不動産投資で月々20万のキャッシュフロー

外観・間取り



購入手続き　スケジュール【2008　07/25】　4,400万円で売り出し開始【2008　10/03】　4,200万円に値下げ【2008　10/17】　物件を現地にて見る【2008　10/18】　3,500万円にて値段交渉打診【2008　10/20】　金融機関へ事前審査【2008　10/20】　3,900万円の値下げ承諾。3,900で買付【2008　10/30】　不動産売買契約【2008　10/30】　金融機関へローン本申込【2008　11/11】　本審査承認【2008　11/17】　金銭消費貸借契約【2008　11/21】　物件引渡・残金決済	リフォームなし購入時、すでに満室だったためリフォームできる部屋はありませんでした。

初めてのアパートローンを使い、レバレッジを大きく使用した物件で、初一棟ものマンションです。

3,900万円の物件に対し、3,800万円のローンを組みました。
最初は頭金￥０の満額フルローンで申し込んだのですが、100万円減額され、3,800万円になりました。

一般的に、頭金は物件価格の三割が必要です。
しかし、今回私が所有する一件目～五件目の不動産をすべて担保提供することで、フルローンに近い融資がおりました。

今回自分のお金を使ったのは、頭金100万円と諸費用300万円だけです。
合計400万円のお金で3,900万円の一棟ものマンションが手に入り、その家賃収入は約47万円です。
ローン返済や必要経費を差し引いても月額25万以上のお金が手元に残り、
投下資本に対する回収率（ＲＯＩ）キャッシュ・オン・キャッシュ　が70％を超えます

一年半で、投下したお金を回収できますので、そのお金を再投資すれば、再投資したお金がさらにお金を生むことができます。
これが、融資を利用したレバレッジの最大メリットです。少額の自分のお金で大きな物件購入を可能にします。

ただし、融資を利用したレバレッジは、プラスにもマイナスにも働くことを知る必要があります。プラスに働いた時のリターンも大きいですが、
ひとたびマイナスに働きだしたときのパワーもすごく、あっと言う間にローン返済ができなくなり破産します。

今回私が購入した物件は、一棟ものマンションとしては小規模な3,900万円程度ですので、毎月の返済金額も18万程度です。
この程度であれば、仮に全世帯が空室になっても先の4件の物件の家賃収入だけで十分に返済が可能です。
私が小さな物件を購入し、知識と経験を積んでから大きな一棟ものアパート・マンションを購入し、
レバレッジを使用することを勧めているのは、リスク回避です。

現金で購入している物件からの安定した家賃収入があれば、ローン返済の心配は少なく安定した経営が可能です。

毎月手元にお金（キャッシュ）が残る条件で物件を選び、有利な融資条件で物件を購入できれば、資産拡大のスピードが格段に早くなります。

少しずつ、少しずつ、一歩一歩、焦らずに進み続けることが大切です。
このことを注意することで経済的な自由が手に入ります。豊かで自由な人生を生きることができます。

各部屋、退去後にリフォーム
退去時		リフォーム完成後
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購入時から満室だったため室内を見ることができませんでした。

写真にあるのは４階の部屋です。室内はエアコンなどの設備は途中で入れ替えておりきれいでしたが、
お風呂とキッチンが建築当時のものと思われかなり古く感じます。

空室と同時にリフォームをしましたが、室内は全体的にきれいでしたので、
プロのハウスクリーニングと畳の表替え、ふすまの張り替えただけの内装のみのリフォームで済ませることができました。

それに加え、部屋の第一印象をＵＰさせることで入居率ＵＰのためのリフォームをセルフで実施しました。
上記写真にあるものはホームセンターで購入し、ドライバー一本で自分で交換した部品たちです。

せっかくきれいなクロスに張り替えてもスイッチ類が古いままだと部屋の印象が悪くなります。
数千円～とお安く少しの手間暇で簡単に交換できますので一度おためし下さい。

20年以上住んだ入居者さん、退去後とリフォーム後
退去時		リフォーム完成後
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私がオーナーになる前から住んでくれていた60代男性の入居者さんが退去となりなりました。
当初はタクシー運転手として働いてましたが、身体を悪くし生活保護を受けることになったのですが、
支給基準の家賃額をかなりオーバーしており

本来は退去をして、新住居を探すのですが体調がすぐれず保護を受けることになったので引っ越しもつらいということで
月額１万以上家賃を下げて保護基準を満たし

そのまま住んでもらうことなりました。これが１０年前ぐらいのお話です。

そこから、ちょくちょく入院のために家賃が振り込めず遅れると連絡がありました。

しばらく、問題なく入居していただいていたのですが、ある日見知らず固定電話番号から着信があり、
入居者さんの入院先の関係者の人からでした。
入院が長引くことと退院しても部屋には戻れず、介護施設へ移ることになりますので退去したいと連絡がありました。

本人さんからではなく病院の人だったので、電話での会話も厳しい状態だと思います。

20年以上住んでくれていましたが退去となり、退去後の部屋をみるとかなり汚れています。
キッチン回りは油汚れがひどく、壁はタバコのヤニで真っ黄色。
床も畳もどろどろで、全替えのリフォームが必要でした。

お風呂とトイレはそのまま使えそうでしたので、この２箇所以外は全リフォームで約50万ほどかかりました。
キッチン回りだけで20万ほどかかったので一番高くつきました。

ただ、募集後すぐに次の入居者さんが見つかったのでよかったです。