★最初は小さな一歩から
私の経済的な自由への戦略として副業・兼業で金持ち大家さんを目指すことにしました。
それにてっとり早くお金を手に入れるのが目的で不動産投資をするわけではありません。
最初は誰もが未経験です。経験を積むことによりベテランになれます。
最初の頃は、知識不足、経験不足により失敗する確率も高くなります。
いきなり大きな取引をして、失敗してしまった場合、二度と立ち直れないかもしれませんし、立ち直るのに時間がかかります。
最初から、そのような大きなリスクを引き受ける必要はありません。
投資となるといきなり大きな取引やてっとり早くお金を手に入れようとする人が多いのは理に適っていません。
最初は小さく始めるべきです。私が最初に購入した不動産は400万円の古い小さな小さなマンションです。
小さな取引（物件の購入）から、投資を始めればより少ないリスクで多くの経験を積み重ねることができます。
いきなり大きな借金を背負い、一棟ものアパート・マンションを購入するのではなく、
キャッシュで小さな不動産を買うことをおすすめする理由とメリットは、より少ないリスクで多くの経験と知識を得られることにあります。
たとえ空室がずっと続いたとしても、ローンの返済がありませんので破産することもありません。少しずつ、一歩一歩ゆっくりと経験を積むことが出来ます。
この小さな取引をたくさん経験してから、大きな取引を始めても遅くはないのではないでしょうか。
手っ取り早くお金がほしい人やお金に困っている人間は、いきなり大きな不動産を頭金無し（お金を使わずに）で不動産を購入したいと思っている人が、たくさんいます。
初めての不動産購入なので、あまり経験の少ない段階での多額のローン（借金）は、経験不足による失敗のリスクも高く危険です。
もちろん将来的なプランとして、一棟ものマンションやアパートを頭金なしで購入をし、大きなレバレッジの力を利用すべきだとは思いますが経験の少ない時期でのレバレッジの使用はマイナス方向に働いたときのリスクを考えれば、おすすめはできません。
あくまである程度経験を積んでから、より小さな力で大きなものを手に入れる時にローンを使用すべきです。
いきなり欲張るのは危険です。
小さな取引（キャッシュで小さな不動産の購入）を続け、十分な知識と経験を得てからでも遅くはありません。
ベストセラーになった、金持ち父さん貧乏父さん ロバート・キヨサキ著などの影響もあり、多くの個人投資家が不動産に注目をしています。
副業・兼業でお金持ち大家さんを目指すのであれば、小さく始めることをおすすめします。
一時的にではなく長期的に「収益を得る」必要があります。一時的な利益ではなく、長期的に安定した利益を得るです。
小さな積み重ねをすることで、近い将来大きなものへ変化させることもできるようになるますので、人より少し時間がかかるかもしれませんが、少ずつ前に進みましょう。
★現金投資をすすめるわけ
今、私は現金で不動産を購入しています。すべてキャッシュで購入しています。
個人での投資のため、潤沢なで豊富な資金があるわけではありません。そのため購入できる不動産も限られてきます。
私が所有する投資用不動産は小さな区分所有や一戸建てが中心です。
現金で購入した物件の価格は126万～550万の価格帯です。地方都市であれば、一棟ものアパートや一戸建ても購入することが可能です。
★現金投資のメリット 都心の中古区分所有マンションのメリット
投資を始めた当初、私は区分所有のマンションばかり投資対象として選んでいました。理由は、
①一部屋単位で購入できるので投資金額が低く抑えられる（比較的安く、現金で購入しやすい。）
②都心の立地のよい場所を手に入れられる。（入居者確保が容易）
区分所有マンション投資のメリットはやはり小さく始められることです。
地方の一棟ものアパートでも数千万円単位の投資が必要になるのが一般的です。
中には数百万円のアパートも存在しますが、そのような古くて立地条件の良くないアパートの運営は、ある程度の経験と知識が必要となります。
一棟ものアパート、マンションは頭金を現金で用意し、その他足りない内多額のお金（キャッシュ）を借りることになります。
その点小さな区分所有マンションは都心の一等地に少額の投資資金で購入でき、ローンなどの返済のプレッシャーもなく始めることができます。
小さく始めることにより経験と知識を得ることができ、のちの大きな取引、数千万円～数億円単位の不動産を手に入れる下準備ができます。
経験と知識を手に入れればいれるほど、不動産投資失敗のリスクが少なくなります。
ベテランのパン職人はおいしいパンを簡単に作れますが、新米の職人では失敗して当たり前です。投資の世界もその法則に変わりはありません。
いざ、投資となると新米で経験も知識もないのに大きな取引や、大きな不動産を購入しようとする人がこんなにも多いことにいつも驚きます。
そしてもう一つのメリットが管理や修繕が管理会社や管理組合の存在により物件管理が簡単ということです。
一棟ものアパート、マンションの場合、一棟すべてが大家さんの責任により維持、管理が必要です。
区分所有マンションの場合、たくさんのオーナーさんにより運営されているため、維持管理、修繕がシステム化されていますし、負担も分散できます。
初めての不動産投資し、本業が忙しく副業である不動産投資に時間をかけれない方でも比較的容易に管理することができます。
★現金投資のメリット
現金投資のメリットは3つあります。
①小さな不動産で、知識と経験を積むため
②将来的に金融機関から融資を受けるための実績作り
③キャッシュを同等の価値のある、あるいはそれ以上の価値のあるものと交換するため
私も不動産の仕事をしていますが、いつも感じることは経験の少ない状態からいきなり頭金￥０もしくは少ない頭金で大きな不動産をほしがる人が多いということです。
運よく成功できればいいですがいきなり素人が成功できるほど、甘い世界ではないと思います。
いきなり数千万～数億の不動産を購入する、勇気は私にはありません。
最初は小さな不動産をキャッシュで買い、大家さんとしての知識と経験を積み重ねてから金融機関から融資を受けて、大きな不動産を購入しても遅くはないのではないでしょうか。
よりリスクを少なくするために、私はこの方法をとっています。
アパートローンを組み、一棟ものアパート・マンションを購入後、仮に空室が続き、ローンの返済がきつくなったとしても、キャッシュで購入した不動産からの家賃収入もあり、サラリーマンのお給料とあわせれば少々の金額では破産しません。
大家さんとしての経験もありますので、空室でそんなに困ることもないと思いますが、その他の収入があるのでまだゆとりもあります。
リスクヘッジと経験を積むために、効率は悪いのですがキャッシュでの購入を3～4件ぐらい続けるのがいいのではないでしょうか。
現金で不動産を購入する話をすると、「そんなに現金なんでないよ」 とよく言われます。
本当に、不動産を買うためのお金がないのでしょうか？？ 私が１件目に買った不動産は406万です。年間100万の貯金をすれば、4年で貯まる金額です。
逆に言えばたった300、400万のお金すら貯めれない人は投資をするべきではない！！というのが私の考えです。
少し厳しいかもしれませんが、自分の支出すらコントロールできない人が、他人のお金をコントロールできるかどうかは疑問です。
①小さな不動産で、知識と経験を積むため
最初はすべての人が新米です。何年も経験をしてはじめてベテランになれます。
不動産仲介の仕事をしていますので、投資用不動産をオーナーさんに紹介して、オーナーさんのお手伝いをしてきましたが、自分自身が実際に投資をするのとではぜんぜん違います。
仲介という勤労所得のために働くのと、実際自分のお金を使い、不労所得のために働くのでは、同じ不動産を扱っていてもまったく違う能力と勉強が必要です。
その証拠に、不動産の営業マンで不動産投資をしている人はごく一部です。
大家さんとしてきちんと経験を積むことが成功への第一歩です。
②将来的に金融機関から融資を受けるための実績作り
始めての取引でいきなり金融機関からの融資が難しいかもしれません。
それに、多くの金融機関は、購入する不動産の物件価格の３割を頭金として用意するように言われます。
3,000万円の一棟ものアパートを購入するためには、900万円の頭金と諸経費が１割だとすると1,200万もの頭金が必要となります。
これでは、ほとんどのサラリーマン大家さんには手が出ない金額です。たったの3,000万円をアパートローンを借りることも大変です。
しかし、住宅ローンで3,000万円を借りる場合は、年数500万円もあれば、簡単に貸してくれます。
特にアパートローンの場合、銀行はその人の信用を重視します。現金購入は、まず信用を築き数年後にはローンを組み大きな不動産を手に入れるための準備期間だと考えて下さい。
数年間は、実績として家賃収入がきちんと入り賃貸経営を安定されているという実績を作りましょう。
きちんとお勤めのサラリーマンであれば、金融機関から融資をうけれらる可能性は十分にあります。
それに、現金で購入した不動産は、融資を受ける際の追加担保して、頭金へ充当できますので、頭金の現金を減らせます
時間をかけて一つ一つ担保価値のある不動産の購入と賃貸経営を安定させる方がより確実な方法です。
③キャッシュを同等の価値のある、あるいはそれ以上の価値のあるものと交換するため
例えばですが、同じ500万でも500万の不動産を購入するのと500万を頭金にして、5,000万の不動産を購入するのとではリターン、収入は全然違います。
キャッシュでの投資は効率が悪いのは事実です。キャッシュを銀行に預けておくより、同等の価値のある不動産に交換すると考えれば、家賃収入も手に入り、その家賃収入をさらに不動産に再投資をすれば、より早くお金もたまり、次の不動産購入が早くより簡単になります。
再投資のプロセスを軌道のせれば、お金がお金を生むシステムがつくれます。
投資にもいろいろな商品、手法がありますので、自分に一番あった方法を選ぶのが無理なく続けられるのではないでしょうか。
★現金投資のリスク
現金投資でのリスクはほとんどありません。
しかし、資金を効率よく動かすためには少し遅い投資方法にはなります。
リスクやデメリットといえばそれぐらいしか思い浮かびません。たとえ入居者が見つからなくても返済金もありませんので破産することもありませんし、最悪の場合家賃を大幅値引きしたとしても、収入が減るだけですみます。
ゆっくり経験をつむためにはやはり小さな不動産を現金で購入するのが1番です。
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