①収益性 ⇒ 一番大切な決め手です。
②内より外を重視する ⇒ 部屋のきれいさより、立地などに注意！
③購入価格と立地 ⇒ 価格と立地は重要です
④物件自体の見極め ⇒ 物件自体がどうしようもなければ、、、 |
―①収益性―
投資用不動産、収益不動産を選ぶ基準は収益性のみで、判断して問題ありません。
収益を得ることを目的に、不動産を購入するのですから、シンプル、単純に考えましょう。
収益性を決める要因として、立地、環境、周辺施設、外観、エントランス、間取り、築年数、広さ、設備などの個々の要因があります。あくまで、収益性を重視すべきです。
不動産投資の場合、これが絶対に正解！！ という答えはありません。
収益性がある不動産は、すべて、正解です。収益を得るという目的が果たせている以上正解です。
よく不動産投資の本などでは、１Ｒマンション投資の場合、駅から10分、22㎡以上、築は10年未満などなどいろいろと物件選びのポイントなどが書かれていますが、参考程度に考えれば十分です。
たとえ駅から10分以上で、築20年、16㎡の狭い１Ｒでも、安く購入し、安く貸せば、需要はありますし、収益性も安く買えば十分に利益が上がるはずです。
例えば、駅から10分、22㎡以上、築10年未満の条件にこだわってしまい、高い値段で、購入してしまっては、収益性が落ち、本来の目的である、収益を得るどころかマイナスになってしまったり、少なくなってしまっては意味がありません。
不動産、物件にほれてしまうと、不動産を購入すること自体が目的に変わってしまう危険があります。
収益不動産を購入するときは、なんのために買うのかをもう一度確認しましょう。
もう一度確認します。不動産を購入することが目的ではなく、収益を得ることが目的です。その家賃収入で経済的な自由を手に入れることが目的です。
あくまで、立地、環境、周辺施設、外観、エントランス、間取り、築年数、広さ、設備など条件は、収益性を決める、一つの要因に過ぎません。
たとえば、立地などにこだわりすぎると、視野が狭くなったり、よい立地は価格が上昇します。
人気の地域は、不動産の購入価格も高くなります。
ある程度、土地勘のある地域なら、幅広く、投資用の不動産を探しましょう。
ポイントは、「一つの要素、要因にこだわり過ぎない」 です。
―②内より外を重視―
あと注意すべき点は、内より外が重要だということです。
内とは、内側＝建物の外観や内装など
外とは、外側＝立地、環境、周辺施設などです。
内側の部分は、個人の力で変えることが可能です。例えば、外観が古くなれば、塗装により綺麗に出来ますし、間取り変更、キッチンをシステムキッチンを入れるなど、よくすることは比較的簡単です。
外側は、個人の力では変えることが難しいです。
立地を変えることも、住環境を変えることも、個人の力では、難しいでしょう。だから購入前に、より注意深く調査し、判断しなければいけません。
不動産を購入するとき、内装の綺麗さや、エントランスの豪華さなどに目を奪われがちですが、最新の設備のマンションを欲しくなるのはわかりますが、冷静に不動産を調査、判断しなければいけません。最新の設備も5・6年もすれば古くなりますし、エントランスも大理石などを使い豪華なのはいいですが、それはすべて購入価格に上乗せされています。
収益不動産、投資用不動産を選ぶときの注意点は、「感情に流されずに、冷静に収益性を判断する」 です。
これから10年、20年と長いお付き合いになる不動産です。ずっと家賃を生んでくれる不動産です。
大切に選びましょう。
―③購入価格と立地―
★購入価格
投資の成功を決める、、一番大切なポイントです。
不動産投資で失敗している人のほとんどが、高い値段で購入をしてしまい、家賃収入と支出のバランスがくずれた結果、破産した人を仕事がら、たくさん見てきました。
適正価格で購入することができれば、失敗のリスクはほとんどなくなります。
適正価格とは、売買事例や相場価格のことではありません。自宅を購入するならともかく、収益不動産を購入する場合は、収益還元法で判断すべきです。
相場家賃（収入）から、購入価格を判断する方法です。家賃が5万の１Ｒマンション 表面利回り10％で購入したいときの、価格は、5×12÷10％＝600万 です。
600万で購入できれば、表面利回り10％で収益を得ることができます。
私が中古マンションの一室を購入するときは、純利回り12％を最低の基準にしています。
★物件選びのポイント
かならず、自分の目で見て、感じたことを基準にしてください。自分が住みたい。と思った部屋は、ほかの人も住みたい と思います。
（1）立地
不動産は立地がすべてという人がいるぐらい、重要であることは、否定しません。
特シングル用の１Ｒワンルームマンションを投資対象に考えている方は、都心の駅近物件の方が入居者の確保は容易です。しかし、あまり立地にこだわりすぎると、失敗の原因にもなりますので注意が必要です。人気のエリアは不動産の価格も高いからです。注意しましょう。
（2）住環境
シングルとファミリーでは、求める環境が違います。
賃貸の仕事をしていて、感じるのは、若いサラリーマン、ＯＬは静かな住宅街より、少し騒がしくても、便利な立地の 部屋を選ぶことが多いです。小さなお子さんがいるファミリーは、駅から少し遠くても静かな住宅街を好みます。
誰に貸すか、ターゲットにより変化するので、入居者ニーズに合う環境であれば、問題ありません。
（3）周辺施設
コンビニ、スーパーは近くにあるにこしたことはありません。
「食べる」は毎日のことなので、特にファミリーにとっては、スーパーは毎日行くところでもありますが、近くになくてもなんとでもなります。部屋を決める、決定的な要因に、なることは少ないです。近くにあれば便利程度です。
それより、マイナスの施設が近くにないか、より注意が必要です。例えば、火葬場、ごみ焼却場、お墓、冠婚葬祭場、お寺、や○ざの事務所、などです。
不動産の価値を下げる可能性もあるので、十分な調査が必要です。
あと私は、現地調査のときに、スーパー、コンビニ、銀行、郵便局、100きん、公園、学校。などの施設はどこにあるのかは 最低限調査をします。購入の参考にはしますが、決定的な要因ではありません。
―④物件自体の見極め―
（1）外観
築年数より、見た目のきれいさを優先させましょう。同じ築30年でも、きれいなマンションと、みるからに、ぼろぼろのマンションとがあります。管理・修繕により、印象が全然違います。自分が見て、きれいと思えば合格です。
分譲ファミリーマンションは、比較的きれいな傾向があります。一棟もののアパートなどは、塗装をすれば、イメージを変えることが可能なので、区分所有のマンションより有利です。
（2）エントランス・共用部分
見れば一目瞭然です。管理がきちんとされているのか、いい加減なのかは、エントランス・共用部分を見ればすぐに判断できます。特にマンション一室を購入するときは、清掃の行き届いたマンションにしましょう。
エントランス・共用部分が汚れていると、入居者の質も悪くなりがちになりますので、トラブルの原因を作ったりもします。
（3）間取り・広さ
一般的には、シングルは22㎡以上のセパレートでないとだめ！！と言われています。確かに新築マンションで16㎡ の一体型ユニットバス式を作っても誰も見向きもしないかもしれませんが、仮に、前者の家賃が7万だとします。
築年数の古い後者が5万だとします。すべての人が7万のマンションに住むでしょうか？これから、新築でアパート経営される方は、22㎡以上のセパレート１Ｋを作るべきです。しかし、区分所有の中古のマンションの購入を考えている方は、隙間（ニッチ）を狙うのもひとつの方法です。
16㎡ユニットの部屋はあふれかえっています。需要より供給量の方が多いです。空室の部屋も目立っているのは事実です。しかし、安く購入し、周りの相場より5千円安く貸しても、収益が維持できるのであれば、古い時代遅れの１Ｒもありです。将来性に不安が残るので、投資した金額を早めに回収すれば、リスクヘッジにもなり、安く貸すことにより、安定した、経営も可能です。
第一に時代遅れになりつつあるので、安く買えるチャンスが多いです。
ファミリータイプだと、40㎡前後の２ＤＫが狙い目です。実際私が所有している不動産も２ＤＫです。ファミリーにしては狭いんじゃないの？と思われるかも知れませんが、そこが狙い目です。
55㎡以上の部屋だと、分譲マンションと競合になります。4人家族ぐらいだと、だいたい自宅を購入されていませんか？
家賃が高くなったり、家族が増えると、そろそろ家でも買おうかとなります。家賃の範囲内で、ローンを組める時代ですから。自宅の購入を考えるファミリー物件は、競合も多く収益性も悪くあまりおすすめしません。
40㎡前後の２ＤＫだと、新婚やカップル、１ＬＤＫに間取りを変えれば、広い部屋に住みたい高所得者のシングルもターゲットに出来ます。
間取り自体は時代遅れですが、確実にニーズのある間取りです。築年数も古くなるので、安く購入することもでき、収益性もよく、ねらい目の広さです。
これだけ、長くお話したのは、この広さも一度購入してしまえば、変更が難しい項目だからです。間取り変更は比較的容易に出来ますが、広さを大きくするのは不可能とは言いませんが、難しいです。購入する前に、よく考える必要があります。
（4）明るさ
暗くじめじめした部屋に住みたいですか？ほとんどの人が 「ｎｏ」 というはずです。私もいやです。日当たりのよい明るい部屋の方がいいです。しかし土地の形や、隣の建物の状況により、どうしても暗い部屋が出来てします場合があります。そのときは、シングル向けの間取りにしましょう。
ファミリー向けの部屋だと、暗い部屋はきついです。家賃を下げてもなかなか入居者の確保に苦戦します。
シングルだと、昼間はほとんどいないので、気にしない人がいます。それより家賃が安い方がよいという、人も結構いるものです。できるだけ、暗い物件は避けるにこしたことはありませんが、一棟ものを購入する場合、特に都心部では、建物と建物が密接しているため、起こりうることなので、避けられません。 |
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