不動産投資で月々20万のキャッシュフロー

２０１２年８月　購入

競売不動産　/　連棟式住宅
所在地	大阪府枚方市
交通	京阪本線　　宮之阪駅
間取り	３ＤＫ	専有面積	約４０，３９㎡
構造	木造瓦葺２階建て
築年月日	昭和４７年９月

購入総額	２，７２１，８５４円
年間収入	５４０，０００円
年間支出	１５，４００円
年間利益	５２４，６００円
純利回り	１９，２７％

購入費用
物件価格	１，８４６，０００円
リフォーム費用	７６０，６９０円
税金（取得税等）	９９，７００円
火災保険（初年度）	２，６１４円
手続き費用	１２，８５０円
購入総額	２，７２１，８５４円

年間収入
家賃	５４０，０００円
管理費・共益費	なし
水道代	なし
駐車場代	なし
年間収入	５４０，０００円

年間支出
管理費・修繕積立金
固定資産税等	１５，４００円
火災保険
その他
年間支出	１５，４００円

外観・間取り



競売手続き　スケジュール【2012　08/02】　現地調査【2012　08/03】　入札期日【2012　08/09】　開札日【2012　08/15】　売却決定日【2012　08/15】　資料閲覧、手紙送付【2012　08/17】　元所有者の妹さんから連絡あり【2012　08/22】　動産放棄書、鍵　到着【2012　08/24】　現地確認、リフォーム打ち合わせ【2012　08/28】　代金納付通知書到着【2012　08/31】　代金納付手続き【2012　09/01】　リフォーム見積り【2012　09/03】　リフォーム開始と再見積り【2012　09/14】　権利書到着【2012　09/29】　リフォーム完了	リフォーム内容キッチン交換１階和室を洋室へ変更洗面台、新設移設浴槽塗装工事ベランダ塗装壁、全面クロス全面貼り換え床、ＣＦ貼り換え畳表替え電気工事リフォーム代金　７６０，６９０円

今回の競売不動産は、お得意の長屋の連棟です。

前面道路がスッキリしていたことと、小さな車であれば止められそうだったので入札しました。

私にしては、奮発した入札価格184万で落札できました。

この物件はすでに空家物件で1年前ぐらいに引越しているので、リフォームをしなくてはいけません。

リフォーム費用は出来るだけ抑えて、資金は次の物件購入に回した方が効率はいいのですが、

立地条件やリフォーム内容次第では、ずっと空室のままというリスクもあります。

私の場合は、リフォーム代も考えて低い価格で競売に入札しますのである程度のリフォーム代は最初から予算を組んでいます。

物件価格184万円、リフォーム代が約76万円と物件価格に対してリフォーム代が高く感じバランスがとても悪いのですが、
室内の状況からある程度の予算を見越しての入札価格を決めましたので想定内です。

落札後、すぐに元所有者さんの居場所はわかったのですが、なんと九州にお引越し済み。
しかも入院中らしく電話も難しいと妹さんより連絡がありました。

遠方ですので、動産放棄の書類と物件の鍵を郵送してもらい、すぐに引渡しを受けることができました。

すでの引越し済みで動産類もない、空家だったのでいつものゴミの片付けがない分、だいぶと楽ちんです。

病気になり、働けなくなり、自宅が競売にかけられる。

競売不動産を扱っていると、何かしらの個々の事情があります。人生いろいろですね。

退去後に中規模リフォーム

引渡し直後		造作・リフォーム途中		リフォーム完成後
	⇒		⇒
	⇒		⇒
	⇒		⇒
	⇒		⇒
	⇒		⇒
	⇒		⇒
	⇒		⇒
	⇒		⇒
	⇒		⇒
	⇒		⇒
	⇒		⇒
		⇒
		⇒
		⇒

空家で動産類がほとんどなかったので、リフォームの打ち合わせから開始まで早く取り掛かることができました。

ゴミ類がたくさんあるとその片付けや処分だけで時間とお金がかかります。

古い一戸建てですので、水回り系は交換し、お風呂は使えそうだったので美装だけで済ますことができました。

不動産が古くなればなるほど、リフォーム後の変わりようがすごいですね。
古い不動産を現金で安く購入し、安くリフォームし、安く貸す。
私が繰り返しているのはこの単純な作業だけです。