★大家さん勝ち組と負け組を分けるものとは
不動産投資に対してマイナスを唱える人はたくさんいます。
一番大きな不安要素が人口の減少です。不動産は人口が増加する地域でより高い価値が生まれます。
日本は人口が減少し、お年寄りばかりの国になると予想されています。このデータ自体は疑いのないものです。
それに都市部ではマンション建築ラッシュで、分譲マンション、賃貸マンションなど新築物件がどんどん建築されています。
資金に限りのある新米大家さんが対抗するのは大変です。資金力ではかないません。ではどうすれば、対抗し勝ち残れるかです。
大家さん業としては、日本全体の平均を見れば、住宅は供給過剰で余っていますし、人口はどんどん減り続けます。
しかし、それはあくまで平均の話です。平均的な大家さんを目指すのであれば、平均のデータに従ってください。
大きな土地を相続したり、親が土地を所有しているような地主大家さんであれば、その平均は重要な意味を持つかもしれませんが、裸一貫から資産を築こうというサラリーマン大家さんにとってはあまり意味のないデータです。
不動産投資の世界、大家さん業も勝ち組と負け組に分かれる運命にあります。
どの世界にも勝つ人と負ける人がでてきます。スポーツの世界、企業同士の競争の世界、会社での出世レースなど何をするにしても今の世界は誰かと競争する仕組みになっています。
大家さん業ももちろんライバルとの競争ではありますが、誰かと競争することを考えて、あそこのマンションより家賃を下げるとか、設備をよくしようとかを考えるより、もっと単純にお客さん（入居者）の求めるものを提供することを考えた方が結果満室経営ができ、勝ち組として成功することができます。
同じ地域、同じ築年数のマンションで条件はほとんど同じでも、ひとつは満室、もう一つは傷みも激しくガラガラのスラム状態。
この二件の違いはなんでしょう。
答えは簡単です。お客さん（入居者）のニーズにあう部屋、家賃などの条件を提供していないだけです。
ニーズにある部屋とは、部屋の広さであったり、間取りであったり、キッチンなどの設備であったり、家賃の金額であったりと、さまざまな要因がありますが、お客さん（入居者）の求めるものを提供すれば勝ち組大家さんとして資産の拡大と経済的な自由を手に入れることができます。
★大家さん成功の心構え
大家さんとして、どうすれば成功できるのか？
安定した満室経営をするにはどうすればいいのか？
などなど、成功するためにはいろいろな要素が必要です。
せっかく不動産を所有しても、資産のつもりで買ったものが実は負債だった。
なんてことはよくある話です。毎月のキャッシュがマイナスになるものは、すべて負債です。
それに自分の利益ばかりを考えている大家さんも、やはり失敗してしまう原因を作ります。
せっかく大家さんになったのだから、入居者さんには、気持ちよく長い間住んでいただきたいものです。
賃貸営業の仕事をしている時、実に身勝手な大家さんや自分のことしか考えない入居者さんがいました。
大家さんとして成功するための心構えとして、
①入居者さんのことを第一に考える
②パートナーを大切にする
③自分自身のことも考える
①入居者さんのことを第一に考える
入居者さん＝お客さんです。お客さんがいなければ、当然収入もありません。
せっかく入居していただいても、すぐ退去になっては、安定した経営は難しくなります。自分勝手な大家さんでは、入居者の確保は難しいです。
賃貸営業の現場にいた時感じたのが大家さん側の視点で、リフォームや家賃設定をしていたり、管理をおこたっていたりする大家さんがいました。
当然、空室がたくさんできることになります。こちらが、提案やアドバイスをしても、聞いてくれず、空室のまま放置していケースがあります。
私たち賃貸営業のプロは、どんな不動産・物件や条件が入居の決まる部屋なのかを知っています。
来店してくださった、お客さんに気に入っていただける部屋を紹介するのが、賃貸屋さんの仕事です。必然と入居者が決まる不動産、条件を知っています。
満室経営されている、大家さんを見るとより安く良質な商品（不動産）を提供されています。経営の基本ではないでしょうか。
自分の利益ばかり考えて、設備投資（リフォーム）をケチったり、家賃設定をしても、今の時代は厳しいのが現実です。
大家さんの視点ではなく自分が住んだ場合を考えて、リフォーム内容を考えたり、家賃等の条件設定を考えて、入居者募集をし、部屋を提供しましょう。
顧客満足が満室経営のポイントでもあります。
たえとば、トイレが汚い部屋に住みたいと思いますか？
狭くじめじめした部屋に住みたいですか？
マンションのエントランスがいつも汚れていて、ごみだらけの部屋に帰りたいですか？
簡単なことだと思います。当たり前のことを当たり前にする。そうするだけで自然と満室経営は可能です。当たり前のことが当たり前に出来ていない大家さんがたくさんいます。経営努力をされていない大家さんたちです。
少子化で人口が減る、供給過剰でマンションは余っている、などなどマイナス面がよく取り上げられる不動産ですが、賃貸の現場で感じることは、まだまだチャンスは多い。ということです。
確かに、経営に失敗されて、何億と借金を抱えて破産し、不動産を競売にかけられたり、最悪夜逃げしたりする可能性はありますが、成功する可能性もまだまだたくさんあります。
どの事業でも失敗する可能性はあります。
リスクや失敗ばかりに目を向けるのか、成功の無限の可能性を探すのか投資家自身の問題です。不動産投資が問題なわけではありません。
特にこれからは、より二極化すると思います。
入居者の求めるものを提供している大家さんは満室経営で、勝ち残っていく。
自分勝手な大家さんは、空室が多く、経営がくるしくなり破産し、負けていく。
ここで、成功するために重要なことをお話します。
「大家さん本」「不動産投資の本」などの書籍に、不動産を選ぶ基準やポイントが書いてありますが、そのまま「うのみに」するのは危険です。
こういった本は、平均的なアドバイスを書いていることが多いので注意が必要です。あくまで平均的にみれば正しいとは思います。
平均的に見れば、駅から20分より5分の方が、いいに決まっていますし、地方より、都心部の方が人口や需要も多く条件的にはいいに決まっています。
駅から遠い部屋より、近い部屋の方を求めるお客さんが多いのは当たり前です。
しかし、大家さんの現場から言わさせていただくと、駅から20分以上かかる不動産でも満室経営されている大家さんもたくさんいらっしゃいます。
駅からの距離を気にしない、お客さんもいるということです。要するに努力しだいで、いくらでも挽回はできるということです。
その分苦労は多くなりますが、逆に考えるとそのような物件こそ、高利回りで多くのキャッシュフロー（家賃収入）をもたらしてる可能性も高くなります。
お金持ち大家さんを目指すのであれば、一つの条件にこだわるのではなく総合的な判断ができるぐらいまでに自分自身のスキルを磨いて下さい。
②パートナーである、賃貸業者、リフォーム業者、不動産売買業者、税理士、会計士などを大切にする
例えば、賃貸の部屋付けをしてくれる賃貸の営業マンは、大家さんに利益をもたらしてくれる大切なパートナーです。
その利益を生みだしてくれる大切なパートナーの報酬をケチってはいけません。
入居者を斡旋の手数料が５万と、１５万と２つある場合で、同じような立地、募集条件、広さだった場合、あなたが賃貸の営業マンだったとき、どちらの不動産をお客さんに紹介するでしょうか。。。
当り前のことですが、報酬の多い部屋を営業マンは紹介します。
利益をもたらしてくれる、大切なパートナーですので、たっぷりと報酬を払いましょう。
賃貸の部屋付けの営業マンは歩合制で働いている人も多く、売上重視で物件を紹介します。
リフォーム業者さんも、リフォームをきれいにしていただいて、部屋の価値を高めてくれる大切なパートナーです。
それと、設備などが故障したときなども迅速に対応して修理をもらわないと、退去につながってしまいます。
不動産売買の営業マンも収益性の高い優良な不動産の情報をくれる、なくてなならない大切なパートナーです。
すべて自分の力だけで経営できるほど、大家さん業は簡単なものではありません。
いろいろな専門家のアドバイスや、力があって初めて安定した経営ができます。
自分ひとりだけが利益を独り占めするようでは、長く安定した経営は難しいでしょう。
私の場合は、賃貸の営業を始め、リフォーム業者さん、大工さんなどいろいろと協力をしていただいています。
不動産を購入する際も、間に入ってくれる仲介営業マンが積極的に動いてくれれば、こちらの意向どおりに話がまとまることもあり、良い条件の不動産が手に入ります。
③自分自身のことも考える
大家さん業は慈善事業ではありませんので、自分自身の利益も当然得なければ、経営は続きません。
自分自身がお金や自由を手に入れるために、収益不動産を買ったり、投資をするわけですから、損をしては投資する意味すらなくなります。
適正な利益を得なければ、事業として経営できなくなります。欲張り過ぎるのではなく、適正な利益を得ましょう。
自分のことばかり考えると、結局お客さんや世間から、見放され、長く続きません。
上記の３つをバランスよくすることで、安定した経営ができます。
現場を知らずに、経営は語れません。
経営者は評論家ではありませんので、現場を知らなければ持続するのは難しいでしょう。すべての基本は現場あり、です。
悩んだり、迷うことがあれば、現場に戻りましょう。
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