★損益分岐点を知る
家賃を手に入れて、投資した金額を回収し、借り入れがある場合は家賃収入により返済しさらにプラスのキャッシュフローを手に入れることができる物件を手に入れることが成功の秘訣です。
大家さん業、不動産投資は長期的な投資プランです。
すぐに答えはでないかもしれませんが、売却時に利益が得られるのではなく、購入後すぐに利益が得られるものを手に入れることが成功するための必須条件です。
「資産はすぐにキャッシュフローを生むもの」 です。
不動産は面白いもので、賃貸物件の中には同じ7万の家賃でも、これが7万！？と思う物件もあれば、これで7万！？という物件もあります。
ただある程度の条件、物件であれば、入居者募集の営業方法ひとつで入居者が決まります。
ただ営業努力だけでは、どうしようもない物件も多く、半年、一年と空室のまま放置している大家さんがいるのも事実です。
昔からの地主さんとかは特にお金に困っているわけではないので、何の対策もせずに放置しています。
賃貸不動産はリフォーム次第で、印象は一変します。空室はお金を捨てているようなものですし、一度失った期間損失は二度と取り戻すことはできません。
不動産投資はあくまで経営です。収入と支出のバランス、収益性が第一です。
収入を生むためには、入居者がいなくてはいけません。どうすれば家賃を下げずに入居者を見つけられるかがポイントです。
以前、賃貸営業の仕事をしていましたので、すぐに入居者が決まる部屋、決まれない部屋の判断が直感でわかります。
一般的な経営、事業と同じで毎月、毎年の固定費を低く抑え「損益の分岐点」を下げ、より多くの収入を生む不動産を手にれることが成功への第一歩です。
当り前のことですが、いざ不動産を手に入れようとすると簡単にできるようでできないものです。
★家賃相場と購入価格
不動産投資を成功させる秘訣はなんでしょうか。きちんとした収支計算＝プラスのキャッシュフローの確保。これに尽きると思います。
では安定した、プラスのキャッシュフローを得るためには、
1、家賃相場の把握
2、購入価格の設定
この２つのことに注意すれば、実は不動産投資は失敗の少ない方法だと思います。
1、家賃相場の把握
インターネットの普及により、簡単に調べることが出来るようになりましたので、投資対象の地域で検索すれば膨大な量の賃貸物件が検索できます。
次の段階として、ある程度購入希望の物件が絞れましたら、最寄り駅の賃貸専門の不動産屋さんに行き、購入希望の物件の立地や部屋の広さ、間取りなどの詳細を伝え、相場を確認しましょう。
アドバイスを求めるのは、プロが一番相場を把握しています。敷金・礼金、家賃の相場など現場の営業マンが一番知っています。数件不動産屋を回ればだいたいの感じがわかってきます。
副業・兼業でお金持ち大家さんになるためには不動産購入時、売買仲介営業マンの言っている利回りは正しいのか？不動産投資としての収支は健全か？その不動産は本当に資産なのか？負債なのか？
などなどの条件を見極める必要があります。その成功を左右し絶対条件ともいえるのが、賃貸相場の把握です。
しかし、意外とこの賃貸相場の把握が出来ていない大家さんがたくさんいます。
自分が手に入れたい家賃を設定するのではなく、市場と入居者ニーズを理解し相場を把握することにより適正な家賃を設定し、リフォームなどで付加価値をつければ、安定した家賃を確保することはそんなに難しいことではありません。
最近ではインターネットの普及で、簡単に賃貸物件を検索できるようになりました。ある程度の賃貸相場を把握するのは簡単です。
ネットを検索するだけでも相場観が身につきますので、検索してみて下さい。
2、購入価格の設定
⇒ただ単に「安い」という理由だけで投資用不動産を買わないでください。安くても家賃のきちんと入る不動産を購入しましょう。
言葉で書くと簡単なようですが、しっかりと勉強しないとその判断ができないので失敗の原因になります。気をつけましょう。
売買価格は、立地条件、周辺環境、物件の外観、間取り、設備などなどいろいろな要素が絡み合った上で決定されます。もちろん売主の意見、意思も価格に現れます。
不動産の売買価格は、売主の意向が強く反映されてものも多く見受けられます。すごく割高な不動産もあれば、ほんとにこの値段でいいの？と思うような物件もあります。
副業・兼業でお金持ち大家さんになるためには、後者の不動産、物件を手に入れる必要があります。そのためにも狙いを定めて地域の相場観は把握しておく必要があります。
しかいくら安く購入できたとして、購入後どんなに頑張ってリフォームしたりしても、物件自体の立地条件や地域性、周辺環境が悪ければ入居者確保が難しく安く購入した意味がありません。全体のバランスが大切になります。
そのバランス感覚をつかむためには、より多くの不動産を見る！！ことでしか感覚はなかなか備わらないものです。
私は仕事がら、たくさんの不動産・物件を見ますが、地域が変わればまた不動産も相場も変化します。地域により全く違う世界だと思ってください。私が、地域を絞ることが大切といっているのはそのためです。
インターネットなどである程度相場観が身につけば次のステップとして、不動産屋に電話やメールをして、より詳しい資料を請求したりして積極的に行動してみてください。そうすることにより、不動産営業マンとメールや電話などでやり取りする機会ができるかもしれません。
そのひとつひとつが経験になります。ただ見るだけより、もう一歩踏み出して行動してみてください。思わない運命や出会いがあるかもしれません。。。
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