不動産投資で月々20万のキャッシュフロー

外観・間取り


競売手続き　スケジュール【2009　11/27】　入札期日【2009　12/03】　開札日【2009　12/04】　債務者側の代理人と面談【2009　12/09】　売却決定日【2009　12/22】　代金納付通知書到着【2009　12/28】　債務者（元所有者）と引渡交渉成立【2010　01/04】　代金納付手続き完了	リフォームなし元所有者さんにそのまま賃貸契約したため

2004年11月　に初めて手に入れた不動産が競売物件でした。

それから5年の月日が流れ、2009年9月。7件の不動産を競売で落札し、手に入れました。
そして8件目のこの物件も競売不動産です。

5年ぶりに競売に参加を続けている理由は、ただひとつ。
不動産を安く手に入れることができるからです。それ以上でも以下でもありません。唯一無二の理由です。

この物件、最初は入札を少しためらいました。

理由は
１、立地条件があまりよくない　（落札後の入居者確保に不安が残る）
２、物件自体の条件のよくない　（築年数も古く再建築不可）
３、室内の汚れや荒れ具合がよくない　（落札後のリフォームが高額になる）

などのリスクを考えていました。それでも、安く落札できるのであれば、多少のリスクは問題ないと判断し入札しました。

結果は、落札できて大正解！でした。所有物件で一番の高利回りを実現することができました。
同じようにリスクが高いと考える人が多く、入札件数も私を含め２件で、落札価格も126万と破格でした。

落札後の交渉により、元所有者さんにそのまま賃貸で貸すことになり、
初期投資に必要なリフォーム代や引渡費用などがゼロ円ですみ、
家賃も相場並みに取れたため高利回り物件へと変身しました。

これは、予定外の幸運に恵まれました。

その後１５年も住んでくれることになりました。

2025年2月　元所有者さん退去直後

退去直後の室内です
競売で落札直後から元所有者さんに１５年住んでいただきましたが退去となりました。

少し荷物（ゴミ）が残っていました、すぐにリフォームは入らないので近日中に処分をお願いしました。

元所有者さんは、40年以上こちらに住んでいたことになり、退去立会いの時に世間話をするなかでかなり愛着があり、
競売落札した時に、そのまま住まわせてくれたことを感謝されていました。

こちらこそ長い間住んでいただき感謝です。

落札時は雨漏りはありませんでしたが、15年経過するなかで玄関と２階に雨漏りがありました。

室内も４０年間リフォームしていませんので、設備も古くかなり汚れていました。

2025年11月　リフォーム完了外観・玄関回り
退去時	造作中	完成後

玄関前に立派な木が大小３本あり道路やお隣さんの敷地まではみ出ていましたので
伐採することにしました。伐採した後はそこに洗濯機を置けるように給水設備を新設し、コンクリートで固めました。

玄関上の軒板が雨漏りによりはがれて、そのため玄関内側が濡れていました。
真上の２階ベランダに設置していた洗濯機の排水がつたえ漏れ室内まで雨漏りしていました。

玄関扉は鉄板がはがれており、新品へ交換したいところでしたが、予算を抑えるため鉄板を張り替えるました

電気系は最初の見積りでは交換しないつもりでしたが、エアコン設置の回路が別になっておらず
ブレーカーを交換する追加工事となりました。

１階　キッチン・お風呂・トイレ
退去時	造作中	完成後

洗面台の位置がトイレの扉前と階段横の狭い場所に設置してあり、新しく一体型の洗面台を設置する
スペースがなく、本当は洗面台を交換したかったですが、既存の洗面ボールをそのまま使うことになりました。

お風呂は、浴槽がかなり汚れており、浴槽の交換と床にパネルを貼りました。壁と天井は塗装とクリーニングしました。

トイレは、既存のものをそのまま使い、こちらも壁・天井は塗装し床はクッションフロアを貼り換えました。

一番、問題があったキッチン回りです。まず、キッチン前の窓が閉まらなくなってます。おそらく家の傾きが原因だとおもいます。
換気扇とコンロ台が反対にあり、換気扇も移動が必要です。

キッチン上部もへんなスペースがあり、こちらもこわすことになりました。

最初、見積りを依頼した際は、特に水回りの状態と位置関係が悪く、お風呂以外の水回りを奥の部屋に移動する
リノベーションを考えていました。お風呂はユニットバスに交換するとこれだけで70万～100万かかります。

２階も含めたリノベーションの見積り金額は、なんと　２８０万円となり　断念しました。

こちらの不動産は、前の入居者さんが15年住んでくれたので、十分に資金の回収は終わっているのですが
閑静な住宅街で環境はいいのですが、駅から徒歩20分はかかり、立地条件はよくありませんし、
地域柄もあり、お金をかけてリノベーションしても家賃を上げられません。

いくらキレイにしても家賃が高いと入居者確保が難しいエリアだと考えています。

１階　奥の部屋　リビング
退去時	造作中	完成後

１階奥の部屋は、元々和室で障子が残っていたり、壁が塗り壁だったりと和室の後が残っていました。
床だけタイルが貼られ洋室ぽくなっていました。

部屋の敷居と引き戸を撤去し、フラットなリビングとしてリフォームしました。

2階　階段　手前洋室
退去時	造作中	完成後

２階手前の部屋は絨毯が引いてある洋室で、雨漏り跡が壁と床に広がっていました。
雨漏り箇所はパテで埋めてもらい簡易ではありますがとまりました。

収納棚が埋め込みタイプでタンスがそのまま収納スペースに設置されており、したの引き出しをとると
その下の空間から残置物が出てきました。リフォームも始まっており
前の入居者さんに取りにきてもらうと大変なこともあり、こちらで処分することになりました。