不動産投資で月々20万のキャッシュフロー

★リフォームの基本★
1、第一印象を良くする
リフォームを考える上でのポイントです。それは、「第一印象よくする」　です。
以前、賃貸専門の不動産で営業をしていた経験から言いますと、一つの部屋を案内し、
室内にいる時間はほんの数分です。平均すると5分ぐらいではないでしょうか。
たまに、30分ぐらい「あーでもない」「こーでもない」と室内で話込むことはありますが、まれです。
ほとんどの入居者さんの内覧時間は5分だと考えてください。その5分の間に入居するかどうかを判断します。
　　
そして、同時に案内する件数は2・3件です。営業マンはたくさんの物件を案内しません。
たくさん見せすぎるとお客さんが悩み決断が出来なくなるからです。
この2・3件の物件を比較させて、その日に入居申し込みをもらうために営業マンは必死になります。
ゆっくり考える時間を、賃貸の営業マンはお客さんに与えません。
その日に申込みまで持っていく即決営業が基本です。
だらだらと時間や日にちをかける営業マンは「できる営業マン」ではありません。
限りなくある賃貸物件をじっくり探されてはいつまで経っても希望物件が決まることはありませんし、
お客さんを他の賃貸業者さんに取られてしまいます。
仕事のできる営業ほど、その日に入居申し込みまで書かせ契約予定まで話を詰めます。
この賃貸の営業現場を考えれば、第一印象の大切が理解していただけると思います。
このことを、頭に入れてリフォーム内容を考える必要があります。

2、ターゲットとなる入居者を決める
リフォームを考える上で、もうひとつ考えなければいけないのは、
入居してもらうターゲット層のどこを狙うのかを明確に理解する必要があります。
ワンルームひとつをとっても、学生なのか、サラリーマンなのか、
女性なのかのターゲットを明確にした方が無駄のないリフォームができます。

たとえば、古い物件でしかも狭く家賃も安いぼろアパートに最新式のカラーテレビドアホンは違和感があります。
入居する人もあれば便利でしょうが、なくても平気な人が入居しますので、無駄なお金だといえます。
部屋全体のカラーイメージも大切です。クロスの色合い
床の柄や色なども全体のバランスやイメージを入居してもらうターゲットにより、変える必要があります。
ターゲットは出来るだけ広げ、万人にうけるリフォームの方が入居者も決まりやすくなります。

3、家賃設定などの条件を決める
リフォームを考えるにあたり、家賃設定などの条件をある程度決めておきしょう。
先のターゲットを決めるとも重なりますが、家賃の設定金額により、
入居者のターゲット、所得のレベルが変わります。
たとえば、単身で月3万円の部屋に住む人と、月10万円の部屋に住む人では生活レベルがかなり違い、
収入もそれに比例します。20㎡以下のワンルームだと差がつけずらいですが、
ある程度の広さのある不動産、部屋であればリフォーム力が問われます。
家賃はただ単に、相場で募集するのではなく、もう一歩先の、
「できるだけ早く、高く貸すため」を意識できれば、大家さんとして上級者です。

4、最低限度必要なリフォーム
入居してもらうための最低限度のリフォームとは、クロスの張替え、床の張替え、ハウスクリーニング、
故障・老朽化した設備の交換など生活するために必要不可欠なリフォームのことです。
大家さんにとっては入居していただくための当たり前のリフォーム内容です。

汚くよごれたクロスのまま放置している大家さんをたまに見かけますが、
入居者が決まってからリフォームするのではなく、空き家になったらすぐにリフォームするようにしましょう。
入居率が全然違います。
入居者さんは家賃を支払ってくれる大切なお客様です。
長く住んでいただくためにもきちんと故障・老朽化した設備の交換はしましょう。
クロス、床、ハウスクリーニング等も清潔な部屋に
気持ちよく入居していただくためにも必ず必要な最低限度のリフォームです。
この費用をケチってはいけません。

5、入居率ＵＰのリフォーム
お金をかけずに、部屋の雰囲気を良くするために、
私がよく行うリフォームはプロの業者に任せるリフォームだけではなく、
自分自身でできるＤＩＹ、日曜大工も取り入れましょう。
自分で簡単に交換できる　「コンセントの交換」　「お風呂のシャワーホース」　「水道蛇口のハンドル交換」　
などを積極的にリフォームすれば、部屋全体の第一印象が変わり入居率ＵＰが望めます。

キッチンやお風呂などの水周りを新品に交換できる資金力があればいいのですが、
大がかりなリフォームには多額のお金が必要になります。費用対効果も考えれば老朽化や故障がない限り、
資金の限界があるサラリーマン大家さんは多額のお金をかけるのは避けましょう。

少ないお金で入居率を上げるためには、自分自身でできるリフォームを活用しましょう。

水回りの部品交換やコンセントをきれいなものに交換するだけで、部屋の案内時の　「ぱっ」　と見た時の、
第一印象はかなり良くなります。ホームセンターで部品や工具を購入し、
取り換えを行えば数千円程度しかかからないリフォームです。
そのわずかな工夫により入居率が大幅に改善できます。ぜひ試してください。

大家さんになるまで、日曜大工などしたことがなかった不器用な私でも、
できる簡単なリフォームで、しかも費用対効果抜群で、入居率ＵＰの期待できるリフォーム内容です。
仮に効果がなかった場合でも、たかだか数千円です。なにもしないよりは、いいと思います。

6、家賃ＵＰのリフォーム
こちらは、少し上級者向けのリフォーム内容になります。的確なニーズの把握が絶対条件になりますので、
新米大家さんにとっては少し難しい内容かもしれません。
ただきちんと入居者のニーズを把握できれ、大家さんとして経験を積んでいけば
そんなに難しくはないと思います。

家賃ＵＰのリフォームとは、具体的に言えば、
古い２ＤＫのアパートの間取りを今風のおしゃれな１ＬＤＫタイプにリフォームしたり、
３点ユニットバス（トイレ、フロ、洗面台が一体のもの）の
ワンルームを、トイレお風呂をセパレートタイプの間取りにリフォームしたりなど、
少し大規模なリフォーム内容になります。

費用をかける分、費用対効果が見込めなければ、お金のムダ使いになりますので、
的確なニーズを把握することが必要です。単身者需要の少ない地域に、
２ＤＫ⇒１ＬＤＫにリフォームしても、あまり効果がない可能性があります。
やはり、綿密な市場調査とプロのアドバイスなどの意見も必要です。

市場調査といってもそんなに難しくありません。自分が所有している不動産の地域が、
「単身者需要があるのか」　「ファミリー向きなのか」　「学生需要の地域なのか」
　「サラリーマ需要の地域なのか」　などの特性を近くの
賃貸の管理や客付けをしている不動産屋さんに聞くだけです。
ファミリーが多い地域に　２ＤＫ⇒１ＬＤＫにするよりそのままのほうがいいですし、
単身者の需要が見込めるなら　２ＤＫ⇒１ＬＤＫにリフォームし、
高収入の単身者向けにリフォームすれば家賃がＵＰできる可能性が高くなります。
地域特性にあったリフォームが家賃ＵＰのこつです。

リフォームの実例

リフォーム前	リフォーム後	間取り

約２年間も空き家で放置された競売不動産だったので、すごい荒れようでした。
しかしリフォームをすれば、これだけ見違えるほど変わります。
リフォーム前の面影、痕跡すらなくきれいにリフォームが仕上がりました。

・内装工事

リフォーム箇所			単価	数量	単位	金額	小計
クロス	和室	壁	620	41	㎡	25,420	\89,280
		天井		19		11,780
	ＤＫ	壁		47		29,140
		天井		16		9,920
	洗面所	壁		15		9,300
		天井		6		3,720
ＣＦクッションフロア	玄関		1,575	2.1	㎡	3,308	\42,053
	ＤＫ			19.8		31,185
	洗面所			4.8		7,560
畳の新調	和室2室		6,825	10.5	帖	71,663	\71,663
ふすま	取合い		3,150	2	枚	6,300	\16,800
	押入れ		2,100	4		8,400
	天袋		1,050	2		2,100
天井パテ処理			一式			31,500	\31,500
合計							￥２５１，２９５
値引き							-１１，２９５
支払い金額							￥２４０，０００

・設備工事

・ホームセンターにて自分でリフォーム

リフォーム箇所	数量	金額
洗面化粧台	1	34,440
トイレ一式	1	39,564
レンジフード	1	21,714
撤去、処分費	一式	10,500
施工費	一式	44,415
電気温水器	1	30,740
カラス交換	1	28,000
合計	￥２０９，３７３
値引き	￥６３３
支払い金額	￥２０８，７４０

リフォーム箇所	数量	金額
コンセント、スイッチ類	一式	5,360
キッチンライト	一式	4,639
蛇口、シャワー、付属品	一式	7,527
網戸	一式	1,200
インターホン	1	840
カーテンレール、蝶番	一式	4,378
湯沸器	1	9,980
その他雑費	一式	6,832
合計	￥４０，７５６

リフォーム合計　￥４８９，４９６

競売にて２年間も空き家で放置されて物件だったため、
人に貸せる必要最低限度のリフォームにするだけでかなりの金額がかかりました。

ただクロスや床をきれいにするだけではなく、
コンセントやスイッチ類をホームセンターで購入し自分で取り付けるなど、
リフォーム費用を抑え、細部までこだわったリフォームを心がけました。
自分でできることは自分でリフォームし、費用負担をできるだけ少なくするように工夫をしております。

ここからが最重要ポイントですが、何のためのリフォームかを明確にすることが一番重要です。

以前は私は賃貸不動産の営業をしていましたので、現場のことをよく知っています。
入居者さんがどのようなプロセスで部屋を決めるかを見てきました。
その経験をお話させて頂くと、実際の賃貸不動産の現場では、お客さんを案内するときは、
条件などを聞き取り、３件前後の物件まで、しぼりこみ案内に出かけます。

そのときに、いち物件につきだいたいの内覧時間は5～10分ぐらいです。たったのこれだけです。
そんなに細部までチェックするお客さんは稀です。
そうです、ほとんどの入居者は第一印象で決めているのです。

大家さんとして、安定した満室経営したいのであれば、
特に第一印象のよい部屋、リフォームを心がける必要があります。
それともうひとつ大切なことは、長く住んでもらうことです。
そうすることにより安定した収益が確保できます。
ただ見た目をきれいにするリフォームだけではなく、
生活動線や設備交換などを考え、住みやすいリフォームを心がけましょう。

★費用対効果抜群！簡単ＤＩＹリフォーム★
お金をたくさん使い、プロの職人さんや業者さんに頼めば、だれでも完璧なリフォームは可能です。
入居者のニーズとぴったりあったリフォームさえすれば、空室に頭を悩ませることもなくなると思います。

しかし、サラリーマン大家さんは資金力では地主系大家さんや企業系大家さんには勝てませんし、
限られた資金は次の物件購入にもあてなくてはいけません。
大切な資金をリフォームばかりに投資できませんし、無駄なお金を使えば収益性が低下し、
何のための不動産投資をしているのかすらわからないぐらい無駄になります。

リフォームはあくまで、入居者を確保するためのものです。費用対効果を高め、
次の不動産購入へ資金を効率よく投資するためにも、無駄なお金を使わない、
リフォーム力を身につける必要があります。

―費用対効果の高いリフォーム―
費用対効果高いリフォームとは、ずばり、お金をあまりかけずに、
部屋の印象がよくなり、入居率ＵＰができるリフォームのことです。
プロの職人さんや業者さんにお願いすると、
簡単なリフォームでも人件費や手間賃などで数万円する場合もあります。
自分でできることは、できるかぎり自分でする！
私も、昼はサラリーマンをしておりますので時間的な制限と、技術的な問題とがあり、
自分でできることは限られていますが、すこしの手間と工夫で入居率ＵＰは可能です。

私自身、今までＤＩＹ（日曜大工）など一度もしたことが無いような人間でした。。。
リフォーム大家さんがやっている、「ペンキを買ってきて、自分で塗装する」　「クロスや床を自分で張り替える」　
ということはできません。
私が、おすすめするのは、そんな日曜大工が苦手な私ですら、ドライバー一本で簡単にできるリフォームです。
ＤＩＹ、日曜大工が苦手な方でもできますのでご安心ください。

自分自身で、簡単にできるリフォームは意外とたくさんあります。
部屋を一度見渡してみて、汚れている箇所や部品を見つけて、サンプルのために取り外したり写真を取って、
近くのホームセンターで、新しい部品を購入し取り付けるだけです。
大家さん業をはじめてから、ホームセンターに行く回数が増えましたが、ぜひ活用してみてください。

⇒

まず、私がどの物件（部屋）でもやっているのが、スイッチ、コンセント類の交換です。
私が購入している不動産は築年数の古い物件が多いので、
いつもスイッチ・コンセント類は古びた、茶色のコンセントが使用されています。
今のスイッチ類は白やベージュを基調とした、シックな明るい色を使っています。
部屋をきれいな印象付け（イメージ）させるためには交換しましょう。
せっかくクロスをきれいにしても、スイッチ類が古いタイプのものだと、
部屋の印象が悪くなりますので、私は必ず交換しています。

それと、お風呂（ＵＢユニットバス）やトイレ、キッチンなどの水周りを入れ替えたりすると、
かなり大がかりなリフォームになり費用も高額になります。
まだまだ使用できそうであれば、見た目の印象を良くするために、
蛇口の交換や、シャワーヘッド、便座の取り換えなど一部を新品に取り換えます。
ホームセンターで安価で購入できますし、簡単な作業で自分で取り換えができるものばかりです。

入居希望者さんが部屋を見る時間はほんの数分です。
このたった数分で入居してくれるかどうかが決まってしまいます。
玄関扉を開けたときの第一印象がかなりのウエイトをしめる重要な部分です。
水周りのこのこまかい部品交換は、その第一印象を良くするためのリフォームだと思って下さい。
かなりイメージがかわります。

⇒

ひとり暮らしの女性や、新婚さんなどをターゲットにする場合は、
人気アイテムのカラーテレビドアホンをつけるようにしています。
これも、取り付けたからと言って、家賃がＵＰできるものではありませんが、
女性の目線でリフォームを考えると必要なアイテムになります。

ホームセンターで15,000円～売っています。ただし、
ドアホン取り付けは現在の配線状況を確認してからでないと、
自分自身での取り付けが難しい場合があります。よく調べてから、
自分で取り付けるのかを検討してください。

取り付け方がよくわからない場合や、取り付けが難しそうな場合は、商品だけ自分で安く購入しておいて、
リフォームのついでに取り付けだけ、プロにお願いするという手もあります。

これ一つのためだけに取り付けを頼んでしまうと、割高な工賃をとられますが、
もののついでということでお願いすれば、安く取り付けてくれますし、
場合によっては、「ただ」で取り付けてくれる場合もありますので、一度だめもとでお願いしてみてください。

★狭い旧タイプ１Ｒマンションリフォームのこつ★
購入価格を安くし、高利回りを確保しようとすると、どうしても築年数の古い不動産に狙いが定まってきます。
築年数が古くなればなるほど、今の入居者ニーズとは離れてしまいます。

ワンルームタイプですと３点式ユニットバスは当り前で、13～18㎡と狭いタイプの間取りも多く存在します。
しかもベランダすらなかったり、ベランダはあるものの給水の設備がなく洗濯機が設置できず、
コインランドリーを使わないといけないワンルームマンションも多数あります。
多くの不動産投資本ではこれらのマンションには「手を出してはいけない」と書かれていると思います。

私も基本的には同じ意見ですが、物件の立地条件や購入価格次第では、
高利回りを可能にしてくれるお宝物件となる条件を秘めている隠れた物件もあります。
大家さんとして知識と経験があれば、
あえてこれらの時代に見放された不動産へ挑戦する価値はあると考えます。

―ワンルームマンションのリフォームのこつ―
私が所有する２件目の不動産ですが、まさに旧式ワンルームです。三点ユニットバスだけでなく、
ベランダに給水がなく、洗濯機が設置できないマンションでした。
ただ立地条件が良かったことと、安く購入できたため、
家賃設定も低く抑えることができ、満室経営が出来ています。
立地条件と購入価格　この二つが成功へのポイントです。

立地条件が良いので、あまり空室の心配はしていませんが、
やはりいまどき洗濯機がおけないワンルームはないだろうと思い、大規模なリフォームをすることにしました。

購入前		リフォーム後
	⇒

リフォームの値段が安くあがるので、室内にあるキッチンから給水管（水道管）
を室内に露出配管でベランダまで延長し、給水設備をベランダに設置するリフォームも検討しましたが、
部屋の中に水道管が露出しながら通っているのは見た目が悪いのでやめました。
室内の広さが6.8帖と少しゆとりがありましたので、
ユニットバス横に洗濯置き場パンとクローゼットを新設することにしました。

少しリフォーム代はＵＰしますが必要経費と考えてリフォームを実施です。

⇒

このワンルームをリフォームするときに、防犯面を考えてカラーテレビドアホンとピッキングに強いと
言われるディンプルキー、新設した室内洗濯パン前にロールカーテンを設置しました。
今回リフォームしたこの物件を募集するために、私が作成した賃貸募集用の資料です。
パソコンにて作成しました。賃貸の部屋付けの営業マンにこちらから営業をするための大切な資料です。
大家さんの努力なしには、満室経営は難しい時代です。
購入する時も注意が必要ですが、購入後の募集方法や条件、リフォーム力をつける努力を忘れてはいけません。

今回、募集するために、私が作成した賃貸募集用の資料です。
パソコンにて作成しました。賃貸の部屋付けの営業マンにこちらから営業をするための大切な資料です。

★満室経営のために入居者募集を極める★
不動産投資を成功させる上で、最も重要なことは安定した入居者の確保＝満室経営です。
ただ単に立地のよい不動産を購入しただけでは、入居者の確保はできません。
ただ物件を購入しただけでは入居者は集まってきません。
自分の物件が入居者募集をしていることをみんなに知ってもらう必要があります。
入居者と一番近くにいるのが賃貸の営業マンです。営業マンが知らない物件は存在していないのと同じです。

ネットで物件を探したり、雑誌を見たりした入居者は必ず賃貸の不動産屋さんの所へ部屋探しに行きます。
部屋を紹介したり、部屋へ案内するのは賃貸の営業マンです。
その営業マンたちに自分の物件を覚えてもらうことです。ここがポイントです！！
営業マンが覚えていない物件は案内もままなりません。
そのためにはまず営業マンに大家さんとして営業をする必要があります。

難しく考えたり、緊張する必要はありません。
ただ賃貸営業マンの印象に残るような方法を考えればいいだけです。
募集用の資料をきれいに自作して、最寄り駅の賃貸専門の不動産業者へ資料を配りに行っています。
そうすると大家さん自身が営業マンや
店長さんと会って話をすることにより、
自分の物件をまずは営業マンに直接アピールし営業マンに印象付けることができます。

そしてもうひとつは、営業マンや賃貸屋さんに支払う手数料は相場より少し多めにするようにしてください。
賃貸の営業マンは歩合制の人が多く同じ紹介するにしても手数料の多い物件を紹介します。
手数料の多い物件の方が営業マンの記憶にも残りやすいので、お金はかかりますがかなり効果的な方法です。

私は室内の写真や外観、エントランス、周辺地図など（1～5ページ分）の資料を作成しカラー印刷して、
100キンで売っている安いクリアファイルなどで一冊にまとめて20～30組ほど作り、
物件の最寄り駅とその周辺の駅の近くにある賃貸の業者さんに配り歩きます。

最初はドキドキするかも知れませんが、　
「マンションのオーナーですけど、空室が出ましたのでお客さんのご紹介お願いします。」
みたいな感じで不動産屋さんに行けば、好意的に向かえてくれます。
彼らにとっても大家さんは大切なビジネスパートナーですので、好意的に迎えてくれますので安心してください。
私はこの募集方法で、いつも入居者さんを紹介してもらい満室経営を実現しています。
参考にしていただければと思います。

数年前まで、パソコンなどさわったこともありませんでしたが、慣れれば簡単にできるものです。
安定した満室経営を目指すのであれば、業者さん任せっぱなしにするのではなく、
資料作成やその資料を賃貸業者さんに配り歩くぐらいの気合はいれたいですね。
ただ、サラリーマン大家さんの時間は限られていますので、難しいところではあります。

★入居者確保のこつを知る
賃貸営業の部屋付けの仕事をしているときに感じたのが、賃貸用不動産物件の多さです。
在庫がなくなることがありません。持ち家比率が都心部で50：50という統計がでています。
人口の多い都心部の半数は賃貸に住んでいるという事実です。
需要は確実にあります。地方の田舎で、多いところでは80％を超える人が持ち家を持っている地域もあります。

親の代から受け継いでいたりするので、文化や習慣の違いもあるかも知れません。
賃貸屋さんが物件を紹介するときに検索する、
プロの不動産業者が登録する「社団法人不動産流通機構」というところが運営している、
レインズというものがあります。
業者間の情報網で、売買、賃貸不動産を登録するシステムがありそこにアクセスして探します。

だいたいの業者さんはそのレインズをみて、お客さんに物件を紹介します。
簡単に言えば、プロが使う専用検索サイトだと思ってください。
そのレインズで　「大阪市北区」「賃貸」　で検索するとなんと、630件もの不動産が検索されました。　

大阪市の北区だけです。

一番安い物件で、家賃3.3万の２Ｋ、一番高い物件で家賃30万の３ＤＬＫまで幅広い不動産が登録されいます。
そのすべてを一人の営業マンで把握するのは、不可能です。そこにヒントが隠れています。
逆に言えば、覚えられないぐらいたくさんの物件があるのであれば、
営業マンに「自分の物件を覚えてもらう」ように努力をすればいいのです。

賃貸の営業マンが、お客さんが来店して、家賃などの希望条件を聞きそれに合った物件を紹介するとき、
まずは記憶に残っている物件の資料からお客さんに紹介します。
知っている物件でないとその物件の良いところや、
悪いところや周辺環境などをお客さんに説明できないためです。
以前案内した物件、オーナーさんが空室がでたので、お願いしますと直接資料を持ってきてもらった物件、
お歳暮をくれたオーナーさん、手数料が多い物件、相場より安い、きれいな物件　などなど

営業マンの記憶に残っている物件です。当たり前のことですが、
記憶に残っている物件からお客さんに紹介します。
なんの印象にも残らない、不動産ではたくさんある物件の中に埋もれてしまいます。

賃貸の営業マンが知らなければ、存在しないのと同じです。
やはり、熱心に顔を見せてくれるオーナーさんの物件は、印象にも残りますし、
「早く決めなければ」と思うのは人情です。
あとは大家さんとして、どうすれば、「埋もれない不動産」にするのかを考えましょう。

埋もれないためには賃貸の営業マンに営業をするのが大家さんの仕事になります。
私は自作で資料を作り、手数料をたっぷりと支払い、
所有する不動産の最寄り駅周辺の賃貸業者さんへ営業に出かけます。
いつもこの方法で入居者さんを紹介していただいています。
営業マンの印象に残るような資料と手数料の条件を提示しています。

★空室になっている部屋の入居者募集と管理
基本的に、物件管理契約と入居者募集の業務とは別々の仕事になります。
しかし、物件管理を任せている業者さんがそのまま入居者募集するのが一般的ですので、
そのままお願いすることになると思います。

私の入居者募集の方法は、自主管理のため募集業務も自分でしています。
一社だけに募集を任せることはありません。

町の賃貸専門の不動産屋さんに広告の関係上媒介契約（募集を依頼する契約のこと）を
結ぶことはありますが通常はわざわざ書面を交わしません。口頭で空き室の資料を私お願いします。
一般媒介であれば、重複して募集を依頼しても大丈夫です。
専任契約の場合でも自分で入居者を見つけても大丈夫です。
しかし、入居者募集や管理を任せている業者さんの手前もあると思いますので、
あまり積極的に動けないかもしれませんね。

入居者募集などに時間を使える方は、賃貸業者さんに直接、資料を自作し、営業にまわった方が効果的です。
私の経験ですが、地元の大家さんで、空室が出れば資料を持参されてこられるおじいさんがいらっしゃいました。

やはりその物件は覚えます。条件交渉もオーナーさんと顔見知りですので、
直接できるメリットもあり、お客さんが来店されたとき、真っ先にその物件をご案内します。
直接大家さんの顔が見える物件は、やはり賃貸の営業マンも物件を覚えやすいので、
入居者は決まりやすくなります。

賃貸不動産業界の仕組みですが、入居者を紹介してくれる不動産屋さんが、
大手の賃貸業者だからと言って安心してはいけません。アパ○ン・エイ○ルなどの大手の賃貸業者は、
ほとんどがフランチャイズです。

本部が直営で経営されているところもありますが、あくまでフランチャイズですので、
看板だけかりているだけで、会社自体は有限会社だったりして小さな会社がほとんどです。
よくチラシや看板、名詞などを見てください。エイ○ル　○○店　　○○○株式会社と表示してあるはずです。
一つひとつの会社は小さいです。

フランチャイズの名前のブランドを使用する代わりに、加盟料金などを支払って営業していますので、
大手の名前だからといって安心してはいけません。
あまり行儀のよくない不良入居者を紹介してくるかも知れません。
営業マン自身もだまされている場合は仕方ないですが、
分かっているのにあえて手数料獲得のために紹介してくる営業マンもいます。
自分自身を守れるのは自分だけです。信用しすぎるのは注意です。

物件管理を業者に任せており、入居者募集も業者さんを通してする場合は、
ちょくちょく担当に連絡をいれ進捗状況や募集に使っている資料を見せてもらうなど積極的に関わることで、
管理会社も一生懸命、入居者募集をしてくれるはずです。

2004年11月に初めて、手に入れた不動産の入居者募集用の資料としてエクセルで作りました。

上記のような、資料を７枚、Ａ４の普通紙でパソコンで作成しました。

それをカラー印刷して、100キンで売っている安いクリアファイルなどで一冊にまとめて20～30組ほど作り、
物件の最寄り駅とその周辺の駅の近くにある賃貸の業者さんに配り歩きました。

私が自作した、賃貸業者さん用の物件資料です。エクセル・ワードなどで作っています。

大家さん業を始めるまで、パソコンなどさわったこともありませんでしたが、結構簡単にできるものです。