不動産投資で月々20万のキャッシュフロー

２００４年１１月　購入

競売不動産　/　区分所有マンション
所在地	大阪市淀川区
交通	阪急宝塚線　　三国駅
間取り	２ＤＫ	専有面積	約４４，５７㎡
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造１０階建て８階部分
築年月日	昭和４９年９月

購入総額	４，８７６，１８６円
年間収入	８９７，６００円
年間支出	１８６，７００円
年間利益	７０８，９００円
純利回り	１４，５％

購入費用
物件価格	４，０６０，０００円
リフォーム費用	４８９，４９６円
滞納管理費清算	１３０，３５０円
税金（取得税等）	１３４，８００円
火災保険（１０年間）	３７，０１０円
手続き費用	２４，５３０円
購入総額	４，８７６，１８６円

年間収入
家賃	８９７，６００円
管理費・共益費	なし
水道代	なし
駐車場代	なし
年間収入	８９７，６００円

年間支出
管理費等	１４２，２００円
固定資産税等	４６，５００円
火災保険
その他
年間支出	１８８，７００円

外観・エントランス・間取り



競売手続き　スケジュール【2004　10/04】　入札日【2004　10/08】　開札日【2004　10/15】　売却決定【2004　11/09】　代金納付【2004　12/09】　元所有者との引渡交渉完了【2004　12/20】　リフォーム開始【2005　01/13】　リフォーム完了【2004　01/20】　入居申込【2004　02/20】　賃借人入居開始	リフォーム内容部屋　・クロス全面張替え　・床全面張替え　・ふすま6枚、張替え　・畳10.5畳　新調キッチン、洗面、お風呂　・トイレ全面改装　・洗面化粧台交換　・レンジフード交換　・電気温水器設置　・ガス湯沸機交換　・蛇口、シャワー交換その他　・ガラス1枚交換　・網戸交換　　　　　　合計リフォーム代金￥４８９，４９６

2004年11月に初めて購入した物件の詳細です。

競売にて406万円で落札できました。何度か入札をしてましたが、なかなか落札できずにいましたが、なんとか安い価格で落札できたと思っています。

入札しても必ず手に入るわけではないところが、競売不動産の難しいところかもしれません。競売は奥が深いです。
　
購入直後の状態、リフォーム後、詳しい収支報告なども紹介してますので、参考にしていただければと思います。

それと、この物件のメリットは、
管理費や修繕積立金、固定資産・都市計画税などのすべての経費を差し引いても、約14.5％の利回りが確保できたことだと思います。

中規模リフォーム
落札・引渡し直後		リフォーム完成後
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このマンションは築年数30年以上ですが

きちんと管理・修繕をすれば、これだけきれいな外観、エントランスを維持できます。

古い物件こそ、安く収益性の高い不動産がたくさんあります。

みんなが欲しがるような、美人な不動産ではなく、築年数も古く、間取りや広さも中途半端な物件にこそ、チャンスがあるのではないでしょうか。

まだ１件目の収益不動産なので、これからどんどん増やしていきたいです

落札後、初めて鍵を開けて入った直後の状態です。。。ひどいです。

元所有者さんと物件明渡しの話し合いをして、
夜逃げ状態で残っている部屋の中の残置物の処理費用は私が負担することで合意し鍵の引渡しを受けました。

約２年間ほど残置物を残したまた空き家で放置されていたため、かなりの傷み具合です。

競売資料の部屋の中の状態は写真では見ていたのですが、実際現地で見たときは、結構ショックでした。。。。

素人ながらかなりの大リフォームを覚悟しました。

それと同時に、この部屋がリフォームにより、生まれ変わるすがたを想像するとワクワクもしましたね。

リフォーム後の部屋です。リフォームでこれだけ変わります。　あの残置物と汚れで荒れた部屋の面影はありません。

リフォームをする前に、あの大量のごみたちを片付けなければいけません。仕事の休みを利用し、少しずつ処分していきます。
2004年当時は、リサイクル法もありませんし、タンスなどの大きな家具類や電化製品は粗大ごみとして無料で処分することができました。
申込みは必要ですが、マンションの道路前に出しておけば収集車が来てくれて一気にもっていってくれます。いい時代ですね。

キッチンやお風呂などの交換はしませんでしたが、それ以外はすべて新品への交換といっていいぐらいのリフォームでしたが、
予定より安くリフォームでき、仕上がりもほぼ完璧！！大満足のリフォームでした。

この仕上がった部屋をみて、入居者はすぐに、決まる★　と直感しました。

リフォーム前と後ではこれだけ不動産は変わります。別の不動産かのように変身します。

購入時に気をつけるとすれば、内装の綺麗さや設備の印象にまどわされずに、外の立地条件や周辺環境など、
個人の力では変えられない部分により注意を払いましょう。

不動産の部屋の中などの間取り変更や設備などの入替えれは個人の力で変えることができます。