不動産投資で月々20万のキャッシュフロー

外観・間取り


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引渡し直後　１階

５件目の不動産です。

次の段階として、一棟ものを購入しようと考えていますので手持ちの現金（お金）は、
頭金に使いたいと思っているときにこの物件の情報が入ってきました。

今回、小さな不動産を買うつもりはなく、突然の出来事でした。しかし、この情報が入ってきた瞬間、
物件を見ることなく、即買付証明書（オファー）を入れました。

4年前に前所有者さんが水回りを含むフル改装済みの連棟式戸建てが破格の190万円。
すこし値段交渉をして160万円で手に入れることができました。
満額での購入でも十分な価格でしたが、のちのリフォーム代を考えての値段交渉を入れました。

外装塗装、雨戸、窓枠、窓、お風呂、洗面化粧台、キッチン、トイレ、ウォシュレット、
フローリング、玄関扉、部屋の建具、ベランダ防水と全面リフォーム済みでした。

築年数の古い戸建てや連棟式を購入するときに注意したいのが、
いくら物件価格が安くてもリフォーム代が高額になることが見込まれるときは、
その費用込みで判断し、購入を見送ることがあります。

今回は購入後小規模なリフォームで賃貸に貸し出せるため、
購入総額の予測がつきやすかったのも購入を即決した理由です。

そのため、この情報が入った瞬間に、
物件を見に行くことなく買付けを書き物件の一番の交渉権を手に入れました。
１階が約26㎡、２階が約19㎡。合計床面積が45㎡の１ＬＤＫ。

しかし、築年数の古さと解体に手間がかかる連棟式ということを考えれば、
ある程度の段階で売却することも考えています。出口戦略も購入する前から立てています。

この物件は、一般に一度も売り出すことなく、私が購入しました。
時にはスピードが必要な時がありますので、決断力が問われます。

大阪市内の分譲マンションのみを投資対象としていましたが、
今回初めて地方都市の連棟物件です。

すぐに転売してもよし、一度貸し出し入居者が退去してから売却するもよし
、隣が売りに出されたときに買い足していき土地が大きくなれば、一棟ものアパートを建築するもよし。
いろいろな可能性のある良い不動産が手に入りました。

引渡し直後　２階

２００８年３月に購入し、２週間後には入居申込みをいただき、
そのまま２０１４年１２月まで６年１０ヶ月ほど住んでいただきました。

元々購入数年前に全リフォーム済みでしたが、
ワンちゃん１匹を飼われていたのと長い期間住んで頂いたのでかなり室内は汚れていると覚悟していましたが、
とてもきれいに使っていただき、入居時と変わらない状態で退去されました。
原状回復のリフォームなしで次の入居者さんを募集することができました。

いままで経験した中でひどい人は、
半年も住んでいないのに壁に釘後や汚れなどなど壁紙交換や床の張替えが必要なぐらい汚し退去し、
こういう人に限って原状回復を請求すると難癖をつけてきます。

こちらの不動産は、１階トイレから軽い雨漏りがあり、ベランダの防水工事をしたぐらいで大きな修繕もなく、
お金を生んでくれています。

2024年2月　不動産明渡し訴訟と強制執行

2016年4月に50代の女性の一人暮らしの人が入居しました。
家賃の遅れもなく、トイレのボールタップに故障があり、電話で何度かお話した印象はきちんとした人でした。
2021年6月に病院の看護師さんから電話があり、現在入院中で家に戻る見込みがないので退去する場合、
どうすればいいですかと問い合わせがありました。

2021年8月に無事に退去となったのですが、息子さんから連絡があり契約者変更で息子さんが住むことになり、
この人物が30代前半で若い人でしたがどうしようもない人間でした。

生活保護を受ける受けるということで家賃滞納のリスクも低いと思ったのですが、
１年弱で生活保護をやめて働き始めたのでいいのですが、数ヶ月後には家賃滞納が始まりました。
その後、家賃を１年以上滞納し、明渡し訴訟後に強制執行手続きまで進み、強制的に退去となりました。

家賃も払えないなら生活保護をやめるべきではありませんね。

長期間、家賃を滞納する人は　夜逃げにしろ、強制執行断行にしろ、荷物という名の大量のゴミを部屋の中に置いていきます。

もちろん、それらの撤去処分費用は滞納者に支払い義務がありますが、
１ヶ月分の家賃すらまともに支払えない人だから長期の滞納になっており
処分費用も支払えません。

結局、家主が費用を負担することになり、回収も難しいのが実情ではあります。
ただ、多大な費用と時間をかけてでも滞納者を追い出さないと次の新しい入居者さんの募集もできないのでやるしかありません。

このリスクがあるのが家主です。

サラリーマンから家主デビューをして、２０年。入居者の強制執行は今回が初体験でした。
家賃滞納はちょこちょこあるのですが、話し合いや分割などで解決できるケースがほとんどで、
強制執行や夜逃げは滅多におきません。

いい経験ができたと前向きに考えます。

2024年8月　　強制執行後に中規模リフォーム
リフォーム前		リフォーム完成後
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