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2件目、物件詳細

2005年08月 購入
通常売買不動産 / 区分所有マンション
所在地 大阪市北区
交通 地下鉄 天神橋筋六丁目駅
間取り 1K  専有面積 約17,12㎡ 
構造 鉄骨鉄筋コンクリート造11階建て5階部分
築年月日 昭和56年2月 

 購入総額  3,518,292円
 年間収入  624,000円
 年間支出  144,962円
 年間利益  479,038円
 純利回り  13,6%
 購入費用
 物件価格 3,350,000円
リフォーム費用 10,363円
管理費清算金 14,729円
税金(取得税等) 81,700円
火災保険(初年度) 0円
手続き費用 61,500円
購入総額  3,518,292円
年間収入
家賃 600,000円
管理費・共益費 なし
水道代 24,000円
駐車場代 なし
 年間収入   624,000円

年間支出
管理費・修繕積立金 102,720円
固定資産税等   23,342円
水道代 18,900円
 その他  
 年間支出  144,962円

外観・エントランス・間取り

売買手続き スケジュール

【2005 08/02】 買付け(オファー) 
【2005 08/09】 値交渉OK、成立!
【2005 08/29】 契約・決済・引渡同時完了
【2005 09/05】 入居者募集開始
【2005 09/06】 リフォーム完了
【2005 09/11】 入居申込み
【2005 10/01】 賃借人入居開始

リフォーム内容

 キッチン蛇口の交換
 一口ガスコンロ購入
 ユニットバスシャワー交換
 ペーパーホルダー交換
 シャワーカーテン交換


  リフォーム代金 10,363円
 
2005年8月に購入した2件目の投資用不動産です。

今回は競売ではなく、通常の売買で購入しました。どこの不動産屋さんでも情報が手に入る、どこにでもある不動産でした。


最初は400万で売りに出されており、約半年間売れなくて苦戦をしていた物件で、
最終的には⇒380万⇒350万と値段が下がり、350万のときに320万円で値引き交渉をしましたが、
結局335万で折り合いがつき、契約となりました。


売れなかった理由は、
 ①部屋の広さが狭いこと
 ②三点式ユニットバス(トイレ、お風呂、洗面台が一体)
 ③ベランダに給水がなく洗濯機がおけないこと
 ④築年数が25年と古いこと
 ⑤エレベーターのすぐ横の部屋 などなど、不動産投資のハウツー本には 「買ってはいけない」
 と言われるような物件です。

この不動産の前オーナーの売却理由は、入居者を募集しても1年以上入居者が決まらず、
損をしてもいいので売りたいとのことでした。

それでも、私は購入することに決めました。決め手になった理由はひとつです。この立地と条件なら、
最低でも5万円の家賃は確保できる!!と確信したからです。

そのためには、周りの賃貸相場と賃貸ニーズを徹底的に調べ、この条件ならいけると判断し購入することにしました。
結果、すぐに入居者さんを見つけることもできました。


この不動産のメリットは、リフォーム済みでしたので物件価格以外に余計な費用がかからずに、
購入と同時にすぐに入居者募集が出来たことです。


2005年当時で築25年のマンションです。ところどころ、古さを感じますが全体的な印象はきれいです。

鉄骨鉄筋コンクリート造の分譲マンションですので、比較的入居者の確保はしやすいと思います。
鉄骨造などの低層賃貸専用マンションと比べても、大規模な分譲貸しの方が人気が高いですね。


ここでのポイントは収益性の高い不動産を購入することです。
いくら購入価格が安くても、入居者の確保が難しかったり、家賃が低ければ意味がありません。
今回の不動産で2件目の収益不動産です。


これから、さらにどんどん増やしていきたいです

購入時の室内
前の所有者さんが入居者を募集してましたので、クロスや床などのリフォームは出来ており、
すぐにでも人に貸せる状態でした。

2件目購入で強く感じたことは、通常売買は 「楽」 ということです。

競売は手続きや明渡しの交渉などなど少し手間がかかりそれと比べると、
売主は売りたくて売りに出しているので当たり前ですが協力的です。
(当たり前のことですが、競売ではこれが 当たり前のように当たり前ではありません。)

契約の手続きも、売主側の業者さんがすべて段取りをしてくれるので、私は何もすることがないくらいでした。


ほとんどリフォームをするところがなくい、ガスコントや水道の蛇口、シャワーなどの備品を交換した程度でした。

2007年11月 退去後に中規模リフォーム
リフォーム前   リフォーム完成後
 

1、室内洗濯パン設置
2、クローゼットの新設
3、ロールカーテンの設置
4、クロス全面張替え
5、床、クッションフロアー全面張替え
6、キッチン前の扉の撤去
7、カーテンレールの交換
8、カラーテレビドアホンの設置
9、従来キーからディンプルキーへのシリンダー交換
10、網戸の新設
11、ハウスクリーニング

狭いワンルームにしてはかなり大がかりな
リフォーム内容になりました。

   リフォーム代金  231,195円


最初の入居者さんが約2年で退去され、敷金・礼金などの条件を下げて、クロス・床の張り替えすらせずにそのまま入居者を募集していました。

当時は、まだまだサラリーマン全盛期で昼の仕事も忙しく、ほぼほったらかしの状態で1ヶ月放置してしまいました。

立地もいいし、すぐに入居さんは見つかるだろうとの甘い考えもむなしく、決まりませんでした。

このまま空室を放置するのはもったいないと思いあわててリフォームすることにし、
クロスや床の張り替えの簡易なリフォームではなく、
今回は、家賃をUPするためのリフォームというよりも空室対策のリフォーム内容にしました。家賃UPを目指すのであれば、
もう少し費用をかけ3点ユニットバスではなく、お風呂・トイレ別のセパレートのリフォームも検討してもよいと思います。


このワンルームマンションはベランダに給水の設備がなく、洗濯機がベランダ設置するためには、
キッチンからホースを延長しなくてはいけませんので、とても不便でした。

いまどきのワンルームでコインランドリーを使用しなければいけない、
なんてのは時代遅れもいいところですのでさすがにこのまま放置はできません。

最初はベランダにキッチンから給水の管を伸ばそうとも考えましたが、
水道管が部屋に露出配管となり見栄えも悪いですし、ベランダも元々狭いのでさらに狭くなります。

それならば、室内に洗濯パンを設置する方が今のニーズに合っていますので、室内に新設することにしました。
洗濯パンのみの設置でもよかtったのですが、

スペースがいい感じに余まりそうだったのでその場所にクローゼットも新設することにしました。


トータルで23万円ほどの費用がかかりましたが、リフォーム完了後1週間で入居者が見つかり、
空室対策のリフォームとしては十分な結果が得られたと思います。

 2008年5月 外観・エントランスの大規模修繕
修繕前 修繕中   修繕後

2008年に外観の大規模リフォームがありました。マンション全体がきれいになり、いい感じに変わりました。
 

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