―①プロローグ～売主さんのお返事―
二件目の投資用不動産を手に入れるまで
★プロローグ
２００５年８月に通常取引・売買で購入した、不動産の軌跡をお伝えします。
★通常の売買の不動産を内覧、調査 ８／２(火)
1件目を不動産競売にて落札し、順調に大家さんとしてスタートできましたが、
2件目の投資用不動産を手に入れるために、引き続き競売物件を調査、入札を続けましたが、
競売市場の高騰をうけて、私が考える利回りでの入札価格と落札価格との差が開き、なかなか落札できませんでした。
少し視点を変えて、通常の売買の不動産にも物件探しの力を入れようと、
早速今日、2件ほど物件の内覧をしてきました。
どこの不動産屋さんにいっても資料をもらえる普通の物件です。
ＦＡＸにて資料をもらい、売主さん側の業者さんと一緒に物件を見にいきましたが、
まだ市場調査や家賃相場の調査など、しなければいけないことが山積みです。
今日の2：30に売主さんの業者さんと待ち合わせをして、見てきました。
通常はお客さんと一緒に、3人で部屋に案内するのですが、
待ち合わせの場所で待っていたのは、私一人なので、
？？ ん…、、みたいな空気になったので、 「私が買うんですよ」
というと、「ああ～、自社で購入されるんですね」 （自社とは、不動産会社自体が収益不動産を購入することです。）
と勘違いをされていたので、「いえいえ、私個人が購入します。」と伝えました。
相手の業者さんは、見るからにベテラン風の50代ぐらいの男性でした。
やはり、30歳の若造が不動産を買うのは、まだまだ少ないと思いますので、少し戸惑っている様子でした。。。
たぶん、不動産に勤めている人が収益用で買う人があまりいないので、それで少し戸惑っていたのかもしれません。
一緒に部屋に入り、入念に設備や内装をチェック。
一応、私も不動産のプロなので、パッと見ただけで大体判断がつきます。しかもマンションですので、そんなに難しくありません。
20分ぐらい、売主の業者さんに、ねほりはほり 聞き取り調査です。
聞き取り調査の結果、
①オーナーさんは遠方の方
②賃貸の募集をしているが、1年間ぐらい空室である
③半年前から売りに出しているが、売れないので、最近値下げをしたところ
④あまり、売り急いでいる感じではない
⑤ガスの給湯器が古いので、交換が必要
普通であれば、あまりよい評価をされない不動産です。そのため売れ残っていると思われます。
実際に、400万で３ヶ月売れず ⇒ 380万で3ヶ月売れず ⇒最近 350万に値下げをしたばかり。
半年売りにだしているのに売れ残っています。
通常、仲介をする場合の販売価格は、3ヶ月を目処に売れる価格で査定し、販売を開始します。
しかし、購入する値段次第では、、よい不動産に変えられるチャンスのある不動産です。
あとは購入価格しだいで、手に入れたい不動産です。
★買付価格の選定
不動産の詳細は、築25年、17㎡、三点式ユニットバス、と人気のない古いタイプのマンションです。
立地条件がよく購入価格を安くできれば、購入したい物件ですので、買い付けを書くつもりですが、あとは買い付けを入れる価格を決めなければいけません。
ただここで問題があります。
聞き取りをしたときの感じで、「あまり、売り急いでいる感じではない」ということが引っかかります。
何人か 買付け（オファー） はあったみたいですが、金額の折り合いがつかなかったり、
380万円で買い付けが入り、契約寸前まで行ったことはあったみたいですが、キャンセルになった経緯があります。
その辺を踏まえて金額を決めたければいけません。
この不動産は立地がよいので、そこがメリットです。売主さんがどう判断されるかは微妙なところです。
私自身にも、資金的な問題があります。このとき実は、すでに競売物件を8/1に入札したところでした。
この競売物件が落札できると、お金が足りなくなってしまします。
ん……、どうしよう。。。と思いましたが、
落札できるかできないかを待つより、とりあえず買い付けを書くことにしました。
契約ではなく、ただの買付けですので、何とでもなります。
あれこれ、考えて、結局行動しない。よりとりあえず行動をすることにしました。
★買付け証明書
320万で、買付け（オファー）を入れました。
早速相手の業者さんにＦＡＸです！！
見てすぐに買付けを入れた理由ですが、不動産の立地は、ある程度ゆかりのある地域なので、判断はすぐに出来ました。
「だめなものはだめ」 「よいものはよい」 です。
ただ問題もあります。この時点では、売主さん側の業者さんが、一人で切り盛りしている業者さんですので、
詳しい資料をいただこうとしても、「まだ調べてない」 とか 「そちらで調べといて」 みたいな感じで、あまり詳細は把握できていないままでの買付けです。
私もプロですので、自分自身で調べことにしました。
調査も競売と違い、そんなに時間はかからないので、そのへんは通常売買のメリットです。
調べる箇所は、
①管理会社に 修繕計画、管理費の滞納、管理清掃の状況、管理・修繕費の確認
②法務局にいき、登記簿謄本の確認
③リフォーム費用の見積もり
などです。
競売との違いは、占有者の調査がないので、楽です。。。
あとは、購入金額の折り合いがつけば、2件目の不動産ＧＥＴです。
私の読みでは、売り急いではいないかもしれませんが、所有するのが面倒になったための売却ですので、
ある程度の交渉はいけると考えての320万での買付けです。
★買付け（オファー）の返事 ８／４(木)
今日の昼過ぎ、昨日買付け（オファー）をいれた、相手の業者さんから電話が、ありました。
あっさり、「難しいです」とのお返事。。。
腹の探り合いは、基本的に嫌いなので、探るために買付け（オファー）をいれたつもりはありません。
リフォームに少し不安要素があったので、少し安め金額をいれました。
320万の金額がむりなら、具体的な金額を確定させるために、リフォーム業者さんに、電話です。
クロスや床の張替えの金額は、安いもんですが、水周りにはお金がかかります。
この不動産は、キッチンとＵＢは、まだまだ使えそうなので、問題はガス給湯器です。
結構な金額になります。ものによりますが、10～20万ぐらいはかかります。
古い物件なので、想定外の費用が発生する可能性がある以上、それはリスクになります。
余分なリスクを負う必要はないので、明日のお昼に、ガス屋さんをつれて、見積もりをとりに、いってきます。
その金額しだいで、最終的な金額を確定させて、あとは売主さんがどういう判断をされるかを待つだけです。
駆け引きをしたくないので、収益性と将来性を判断して、金額をだします。
相手の業者さんは、「もう少し、上がりませんか？」という感じだったので、
多分10～15万金額を上げれば、ＯＫ！がでそうな感じではありますが、後はリフォームの金額しだいですね。
それと明日、入札した、競売不動産の開札もあります。
うまくいくと、２件の不動産を同時に購入することになります。
資金が足りないので、、、、なんとかしなければ。
こうなれば、うれしい悲鳴ですが、、、、。
落札できているかは、明日です。
★再度、買付け（オファー）をいれるか ８／５(金)
本日、ガス工事の業者さんを連れて、再度、見に行ってきました。
かなり古いガス給湯器が設置してあるので、交換する可能性が高いでし、1年間空室が続いているので、使えるかどうかも保証ができないとのこと。
契約する場合は、現状有姿が条件になります。いまの現状のまま、なにも保証しませんよ。
と言う意味です。仮になにか故障や欠陥があった場合も売主は責任を持ちません。という契約になると思います。
リスク要因になることは、事前調査が必要です。
昨日の夜に、業者さんから見積もりのＦＡＸが届きました。
値段は、、、￥121,800 ！！ 安いです。いつもお世話になっている業者さんですが、安いと思います。
20年前の旧タイプからの交換なので、配管の工事と電気工事も必要なので、
値引きを入れても、15万ぐらいはかかるかな？と思っていたので、12万ならよしとしておきましょう。
収益性とリスクとを考えて、どれぐらいまで買付け価格を上げるか、それとも止めるか、、
今日中には、決断をしなければいけません。
競売はダメでした。
★二度目の買付け（オファー） ８／６(土)
再度、335万にて買付けを入れました。売主さんの感触だとこの値段でがんばって値段交渉をしてくれるとのことでしたので、再挑戦です。
収益性が見込める地域であることが、再買付けの決め手になりました。
あとは、売主さんの返事を待つだけです。
数日中には、結論がでると思います。
★売主さんのお返事 ８／９(火)
買付けの結果がでました。
しぶしぶＯＫ！！とのことです。業者さんも「売りたい」みたいで、かなりねばって交渉してくれたみたいです。
なんせ、半年も売れていない不動産ですから、、、。
業者さんからすれば、物件も小さいので手数料も少ないので、はやく売りたい、いつまでも時間をかけていられない。というのが本音ではないでしょう。
400万で３ヶ月売れず ⇒ 380万で3ヶ月売れず ⇒最近 350万に値下げをしたばかり。
という物件です。私がさらに320万で指値をしましたが、あっさりだめ！！
もう少しだけ金額をあげてくださいといわれました。
そしてリフォーム金額と相場家賃を徹底的に調べ、 いける！！と判断しましたので、335万でもう一度買付け（オファー）を入れました。
その返事がきまして、ＯＫ！ 早速売主さんの業者さんが必要書類の用意、作成を準備してくれています。
一応私もプロですが、買主側はできた書類をチェックするぐらいで、ほとんどすることがありません。
私は売買の仕事ではなく、当時は賃貸の仕事をメインにしているので、あまり自分の物件購入のために、時間をとれません。
相手の業者さんにまかせっきりです。
予定では、リフォームも安く仕上げ、売買手数料も、気持ちだけ会社に渡す程度で済みそうです。
自分が働いている会社で、自分で動いて購入するのですから、これぐらいのメリット当然！！です。。。
契約と決済・引渡しを同時に8月末予定で進めることになりました。
売主さんは、関東にお住まい。物件が大阪市内ですから、契約時、決済・引渡し時と二回大阪にこなければいけません。
手間とお金もかかりますし、現金で購入しますのでなんの問題もありません。同時にすることになりました。 |
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