不動産投資で月々20万のキャッシュフロー

外観・間取り


競売手続き　スケジュール【2009　08/19】　入札期日【2009　08/25】　開札日【2009　08/31】　売却決定日【2009　09/05】　債務者側の代理人と面談【2009　09/11】　代金納付通知書到着【2009　09/25】　債務者（元所有者）と引渡交渉成立【2009　09/28】　代金納付手続き完了　【2009　10/09】　引渡命令決定【2009　10/18】　債務者（元所有者）から物件引渡完了【2009　10/22】　リフォーム見積り【2009　10/23】　リフォーム開始【2009　10/30】　リフォーム完了【2009　11/07】　入居申込【2009　12/01】　入居日	リフォーム内容クロス全面貼り換え畳の表替えふすま貼り換えハウスクリーニング出窓のカーテンレール交換リフォーム代金　２４０，０００円セルフリフォームは、カラーＴＶドアホンへの交換玄関のカギシリンダー勝手口のドアノブセルフリフォーム代金　２４，４３９円

2004年11月　に初めて手に入れた不動産が競売物件でした。

それから5年の月日が流れ、今では6件の不動産を買うことができました。
しかし、一件目以外はすべて一般に流通している物件ばかりです。

不動産市場の品薄状態と競売市場の過熱により、
競売での落札価格が一般市場と変わらないことが多く競売に挑戦するメリットを感じなくなりました。
一般市場に出回っている物件に対し、価格交渉を入れて、安く手に入れる方法へとシフトしていました。

しかし、ここ最近の不況もあり、
本来の競売不動産の姿である一般市場より安い価格での落札が増えてきました。
そのため、一般市場より安く手に入れる可能性がある競売市場の旨みが復活したので、
5年ぶりに競売不動産へ挑戦することにしました。

ただ、競売物件の中でも、人気なのがきれいな築年数の新しい一戸建てと区分所有マンションです。
この二種類は落札価格が高騰しますので、私の投資対象としてはあまり興味がわきません。

築年数の古いものや再建築不可などあまり人気がない不動産を何度か入札しましたが、失敗が続きました。

ただ古い木造の戸建ては落札後のリフォーム代がかさんでしまえば、
安くで落札した意味が薄れますので、裁判所の資料をよく理解し、
ある程度リフォームを行っている物件がチャンス物件です。

そして、この物件と出会いました。

6年前に前所有者さんが、プロの業者さんから購入しており、
そのときに、水回りや扉、窓などの建具、外壁塗装などのフルリフォームが完了している物件です。

購入後はクロスなどの簡易なリフォームですぐに貸し出せる優良物件でした。

6年前1,580万円で前所有者さんがフルリフォーム済みで購入し、
今回私が428万と激安で手に入れることができました。

内装とクリーニングの小規模リフォーム
引渡し直後		リフォーム完成後
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競売にて落札して元所有者さんから物件の引き渡しを受けた直後の写真とリフォーム後の写真です。

競売の資料から水回りや建具関係はリフォーム済みですのできれいなことはわかっていましたが、
元所有者が煙草を吸っていたみたいでクロスはヤニで黄色く変色し、
あまり掃除をしていないのかほこりがたまっていてかなり汚れていました。

写真では汚れ具合が伝わりづらいですが、かなり汚いです。

どれだけ汚れていても表面的な汚れは、クロスや床を張り替え、
ハウスクリーニングをすれば、見違えるほどきれいに生まれ変わります。

10/18に元所有者さんから引渡を受け、
10/22からリフォーム開始
10/30にはリフォーム完了。

今回は、クロスの全面張り替えがメインのリフォーム。
畳の表替え、ふすま張り替え、出窓のカーテンレール、ハウスクリーニングで、
リフォーム費用は24万ですみました。

セルフリフォームは、
カラーＴＶドアホンへの交換
玄関のカギシリンダー
勝手口のドアノブ

以上の３か所だけです。投資初期の頃は、ホームセンターで備品を購入し、
自分でリフォームするのが楽しかったのですし、費用節約のためハウスクリーニングも自分でしていました。

最近は、このセルフリフォームが少し苦痛に感じはじめたので、お金を出してプロに依頼しています。
苦痛を感じてまで、自分でする必要はありませんので、プロに依頼しましょう。

玄関鍵のシリンダー交換、勝手口ドアノブ交換

鍵の交換はいつも自分で替えています。交換用のシリンダーの品番等で商品を用意すれば数千円で買えます
作業もドライバー1本で簡単に交換できます。

鍵屋さんに交換を依頼すると数万円は必要ですが、物件確認のついでに自分で交換してます。

カラーＴＶドアホン、録画機能付きへ交換

既存の昔ながらの通話タイプのインターホンがついていました。

配線はそのまま使えますので機材の部分だけ交換すればモニター付きへ交換しました。
ドライバーで簡単に交換できます。

業者さんにお願いするとこちらも数万円はかかります。自分でやれれば機械代だけですので節約できます。

2024年12月　トイレのリフォーム　施工前と交換後

リフォーム前		リフォーム完成後
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2024年11月、新しく決まった入居者さんより入居日初日に連絡がありました。トイレを流したらビシャビシャと水が漏れます。

最初聞いた時は、よくあるボールタップの劣化により、タンクの水が満水になっても止まらず、水が流れ続けているのかなと思ったのですが、

トイレを流すと床がビチャビチャになるぐらい漏れます。とのことで早急な修理が必要と判断し、すぐに業者さんに修理を依頼しましたが

現地にいけるのが数日後ということで、私も状況を確認するために現地に行くことにしました。

普段は、業者さんに任せて現地に行かないのですが、今回は水の量がすごそうだったので行って正解でした。
タンクに水がたまる過程では特に問題がなく、水を流すためにレバーを引くとタンクの下からジャバジャバと水が漏れました。

業者さんは、一回タンクを取り外して、便器との接続部分が劣化なのか破損なのかを確認しないと判断できない。
特殊な部品のためメーター取り寄せになるので１週間はかかります。
タンク取り外しに１万円ほどの工賃が必要です。

要は、水漏れの原因を特定するために１万円の必要で接続部分の劣化だった場合は交換が可能ですが、
その部品と工賃などで追加で3万円ほどかかると言われ破損だった場合、トイレ一式の交換が必要でした。

写真の通り、かなり古いトイレでしたので、中途半端に修理するより新品に交換したほうが入居者さんも喜んでくれますので、
その場で新品への交換をお願いすることにしました。

数日後、新品のトイレ一式が届き、２時間ほどの作業で交換が終わりました。

おそらく、前の入居者さんは10年ほど住んでくれていたので既に劣化し、水がジャバジャバ漏れる状態で使用していたと思われます。

リフォーム中も職人さんたちはトイレを使わなかったので水漏れが発覚しなかったんだと思います。