不動産投資で月々20万のキャッシュフロー

２０１１年３月　購入

競売不動産　/　連棟式住宅
所在地	大阪府枚方市
交通	京阪本線　　樟葉駅
間取り	３ＤＫ	専有面積	約４５，４２㎡
構造	木造瓦葺２階建て
築年月日	昭和５１年２月

購入総額	２，２７７，３１０円
年間収入	５０４，０００円
年間支出	１６，２００円
年間利益	４８７，８００円
純利回り	２１，４２％

購入費用
物件価格	１，５７０，０００円
リフォーム費用	４８６，６８０円
税金（取得税等）	１０７，６００円
火災保険（初年度）	７，２８０円
手続き費用	１０５，７５０円
購入総額	２，２７７，３１０円

年間収入
家賃	５０４，０００円
管理費・共益費	なし
水道代	なし
駐車場代	なし
年間収入	５０４，０００円

年間支出
管理費・修繕積立金
固定資産税等	１６，２００円
火災保険
その他
年間支出	１６，２００円

外観・間取り



競売手続き　スケジュール【2011　01/18】　入札期日【2011　01/24】　開札日【2011　01/28】　売却決定日【2011　02/07】　代金納付通知書到着【2011　02/14】　入居者から連絡【2011　02/21】　元所有者へ連絡【2011　02/24】　明渡条件交渉成立【2011　02/25】　物件のカギ、明渡書作成【2011　03/01】　現地確認【2011　03/07】　代金納付手続き完了【2011　03/11】　権利書到着【2011　03/20】　リフォーム見積り＆打ち合わせ【2011　04/16】　リフォーム開始【2011　05/09】　リフォーム完了【2011　05/13】　入居者募集開始	リフォーム内容キッチン交換洗面化粧台交換トイレ、和式から洋式へ交換洗面所スペース新設工事壁、クロス全面貼り換え床、ＣＦ全面貼り換え畳表替えふすま貼り換えリフォーム代金　４８６，６８０円追加リフォームお風呂、浴槽交換・タイル貼り換え　１１４，４５０円

今回の競売物件、裁判所の資料では第三者の賃借人がいました。そのまま継続して住んでもらうかな、考えていました。

そして現地調査をさぼり、資料のみで入札しなんと落札してしまいました。

賃貸の契約をするために賃借人宛に落札後手紙を出しましが、どうも手紙は転送されていたみたいで、
すでに退去している元賃借人さんに届き、連絡がありました。この時に初めて既に退去をしていることを知りました。

入札時に現地調査をきちんとしていれば、退去していることはわかりましたので現地調査は大切ですね。

という訳で、そのまま住んでもらおう気マンマンでしたが、この時点で初めて退去を知りました。

賃借人さんが既に退去されているので、元所有者を探さなくてはいけなくなり、しかもリフォーム代も必要となりました。

元所有者は法人ですぐに見つかり、明け渡しもスムーズに進み、問題なく鍵をうけとり室内も荷物もなく空き家でしたので引渡しが完了しました。

リフォームは考えていませんでしたが、室内はかなり古さと汚れがありましたので仕方がありません。

まぁ、これも想定の範囲内ではあります。

こんな感じでのんびりと手続きをしていたため、リフォーム完了するまでに４ヶ月ほどかかりました。

わたしは基本のんびり派です。
もっと早く手続きを済ませ、リフォームが完了できれば、入居者募集も早くでき家賃も数ヶ月分損をすることもありません。

古い長屋の連棟物件でしたが、きれいにリフォームをし立地がよかったこともあり、ほどなく入居者さんも見つかりました。

引渡し後に中規模リフォーム
引渡し直後		リフォーム完成後
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明渡交渉が成立し、物件のカギをもらって初めて入った状態です。前の入居者さんが、20年近く住んでいたため、かなりの汚れ具合･･･

一番気になるのが、洗面台がある、お風呂やトイレに行くための廊下でもある、洗面所が外だと言うことです。

間取り図面を見るだけではわかりませんが、増築により、お風呂とトイレをそれぞれ別々に作っており、
洗面台がある脱衣スペース全体が壁に囲まれているわけではありません。網戸は設置されているので夏場の蚊は対策されてます。
ただ、冬、相当寒いと思います。。。。

今回のリフォームのテーマは、お金をかけないリフォーム！　です。

お金をあまりかけたくない理由は、募集する家賃にあります。

立地や物件の条件から、多額のリフォーム代を投入しても家賃を上げることは難しいので、ある程度人が住める状態にリフォームをすることで、
必要最低限度のリフォームにし、トータルコストを抑えることが目的です。

よーく見ると、気になる個所やリフォームしたところが多々ありますが、すべてを改装するとお金がかかってしまうので今回はやめました。
それでも、競売落札直後のあのひどい状態を考えると上出来だと思います。

１階奥の洗面所の壁と屋根を作りました。
半透明のトタン屋根に変えることで、奥の洋室と洗面所が明るく清潔感ある　空間に変わりました。

リフォーム金額と仕上がり具合を比べる大満足のリフォームでした。
きれいにリフォームされた部屋を見ると、テンションが上がり、素晴らし出来です。