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めざせ、不動産投資で月々20万のキャッシュフロー

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１９件目、①物件の詳細と間取りプラン
2009年9月の7件目　～　2014年8月の18件目まで、ずっと競売不動産を落札し、大家さんをやってきました。

ここ最近の競売市場の高値の落札をみて、通常の売買でも物件を探し始めました。すると21件目に購入することとなる一戸建てを見つけ、内覧し購入することにしました。

一般の売買ですので仲介会社さんがいます。その担当さんが21件目契約完了時に、まだどこにもだしてない物件があるのですが、どうですか？と言っていただいたので、21件目契約が終わってからすぐに一緒に現地に見に行きました。

というより、口頭で条件を聞いた段階で購入を決めていました。

現地に行くと、写真の通り室内はかなりの荒れようでゴミや動産が競売顔負けで満載でした。

そのかわり、競売も顔負けの激安で購入することができましたので、大満足な物件です。

21件目を契約した１週間後に、こちらの物件は契約・決済同時となり、こちらの方を先に購入することになりました。



購入手続き　スケジュール
【2014　10/11】　室内の内覧
【2014　10/11】　売主さん200万希望　⇒　170万で買付け
【2014　10/11】　売主さん、買付け承諾
【2014　10/18】　170万円にて契約・決済同日完了
【2014　10/23】　家電・金属類の処分
【2014　11/21】　リフォームプラン打ち合わせ
【2014　11/21】　大量のゴミの片付け開始
【2014　12/06】　ゴミの処分完了
【2014　12/15】　リフォームプラン打ち合わせ
【2015　02/17】　リフォーム見積り
【2015　02/20】　リフォームプラン変更・決定
【2015　02/26】　リフォーム開始
【2015　04/07】　リフォーム完成

【2015　03/20】　レインズ登録、入居者募集開始
【2016　10/27】　入居申込み
【2016　11/01】　入居日
【2014年　10月】購入
通常売買不動産　/　一戸建て
物件価格 170万円
所在地 大阪市西淀川区
交通 阪神本線　千船駅
間取り ５Ｋ 専有面積 約76.37㎡
構造 木造瓦葺き2階建て
築年月日 昭和34年2月
購入総額
物件価格 \1,700,000
リフォーム費用 \1,507,601
ゴミ撤去費用 \178,200
税金（登録免許税・取得税） \95,822
火災保険（1年間） \0
仲介・司法書士手数料 \151,200
固・都税清算金 \7,023
年間収入
家賃 \744,000
共益費 込み
水道代 込み
駐車場代 \0
年間支出
共用部分電気代 \0
水道代 \0
公租租税
　　（固定資産税）
　　（都市計画税）		 \15,200
購入総額 年間収入 年間支出 差額利益 純利回り
￥３，６４５，５４６ ￥７４４，０００ ￥１５，２００ ￥０ １９．９９％


外観・間取り
















引渡後の現状間取り

　お風呂もない、玄関横と２階への階段の手前にキッチンと変な間取りです。
築50年以上の古い一戸建てです。
部屋も小さく分かれており、生活導線が不思議な感じですね。
　ただ、昔の畳は１帖が大きく部屋はとっても広く開放感がありました。

最初の間取りプラン

　最初に考えたリフォームプランです。
トイレをキッチンのところに移動すると２階からのアクセスもよく、細かく区切られていた１階の部屋をすべて広いＬＤＫへ変え、キッチンとお風呂や洗面所を奥にまとめることで生活しやすい、ベストな間取りだと思います。

　２階は、現状のままでも十分な間取りですので壁や畳の交換など表面的なリフォームできれいになります。

　問題はただひとつ。１階の水回りの設置と移動など排水管やガス管などでお金がかかり過ぎ予算オーバーでした。

リフォーム決定間取り




予算を安くするために考え、決定したのが上の間取りでこちらで決定し、リフォームが始まりました。


予算を圧縮するため、１階奥の和室をそのまま使ったプランとなりました。


現状の傷みが激しかったこともあり、解体や新しくお風呂を設置するために土台の作成など下準備の工事に時間がかかっている間に何度か職人さんと現場で打ち合わせする中で１階は和室よりリビングのいいね。


となり、最終的には下記の間取りでリフォーム完成となりました。


中途半端に和室を残すより、こちらの広いリビングの方がいいと思いましたので満足な仕上がりでした。

完成間取り
　

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