者さんにそのまま賃貸契約したため

2004年11月　に初めて手に入れた不動産が競売物件でした。

それから5年の月日が流れ、2009年9月。7件の不動産を競売で落札し、手に入れました。
そして8件目のこの物件も競売不動産です。

5年ぶりに競売に参加を続けている理由は、ただひとつ。
不動産を安く手に入れることができるからです。それ以上でも以下でもありません。唯一無二の理由です。

この物件、最初は入札を少しためらいました。

理由は
１、立地条件があまりよくない　（落札後の入居者確保に不安が残る）
２、物件自体の条件のよくない　（築年数も古く再建築不可）
３、室内の汚れや荒れ具合がよくない　（落札後のリフォームが高額になる）

などのリスクを考えていました。それでも、安く落札できるのであれば、多少のリスクは問題ないと判断し入札しました。

結果は、落札できて大正解！でした。所有物件で一番の高利回りを実現することができました。
同じようにリスクが高いと考える人が多く、入札件数も私を含め２件で、落札価格も126万と破格でした。

落札後の交渉により、元所有者さんにそのまま賃貸で貸すことになり、
初期投資に必要なリフォーム代や引渡費用などがゼロ円ですみ、
家賃も相場並みに取れたため高利回り物件へと変身しました。

これは、予定外の幸運に恵まれました。

その後１５年も住んでくれることになりました。

2025年3月　元所有者さん退去後の様子

競売で落札直後から元所有者さんに１５年住んでいただきましたが退去となりました。

元所有者さんは、40年以上こちらに住んでいたことになり、退去立会いの時に世間話をするなかでかなり愛着があり、
競売落札した時に、そのまま住まわせてくれたことを感謝されていました。

こちらこそ長い間住んでいただき感謝です。

落札時は雨漏りはありませんでしたが、15年経過するなかで玄関と２階に雨漏りがありました。

室内も４０年間リフォームしていませんので、設備も古くかなり汚れていました。