不動産投資で月々20万のキャッシュフロー

２０１１年８月　購入

競売不動産　/　一戸建て
所在地	大阪府寝屋川市
交通	京阪本線　　寝屋川駅
間取り	３ＬＤＫ	専有面積	約６６，３８㎡
構造	木造瓦葺２階建て
築年月日	平成５年６月

購入総額	４，５８９，５５０円
年間収入	７２０，０００円
年間支出	５０，６００円
年間利益	６６９，４００円
純利回り	１４，５８％

購入費用
物件価格	４，２８４，０００円
リフォーム費用	０円
税金（取得税等）	２９２，１００円
火災保険（初年度）	５，６００円
手続き費用	７，８５０円
購入総額	４，５８９，５５０円

年間収入
家賃	７２０，０００円
管理費・共益費	なし
水道代	なし
駐車場代	なし
年間収入	７２０，０００円

年間支出
管理費・修繕積立金
固定資産税等	５０，６００円
火災保険
その他
年間支出	５０，６００円

外観・間取り


競売手続き　スケジュール【2011　08/04】　入札期日【2011　08/10】　開札日【2011　08/10】　元所有者と賃貸交渉開始【2011　08/15】　家賃等、条件不調　再交渉【2011　08/16】　売却決定日【2011　08/22】　元所有者、条件決裂【2011　08/27】　代金納付通知書到着【2011　08/30】　代金納付手続き【2011　08/30】　引渡命令手続き【2011　09/01】　引渡命令、正本到着【2011　09/07】　権利書到着【2011　09/09】　引渡命令、確定【2011　09/09】　送達証明取得【2011　09/11】　元所有者へ再度手紙送付【2011　09/16】　家賃条件を承諾し、入居申込【2011　09/16】　賃貸保証会社、審査落ち【2011　09/20】　入居を承諾【2011　10/03】　決済金入金【2011　10/10】　賃貸借契約締結	リフォームなし

初めての平成築の不動産です。

最寄駅からも遠くはないのですが、駐車場付きも初めてですね。落札価格も私にしてみれば高額の400万円超えです。

この頃はなぜか、利回りの高いキャッシュフローが得られる不動産より、
この物件のような資産価値の高い不動産も買おうと不思議なことを考えていました。

まだ、そんな段階でもないのに当時の私は何を考えていたのでしょうね。

でも、物件自体は悪くありませんし、
立地も急行停車駅から10分ほどの閑静な住宅街にある駐車場付きの３階ですのでまずまずな物件ではあります。

利回りが低くなった理由も、物件価格と元所有者さんに相場よりかなり安く貸してあげることにしたことが原因です。

私が当初想定していた家賃ですが、駐車場付きの３階建て一軒家ですので8万円でした。

元所有者に貸す場合は、
リフォーム代が節約できるのと長期で住んでくれるので7万円でもいいかなと思っていましたのでそのラインで交渉をしていたのですが、

元所有者さんの経済状況は厳しく、6万円が限界ということで一度は交渉が決裂しました。

私もリフォームして一般に貸そうと思っていたのですが、元所有者さんは真面目な印象だったので、
一度決裂した交渉を元所有者さんが希望する6万円まで下げて、賃貸することを決めました。
家賃が決まったのでそのまま賃貸借契約となりそうなのですが、なんと家賃保証会社の審査が即効で落とされました。

うーーーーーーん、これはかなり厳しい状態ではありますが、保証会社なしで契約することにしました。
経営者としては、とても甘い私ですが、なんとなく　この人は大丈夫だと思ったので自分を信じて見ました。

結果論ですが、遅れもなくきちんと家賃を振り込んでくれる優良な入居者さんでした。