２００８年１１月に購入した６件目の不動産の購入物語です。
★プロローグ ２００８年吉日
2008年は、お金を借りて少し大きな不動産を手に入れるべく、準備をしていました。この4年間の不動産投資で現金を大量に使ったため、手持ちの現金がほとんどなく、頭金に出せるお金がありません。
そのため、自然と頭金ゼロで物件を手に入れるしか選択肢がありませんでした。
★物件検索、探し方のこつ
私の物件探しは基本的には一般の人と同じです。
※投資ホームズＨＯＭＥ｀Ｓ などで物件を探します。そして不動産屋に問い合わせをして物件資料と住所などを確認し、グーグルマップとストリートビューで物件の外観や周辺の状況を見ます。
不動産屋から入手する物件資料で金銭的な構造はすぐに判断できますし、グーグルを使えば物件周辺の大体の雰囲気はつかめます。金銭的構造は、現状家賃、満室想定家賃、相場家賃などを調べればすぐに判断できますので、純利回りで逆算した購入希望金額を物件資料に書き込みます。
3,000万円の物件の満室想定家賃が300万で売り出されていた場合、表面利回りは10％になり、この物件価格では高いので購入しませんがいくらになれば、購入を検討してよいかを先に計算しておきます。
単純計算で、満室年収が300万円の物件でしたら 300万円÷12％ ＝2,500万円となります。
表面利回りではなく、純利回り12％以上を購入条件にしている場合は、購入諸費用も含め2,500万円で収まれば、金銭的構造は合格です。
購入諸費用が物件価格の10％かかると計算すると、
物件価格2,250万円 諸費用 250万円 総額2,500万円となります。
3,000万円の物件が2,250万円まで値段交渉により値下がりすれば、購入を検討します。その希望物件価格である「2,250万円」と物件資料に記載しておきます。
物件探しをする場合、数百件以上の物件資料を検討することになりますので、ひとつひとつ現地調査をするわけにはいきません。
そのため、この物件資料の段階でふるいにかけます。ある程度候補を絞り、現地調査に行き実際に空室がある物件の室内を確認したり、外観を見に行ったりします。
★物件情報入手 2008 07/25
最終的には購入することになる6件目の物件ですが、最初に4,400万円で売り出しているときは全然興味がなく、検討することもしていませんでしたので、この物件のことを忘れていました。
この数か月、本気で物件を探していましたが、金銭的な条件が悪く他の物件に目がいっていました。
この時期に検討をしていた物件が、5,710万円の１Ｋ×13戸 の一棟ものマンションです。
満室純利回りで13％以上になりそうな物件で、立地条件も良く満額でも購入したいと思いさっそく金融機関へローンの打診をしました。
この物件は容積率オーバーのいわゆる違法物件のため、大手都市銀行は門前払い、地方銀行は検討できそうなところが数行ありましたが、結局は物件の条件が合わずだめでした。
信用金庫系は、頭金が3割以上必要と言われ、5,710円の物件に対し3,000万円程度しか融資が下りないとのことで諦めました。後は、ノンバンク系しかありませんでしたが、やはり物件の違法性が高いため、こちらもだめでした。
一社だけ、物件の条件に関係なく、借りる人の資産背景と属性で融資を判断するところを発見し、最後の希望をかけローンの事前審査をしましたが、やはりだめでした。このノンバンク系の担当者が言うには、私の資産背景では3,500～3,800万円前後が融資の限界だそうです。
この金融機関へローンを打診した結果、いくらまでの物件が購入できるかがわかりましたので、今後の物件探しが少しやりやすくなりました。要は4,000以下の物件でないと現在の私は購入できません。
★良い物件を発見！買付を入れる 2008 08/21
なかなか条件の良い物件を見つけました。大阪の森ノ宮という駅周辺の物件で、三カ月前に4,400万円で売りに出されていた物件が3,700万円に大幅値下げされて再度売りに出されました。
4,400万円の時に物件資料を取り寄せていましたが、検討すらしなかった物件ですが、ここまで値下げされれば十分に検討に値します。
さっそく現地も確認しましたが、閑静な住宅街にあり、駅からの距離も7分と近く、最寄り駅もＪＲ線と地下鉄線の２線が交わる交通の要所。
8室中7室は満室で、１階の事務所のみ所有者が使用中とのことで実質は満室です。3,700万円で現況家賃での表面利回りが11％。もう少し値段交渉が通るのであれば十分に購入する価値のある物件です。
現地調査もなんの問題もなく、買付証明書を書くため売り主側の担当さんへ売主さんの状況と値段交渉の状況を確認しました。
売主さんの状況は、特に換金等を急ぐような状況ではなく大幅な値引きは難しいと思いますと言われました。ただし、「まだ具体的な買い付けが入っていないので一度買付書を書いてくれれば売主さんにぶつけてみます。」と言ってくれましたので、3,000万円で買付書を入れました。
3,000万円の価格の根拠は、現在所有者使用中の1階事務所は、立地の特性を考えるとなかなか入居者が見つかりづらいとの判断と改装するにしても部屋の広さが平米数で15㎡以下と狭く、新たに三点ユニットバス追加などの大規模リフォームをしても部屋が狭く入居者確保にはつながりづらく、費用対効果を考えても現状のまま事務所仕様で貸し出すしか方法がないため、満室経営が難しいと判断しました。
8室中7室が実質の満室家賃であるため、現況が満室状態にあり、築年数も20年経過しているため、純利回りで14％確保できる物件価格を計算すると、3,000万円になりました。
あとは売主さんの判断を待つだけです。
★買付の返事 2008 08/25
少し時間がかかりましたが売主さんから返事がきました。ドキドキです。
この物件自体は立地も良く、間取りも少し広めの１Ｋで現在満室状態のためすごく気にいっている物件ですので、ぜひ購入したいと思っています。
しかし、売主さんの返事は3,500万円までしか値下げには応じられないという返事でした。
一瞬3,500万円でも良いかな。と思いましたが、二日考えさせて下さいと返事し3,500万円まで買い上がり購入するかどうかを再検討することにしました。もう一度調査です。
調査といっても、ここまで来るとあとは収益性（金銭的構造）だけの問題ですので、オーナー使用中の1階事務所をどう判断するかだけです。
仮に家賃4万円で事務所を貸すことができれば3,500万円でも十分に収益性が維持できます。どうしたものか。考えるところです。
★最終返事 2008 08/27
結局この物件は見送ることにしました。
どうしても1階事務所の安定した満室経営が難しいと判断し、居住用の7室で収益性を計算する必要性があり、その場合やはり3,000万円でないと利回りが合いません。とても気にいっていた物件でしたが、今回は見送ることにしました。
残念です。
後日談ですが、一カ月後に再度物件の有無を確認するため電話をしたところ、3,700万円の満額で売れたそうです。
大阪市内で小ぶりな、3,000万円台の収益物件は少なく、このクラスの価格帯は売れやすい傾向にあるのは事実です。
一億円以上の大型収益不動産になると購入できる人自体が少なくなりますが、3,000万クラスは素人サラリーマン大家さんが勇気を振り絞ってローンを組んで購入できる価格帯でもあり、現金で購入する人もいる価格帯でもあり、比較的すぐに売れる価格帯の物件です。
★物件候補の購入を検討する 2008 09/20
3,750万円のワンルームが16戸ある物件をネットで見つけました。利回りは現況で14％、満室で17％の物件です。
16戸中、2戸が空室でした。この3,000万円クラスでのこの利回りは珍しく、問い合わせをした時も担当の人が言っていましたが問い合わせがすごいので早めに返事をくださいと言っていました。
グーグルマップで見ると閑静な住宅街にあります。
少し線路に近いので電車の音はしそうですが、日当たりもよさそうで、グーグルのストリートビューで検索するとばっちり外観が確認できました。写真で見る限りは築年数の割にはきれいな物件です。
物件の概要ですが、
急行停車駅徒歩10分、鉄骨造、築20年、12㎡タイプの狭いワンルームが16戸、2戸が空室。
金銭的構造も合格、さっそく現地を確認することにしました。
最寄り駅は私の実家の近くでよく知る街ですので立地的にも良く購入するために検討に入りました。
現地確認でも、建物もきれいにしっかりと建っており問題ありませんでした。一番気になったのが部屋の狭さです。
12㎡の狭いワンルームはキッチンや玄関も入れて4.5帖か5.0帖プラス三点ユニットバスがあるだけで、実際に見てみるとすごく狭かったのです。
いまどき、この狭さははやりません。でも2室しか空室がなく、募集家賃も安くそれでも利回りが14％と高利回りでした。
悩みました。一番の問題点は現入居者退去時と空室部屋に新しい入居者が見つかるかどうかです。要するに安定した満室経営が可能かどうかです。
担当に値段交渉の幅がどのくらいか確認するときに、3,000万円で値段交渉いけますか？と軽い打診をしました。
その時の担当の返事は、「一度買付を書いて下さい。売主さんにぶつけてみます。」とのこと。3,000万円で買付を入れるかどうかの最終決断をするために、再調査です。
★購入候補の再調査 2008 09/28
買付を入れるかどうかの最終判断をするために、安定した満室経営ができるかどうかの調査をするために、最寄り駅の大手賃貸専門のフランチャイズ店へ家賃相場と入居者ニーズがあるかを確認するために訪問することにしました。
12㎡の狭いワンルームマンションの需要の確認と、相場家賃の確認です。
大手フランチャイズ系の不動産屋さんに話を聞きましたが、やはりいまどき12㎡の狭いワンルームはなかなか入居者が見つからないとのこと。
現在募集家賃が3万円なのですが、６帖のワンルームが同じ値段であるため、その値段では厳しいとのことと、家賃を落としたとしてもすぐに見つかるとは限らないと厳しい返事でした。数社に訪問したのですがどの担当さんも同じ意見でした。
ただし家賃を2万円まで落とせば、お金のない学生さんや、仕事が遅くなって電車で帰れないサラリーマンがタクシー代より安いので寝る用のセカンドハウスとして需要があるかもしれないとのことでした。
確かにこの地域で2万円の物件はまだ存在していません。
値段交渉が通れば、高利回り物件を手に入れることができます。
あとは安定した経営ができると判断できるかどうかです。現況が高利回りでも、将来も同じ利回りで安定して入居者が確保できなければ現況の高利回りなど意味のない数字です。
大家業は長い、長い投資です。人生プランの一部でもあります。私が物件を選ぶ基準は高利回りなのは当たり前として、将来に渡って安定した経営が可能かどうかも重要な要素です。
この物件は、安定経営で引っかかります。どう判断するかです。もう少し考えることにしました。
★買付証明書 2008 09/30
結局、買付証明書を書かないことにし、この物件は見送ることにしました。
やはり、将来的な不安が大きく、私はこの物件を満室経営する自信がありませんでした。現況は確かに高利回りで購入と同時にお金が手に入ります。
しかし、空室をどのようにして入居者を見つけ安定した満室経営をするのかのアイデアが浮かばず、家賃を下げるぐらいしか戦略が打てないと判断し、将来に対しリスクが大きすぎると最終的に判断し購入を見送りました。
★運命の出会い！？ 2008 10/3
7月に4,400万円で売りに出されていた物件が4,200万円に値下げして再度売り出されました。
微妙な値下げです。しかし売主さんが売り急いでいる可能性もありますので、再度物件資料を検討し、金銭的構造を確認することにしました。
7月時点では7戸中3戸も空室でしたが、現在は満室でした。
そうすると表面利回りで、13％。悪くない数字です。
値段交渉次第では十分に購入を検討すべき物件です。しかしこの時は、他にも数件の物件を検討中で、実はこの物件はあまり重要視していませんでした。
重要視していない理由は立地でした。この物件の最寄り駅は私があまり知らない地域でしたので、ピンと来るものがありませんでした。しかし、調査をすればするほどこの物件に興味がわき、徐々に優先順位が上がっていきました。
一番大きかったのが電車の新線の開通情報を知ったことです。
大阪エリアの方以外あまり分からないと思いますが、この物件の最寄り駅はあまり人気のある路線ではありません。最寄り駅からは5分と近いのですが路線自体に人気がありません。しかし、2009年3月に路線を延長し「難波」まで直通することがわかりました。
「難波」は、大阪では二大繁華街 通称「きた」と呼ばれる梅田と 「みなみ」と呼ばれる難波という駅に乗り換えなしでつながる新線が開通します。新線の開通により人の流れが変わります。
★物件を現地にて見る 2008 10/17
あまりゆかりのない地域ですので、最寄り駅周辺と物件周辺の調査をしました。初めて降りる駅は、意外と人も多く小さな商店街は活気がありました。
少し駅周辺を歩きましたが、昔ながらの下町といった感じでとてもより感じでした。
駅から物件まで歩き物件周辺もチェック。駅から徒歩5分と近く、物件の隣には府営住宅と市営住宅。
そのすぐ近くにはＵＲ都市機構が大開発したニュータウンがあり、大規模マンション30棟以上！？あり、府営、市営、ＵＲ、民間マンションを入れる大規模マンションが100棟以上立ち並ぶビックタウンが作られていました。そのマンション群の中心にはイオングループのジャスコがあり盛況でした。
この立地はいけると判断しました。現在は満室なのですが将来の満室経営を安定的にできるかの確認のため、家賃相場を確認することにしました。
さっそく近くと周辺の駅の賃貸屋さんへ調査することにしました。物件の最寄り駅には大手フランチャイズの賃貸屋さんが見当たらなかったので、隣り街の急行停車駅の駅前にある大手フランチャイズ店へ調査に行きました。
この物件の間取りは38㎡の２ＤＫ6戸、25㎡の１ＤＫ１戸、一階店舗の合計７戸の小さな一棟ものマンションですが、部屋が広く家賃も安く貸し出しているため、どの不動産屋へ聞いても家賃5万円であればすぐに決まります。
と太鼓判押してもらいました。もともと人気エリアではないことと、府営、市営が立ち並ぶ下町の地域ですので入居者さんもある程度限定されます。
しかし、家賃設定が安い分確実に入居者ニーズはあります。すべての条件が合格でした。あとはいくらで買付を入れるかだけです。
★3,500万円にて値段交渉打診 2008 10/18
重量鉄骨造の築21年の物件です。近い将来の修繕と維持管理費用を考えると購入価格はできるだけ安い方がいいのですが、ただ単に安くしろと言っても売主さんも応じてくれません。
重量鉄骨造の法定耐用年数が34年です。残存年数が13年。利益や修繕費などを考えると純利回りで最低12％以上を確保したいところです。できれば純利回りで14％～15％あればベストです。
ですので、純利回り14％で逆算した購入価格が3,500万円でした。
根拠ある数字として3,500万円で購入意思があることを売主側の担当へ電話しました。4,200万円から3,500万円の大幅な値段交渉の場合、ある程度売主さんの事情などを探るため担当に状況を確認しました。売主の担当は一度売主さんに確認しますということでした。
★値段交渉打診の結果 2008 10/20
二日後、担当さんから連絡があり、3,900万円であればＯＫとのこと。正式に買付を書くかどうか考えることにしました。半日ほど考えた結果、3,900万円で買付を入れることにしました。
売主が承諾していますので、このまま売買契約まで進むことが前提の買い付けになります。
3,900万円で買付を入れた理由としては、
1、純利回り12％を確保できた
2、立地条件、部屋の間取りなど条件も良く満室経営が可能
3、電車の新路線開通など将来性がある地域
要するに金銭的構造が合格点であると判断しましたので買付書を入れることにしました。
★金融機関へ事前審査 2008 10/20
買付と同時に資金を調達するために、金融機関へ事前審査をしなければいけません。
前回他の物件で事前審査をした時3,500万円の物件の融資承認がおりていましたが、今回は400万円ＵＰの3,900万円です。少し微妙な数字ですので、契約前に事前審査の承認をおろしておきたいです。
買付と同時に金融機関へ訪問し、必要書類と申込書を提出しました。融資担当さんいわく、いけるかどうか微妙なラインだそうで、「頭金100万円だけでもご用意できますか？」と聞かれたので、100万円ぐらいであれば頭金を用意できると伝えました。
購入に必要な諸費用と頭金100万円。これで私の手持ち現金の400万円は無くなりそうです。。。現金が無くなることより、資金調達できることの方が優先事項ですので、あとは審査を待つだけです。
★売主さんの正式承諾 2008 10/20
買付を入れたその日に、売主さん側の担当から連絡があり、3,900万円で正式に値段交渉の承諾があり、さっそく契約日時の打ち合わせをしました。
一週間後に売買契約です。
★事前審査の結果 2008 10/27
契約前に事前審査の結果が出ました。
結果は、、、
3,900万円の物件に対し、100万円足らずの3,800万円までの融資承認が下りました。担当さんが言っていた通り100万円の頭金が必要になりましたが、現金が少しありますので全然問題のないレベルでしたので、ホッとしました。後は、売買契約をするだけです。
★不動産売買契約 2008 10/30
今回の物件の売主さんは、何と沖縄県の人です。物件が大阪市内の物件ですので遠方です。売主さんに大阪まで来てもらうことができずに、持ち回り契約になりました。
持ち回り契約とは呼んで字のごとく、一つの場所に売主、買主、仲介会社と集まるのではなく、契約書を持ってまわる契約のことで、今回は買主である私が先に署名・捺印し手付金を売主側の仲介会社に渡し、仲介会社から手付金を売主さんの口座へ振り込み、契約書を沖縄県へ郵送し、売主さんが署名・捺印し正式に不動産売買契約が成立しました。
今回の売主さん、かなりのお金持ちでした。
沖縄県の一等地にも不動産を所有し、今年の春に神戸で数億円の不動産を購入したばかりで、今回の売却理由も大きな物件購入の資金に充てるということでした。数億円規模の不動産を購入できる人は、小さな物件は手間暇ばかりかかり効率がよくありませんので、小さな物件を売却しその資金を大きな物件購入に使うのは、理にかなった投資手法です。
私も、早く数億円単位の物件が購入できるようになりたいです。
★金融機関へローン本申込 2008 10/30
契約締結と同時にローンの本審査の申し込みをしました。連帯保証人の妻と一緒に金融機関へ行き、必要書類を提出しました。
1、現金で購入した物件の自己資金の確認のための過去の通帳
2、現在の現金すべての通帳
3、給料明細直近3ヵ月、直近のボーナス明細
4、給料振込の通帳
5、住宅ローンの返済明細と引き落とし通帳
6、所有物件すべての契約書と重要事項説明書
7、所有物件すべての賃貸借契約書と家賃入金通帳
8、購入物件の売買契約書と重要事項説明書
9、資格等（調理師免許と宅地建物取引主任者）
10、納税証明書（その1・その2）直近三期分
11、住民票 ２通
12、印鑑証明 ３通
13、保証人の印鑑証明（妻） １通
14、所有物件すべての権利書 （5件分）
以上の書類を用意し、一時間半ぐらいかかり、本申込みをしました。通帳だけで、8冊も提出しました。お金を借りるのは大変です。
★本審査承認 2008 11/11
本申込の時に10日間ぐらいはかかるといわれていました。事前審査も通り、本申込の時にも完璧な必要書類を提出しているので、本審査が落ちるということはほとんどないのですが、やはりきちんと承認が下りるまで不安でした。承認がおりた連絡をもらった時、ひと安心しました。あとは決済をするだけです。
★金銭消費貸借契約 2008 11/17
金銭消費貸借契約とは、簡単に言うとローン契約のことです。借り入れする人と金融機関とが取り交わす契約です。
今回、アパートローンは相続人の連帯保証人が必須条件でしたので、妻が連帯保証人になることが融資の絶対条件でした。私の妻は、大家業にあまり賛成ではありませんが、反対することなく保証人になってくれましたので、妻に感謝です。
★物件引渡・残金決済 2008 11/21
金融機関につくと、さっそくローン関係の手続きをしました。本人確認で免許証を提示し、融資手数料を支払いました。事前に金消契約時にすべての書類の確認と手続きを済ませていたので、これで融資の手続きは終わりです。
今回の融資は現金ではなく、小切手にて融資を受けます。ですので、決済は15分ぐらいであっという間に終わりました。
司法書士の先生が売主さんと初対面だったため、売り渡しに関する委任状作成や本人確認、権利書など所有権移転に必要な手続きをして、確認ができれば金融機関が私に小切手を手渡し、その小切手を売主さんに渡し決済完了です。
売買代金の領収書や固定資産税などの清算金、日割り家賃の清算、司法書士の先生の手数料の支払い、鍵の受け渡しなど淡々と終わりました。
いつもながらあっけないものです。これで本日付けにて所有権が私に移転し、晴れて一棟ものマンションの大家さんです。まだまだ実感はわきませんが、、、。
★現入居者さんへ所有者変更のお知らせ 2008 11/21
一棟ものマンションなどでは、現状入居者付きで取引することがほとんどです。いわゆるオーナーチェンジです。
この場合、決済と同時に所有者変更のお知らせをして、来月分の家賃は新しい口座へ変更になることを伝えなければいけません。
そうしないと旧所有者や旧管理会社の口座へ家賃が振り込まれてしまうと面倒です。
管理会社をそのまま引き継ぐ場合は、口座変更の通知をしなくて良いので楽チンです。
私は今回自主管理をしますので、来月分は私の個人名義の口座へ振り込んでもらわなければいけません。
決済日が21日ですので来月分の家賃を振り込んでもらうまで10日間しかありません。決済が終わったその足で物件マンションに行き、所有者変更と口座変更のお知らせをポストに入れました。
数日後、数件の入居者さんから問い合わせの電話がありましたが、無事12月分の家賃を私の口座へ振り込んでいただくことができました。
この口座変更の手続きが終わるとひと安心です。
★エピローグ
初めて融資を受けて一棟ものマンションを購入しました。
4,000万円弱の少し大きな投資になりましたが、すべてが順調にすすみ無事取引が完了し、家賃も日割り家賃と次の月の分も無事いただきました。あとは手に入った不労所得である家賃収入を次の物件購入の資金にし、7件目、8件目と資産を拡大するだけです。
1件目を購入したのが約4年前です。複利の力の絶大さを感じます。お金がお金を生むとはまさにこのことだと実感しました。
一件目を購入した当時はこんなにも早く資産が拡大出来るとは思っていませんでした。1件目からの家賃収入を2件目購入資金し、1・2件目の家賃収入を3件目購入資金にする。
この単純な作業を繰り返すだけで、あっと言う間に資産が増えていきます。
今回融資を受けて大きな物件を手に入れたことで、毎月の家賃収入が725,300円になり、ローン返済や必要経費などを差し引いた手取りの残るお金が50万円を超えました。これで、お金のスピードが一気に加速し、毎月100万円の家賃収入も夢の世界ではなく現実的な数字として実感が持てるようになりました。
小さな一歩を続けることで、大きな目標を達成することができます。
最初の一歩が一番大変ですが、勇気をもって一歩を踏み出せれば、そこには豊かで楽しい自由な人生を手に入れられるチャンスが広がっています。
勇気を持って、最初の一歩を一緒に歩みましょう。
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