不動産投資で月々20万のキャッシュフロー

★設備故障、入居者クレーム対処方法★
大家さんをしていると必ず設備の故障や入居者からのクレームなどが起こります。
物件管理を管理会社に任せている場合は、すべて管理会社に連絡が行き、
対応もすべて管理会社がやってくれますので、費用が発生した場合のみ大家さんに連絡がきます。

私のように自主管理で運営しているとすべての連絡が私に来ます。
入居者さん全員に私の携帯を伝えていますので、何かあればすぐに連絡が来るようにしています。

設備の故障は、仕方がありません。形あるものいつかは壊れます。
よくあるのが、設備の故障ではなく入居者さんの使い方が間違っているために
故障と勘違いして連絡があることもあります。

設備の不具合で一番注意しなければいけないのが、入居当初です。
リフォーム時にチェックしていたつもりでも、給湯器の種火がつかなくなっていたり
、パッキンが古くなり水がポタポタ落ちたり、などが起こります。
設備の故障、不具合が起こった場合、すぐに現場に駆けつけるような状態を作っておかなければいけません。

専業家主の場合は、現地確認を大家さん自ら行うことができますが、
副業でサラリーマン大家さんをやっている人は、急な対応は難しいでしょう。
その時に頼りになるのが、リフォーム屋さんや工務店など、リフォームをお願いしているプロの業者さんです。

相手はプロですので不具合を見てもらえば適切な処置やアドバイス、
修理をすぐにしてくれます。リフォームをしてくれる業者さんとの信頼関係は重要なポイントとなります。
雨漏りが発生した、洗面台のお湯が出ない、上の階から水漏れがある、
などなど設備故障や排水設備の不具合で起こりうる事態もあります。

仕事中なので、対応出来ません。では、入居者さんに納得してもらえません。大家さんとして失格です。
大家さん業のメリットは、すべてを自分でする必要は無く、プロに依頼することで解決することが出来ます。
水周り関係の不具合は生活に支障をきたしますので迅速な対応が必要です。
電話一本ですぐに現場に駆けつけてくれる工務店やリフォーム屋さんは、なくてはならない大切なパートナーです。

不動産投資を始めた初期の頃は、リフォームの値段のみで業者を選別し、
リフォームを行ってきました。物件の都度、ころころとリフォーム業者さんを変えていました。
値段だけで、リフォーム業者を選んでいると、緊急事態が起こった場合、すぐに対応してくれないケースもあります。

今は、リフォームのほとんどを一社の工務店さんにお願いしています。
値段は決して安くはありません。もちろん高くもありませんが、緊急事態への対応が早く、
すぐに現場に行ってくれ、アドバイスも的確なことを言ってくれますので信頼しています。
最初の頃は、何社かのリフォーム業者と取引をして、徐々に信頼できる業者を選別していきましょう。

★入居者からの要望、クレーム処理
自主管理をしていると入居者さんから直接連絡をもらうようになるので、
物件の状態を把握しやすいメリットがあります。
ただ、これを煩わしと思う人が多いと思うので自主管理をするかどうかは人それぞれです。

入居者からの要望は、出来る、出来ないをはっきりと伝えましょう。
あいまいな答えはいけませんし、常識はずれな要望は一度聞くと相手に主導権を握られ、
わがまま入居者、不良入居者化する危険性があるので十分に注意しましょう。

入居者からの要望・交渉で一番多いのは、家賃の値下げです。

私の何度か、交渉をされたことがありますが、基本的には「ノー」と言っています。
最初に決めた家賃ですので家主として下げる必要はありません。
ただ、昔から長く住んでいて、今の相場より明らかに高い家賃で入居している人だけは、
柔軟に対応しましょう。退去されるとどの道家賃は下落するので、相場並みの家賃であれば、交渉に応じましょう。
経済的な理由からの家賃の値下げを言ってくる場合も柔軟に対応しなくてはいけませんが、
相場からかけ離れた値下げの場合、退去してもらうほうが良い場合もあります。
ケースバイケースです。

オーナーチェンジで購入した物件の１階店舗のテナントが購入後すぐに、家賃の値下げを言ってきたました。

8年ほど前から長期で借りてもらっているテナントさんだったのですが、8年前と比べると地価も下がり
家賃相場も下がっているから家賃を下げてほしいと言われました。
そのときはすぐに返答せず、調べてから返事しますと答え、自分なりに相場を調べました。
確かに8年前と比べると家賃は下落していますが、
そのテナントの家賃を下げる理由にはあたらないと判断し、きっぱりと断りました。

気に入らなければ退去してもらっても結構です。ぐらいの気持ちで断りました。
断った理由として、店舗家賃は立地条件により一概に地価が下がったから家賃も下がるとは言えず、
個別の条件により家賃は決定されるので、テナントが主張する理由では値下げする必要なしと判断しました。

断るときには、きっぱりと断らないと、
ずるずると入居者やテナントの言いなりになってしまうのは今後のことを考えるといけません。

対応が難しいのが入居者からのクレームです。
クレームで一番多いのが、騒音に関するものです。マンションやアパートは共同住宅です。
両隣や上下階の生活音はどうしも伝わります。

「友達が遊びに来ていてうるさい」などの一時的なものであれば、注意するだけで解決しますが、
普段の生活音がうるさいとなると対処に困ります。

私も一度経験していますが、２階の入居者が３階からの音がうるさいとクレームがありました。
そうすると今度は３階の入居者さんからも２階も４階もうるさい。

私も我慢してるんです。ともっともなことを言われて、それ以上何も言えなくなりました。
生活音ですので両者とも気をつけてもらうしかないので、口頭や手紙などで注意を呼び掛けましょう。
ある程度大家さんとして注意を促したあとは、余り深いりしないようにしましょう。

人間同士ですので感情的にお互いの言い分を好き勝手に言い出す結果となります。
一つ一つ真に受けていては大家さんもたまったものではありませんので、聞き流しましょう。
どちらが悪い良いの話ではないので、どうすることもできません。

もうひとつ注意したいのが、水漏れ事故です。
入居者によっては、室内の清掃やベランダの清掃をしない人がいます。
定期的に掃除をしないと排水管は詰まります。
排水管が詰まれば、オーバーフローを起こし行き場を失った水は排水管の隙間からあふれ、
下の階へ漏れ出します。
洗濯機をベランダに設置するタイプの部屋は特に注意が必要で、
室内は掃除をしてもベランダまで掃除をしない入居者がほとんどですので、
ベランダの清掃を促す手紙を入居者さん全員に出すようにしましょう。

★不動産物件管理とは★
不動産を手に入れ、大家さん業を拡大するためには物件の維持管理が重要になってきます。
物件維持管理と入居者管理の違いを知っておきましょう。

物件管理とは
建物自体を管理することです。外壁の塗装や排水管のメンテナンス、エレベーターのメンテナンス、
屋上・ベランダの防水などの建物を維持するための修繕業務や、
エントランスなどの共有部分の清掃などの管理業務のことです。

入居者管理とは
入居者募集や入居後の対応をするための業務になります。　　
区分所有マンションだと物件の管理は管理組合や管理会社が物件管理をしてくれますので、
ひと部屋ひと部屋の個人のオーナーさんは特にすることがありません。
毎月管理費と修繕積立金を徴収されますので、その費用で建物修繕も行われるのが基本です。
維持管理する上では区分所有マンションが一番手間がかからず簡単です。

一棟ものアパート・マンション、一戸建てを所有している場合、
すべて物件管理は大家さんの仕事になります。
特に建物の価値を維持するためには定期的な物件の修繕が必要です。
外壁塗装から防水など基本的な維持管理を怠ると老朽化かが進み建て壊しや建て替えの時期が早まり、
収益性が悪くなる原因を作ります。
修繕に関しては、修繕の目安などはプロの職人さんや管理会社の人にアドバイスを求めましょう。

一般的に外壁塗装と防水は10～15年と言われています。定期的なメンテナンス期間も把握し、
きちんと修繕することにより物件の価値は維持できます。
そして一棟ものアパート・マンションは、日々の清掃を怠ると物件があれだし、
入居者の退去や質の悪い入居者しか集まらなくなり、入居者管理もたいへんになります。
自宅から遠方にある物件や物件数がたくさんある場合、昼の仕事が忙しすぎる場合は、
プロの管理会社にお金を払い、物件管理をお願いすることになります。

私がおすすめする方法は、できるだけ自分自身で管理するです。
最初は小規模な大家さんからスタートしますので、自宅から遠くない地域で不動産を購入し、
すべての大家さん業務を自分自身で行ってください。そうすることにより、
より深く大家さん業を知ることができ、知識と経験を得ることができます。

大家さん業の現場を知ることが大切です。そして、大家さん業が順調に拡大できれば、
プロの管理会社に任せることを検討するようにしてください。

大規模な大家さんまで成長でき、プロの管理会社に任せることになったあとも、
大家さん業の現場を知り、豊かな経験を積んでいれば、管理会社の言いなりにならずに
自分自身の大切な資産である不動産の価値を高めるための方法を管理会社に逆提案することもできます。
管理会社の言いなりになり、自分の物件の価値を落としている大家さんを見るのはつらいものです。
自分自身が大家さんとして勉強しなければ、人の言いなりになるしかなくなります。
そのために、初期のころの小規模なときに物件管理も入居者管理も自分自身ですることをお勧めしています。

★物件修繕を考える
土地は古くなったり、なくなったりしませんが、建物は古くなります。
長く使用するためには、維持管理が重要なポイントになります。
一棟ものアパートは、自分の全責任で修繕などの計画を立てることができますが
、区分所有マンションの場合注意が必要です。
築年数の古い区分所有マンションを投資の対象とする場合は、
管理費・修繕積立金の値上げのリスクを考える必要があります。

私も所有する２件のマンションが購入後、修繕積立金の値上がりがありました。
それぞれ4,000前後の値上がりでしたが、投資利回りを考えると痛い出費です。
マンションの大規模修繕にともない、現在まで積み立ていたお金をすべて使いきるため
今後の修繕計画のこともあり、修繕積立金の値上げとなりました。
修繕積立金が購入時、4,000円と築30年のマンションにしては安かったので、
仕方がないのかもしれません。。。値上げは想定の範囲内でしたが、、、。
値上げ金額も4,000円ＵＰと約倍になりました。
管理費とあわせると毎月1.5万円の出費になりますので、収益に大きく影響します。

もう一件のマンションは、17㎡のワンルームマンションですが、こちらも修繕積立金が値上がりました。
約4,000円値上がり、購入時は管理費・修繕積立金の毎月約１万円でしたので、
この値上げで１.４万円の固定の支出になりました。

しかもワンルームマンションですので家賃自体が５万円と安く支出の割合が多くなります。
マンションの大規模修繕は必ず必要なことですし、修繕することにより不動産の価値が上昇もしくは維持できると考えれば
必要不可欠な費用になります。仕方のない出費と考えましょう。
不動産投資対象が、区分所有マンションにしろ、一棟ものアパートにしろ、
修繕費は将来必ず必要な出費ですので、事前に予測しあわてないような資金計画をたてましょう。

せっかく購入した不動産の価値を落とさないためにも、清掃などの日々の管理や建物維持のための修繕費などは計画的に貯め、
定期的な修繕を行いましょう。
そうすることにより建物の寿命がのび、より長く家賃、収益が獲得できます。

★遠方物件の管理
以前賃貸の営業の仕事をしているとき、店の前で清掃などの開店準備をしていると、
身なりのよい、おじさま？が声をかけてきました。
「今は、賃貸は動かない時期なの？」　と、一瞬戸惑いましたが、「おそらくどこかのオーナーさんだな」と思ったので、
話を聞くことにしました。
私が所有する2件目のワンルールマンションと同じ町にある、
同じような条件のワンルームマンションのオーナーさんでした。

入居者が2ヶ月も決まらないと心配になり、関東にお住まいの方でしたが、
わざわざ大阪まで様子を見に来たそうです。
購入してからまだ一度も物件を見たことがなく、はじめて見にいくといっていました。
10件ぐらい全国に区分所有のワンルームを持っている、個人の投資家さんでした。
管理を任せている業者さんと待ち合わせ中で、
店の看板を清掃していた私に声をかけたみたいです。

大阪市北区にあるこの物件の条件は
　家賃　　5.2万円
　共益費　7,000円
　礼金　　2ヶ月分

　最寄り駅　徒歩4分
　築　　　　昭和60年
　占有面積　21.03㎡
　６Ｆ部分

昔に建てられた、三点ユニットの典型的な旧タイプのワンルームマンションです。
私が所有している物件と同じような不動産でしたが、私の方がもう少し古く、少し狭いです。
募集条件も、標準的な条件なので、これでは、
はっきりいってなかなか入居者は決まらないと思います。

この程度の条件のワンルームマンションは、この地域にはたくさんあり、
賃貸需要の強い地域ですが、その分マンション、ライバルもたくさんあります。
決まらない！とまでは言いませんが、なかなか厳しいのが現実です。

それに、任せている管理会社が、、、正直しょぼいですね。
基本的に物件管理を専門にしている会社に入居者を見つける力はありません。
駅前の賃貸の部屋付けを専門にしている業者さん頼みです。
アパ○ン、エイ○ル、などのフランチャイズの賃貸業者が集客力も強いです。
特に若い入居者さんはフランチャイズのネームバリューと安心感で選びます。

普通のマンションオーナーさんは、管理会社にすべてを任せていますので、
入居者募集やその仕組みを知らない人も多いのではないでしょうか。

遠方物件の場合はすべてを管理会社に任せることになります。営業力に頼るのではなく、
物件の魅力で勝負するのもひとつの方法です。リフォームの工夫が重要となります。
営業力がなくても誰にでも決められる部屋へリフォームし、相場より少し安い条件で募集すれが、
すぐに空室はなくなるかも知れませんが、収入を維持しながら満室経営をするのが
大家さんの腕の見せ所です。今の時代に何もしない大家さんは衰退していきます。

自分で資料を作り営業するか、それができない場合はリフォームを工夫する、
募集条件を安くするなど、経営努力が必要です。
自分ばかりが儲けることを考えてリフォームも手抜き、家賃・礼金もしっかり取り、
営業マンへの手数料もけちる。こんな部屋はいつまでたっても空室のままです。
数ヶ月、半年、一年と空室が続けばお金を捨てているようなものです。
失った時間は二度と取り戻すことができません。
入居者が決まる条件に変更して満室経営した方が、結局は儲かります。

★家賃滞納の問題解決方法★
どんなに厳しい入居審査をしても家賃滞納は発生します。
家賃保証会社と契約したとしても、その保証会社が倒産すれば、どこも保証してくれるところがなくなります。
過去に何度か保証会社倒産を経験しました。経験をしました。

入居時に家賃保証会社と契約していたのですが、入居後一年ぐらいでその保証会社が倒産しました。
倒産会社を引き継ぐ会社があれば、保証も引き継がれるケースがありますが、
それもなければ、保証はなくなります。

私が経験したケースですが、入居当初は家賃滞納はなかったのですが、
保証会社倒産後、半年ぐらいで家賃が遅れるようになりました。
もう家賃滞納を保証してくれる会社はありませんので、自分自身でなんとか解決しなければいけませんでした。

もう一件、別の保証会社の倒産も経験しましたが、そちらは上場会社の倒産ということもあり、
別の会社が業務を引き継ぐこととなり、変更手続きだけで滞納保証が継続できました。
上場会社が倒産となるとやはり滞納の違いを肌で感じました。

滞納家賃回収のこつ
それは、　「スピード」　と　「しつこさ」　にあります。　お金を催促される方も嫌でしょうが、
催促する方も余り気分の良いものではありません。

取り立ての甘い大家さんに付け込んで一年以上も滞納する入居者もいます。
こうなると滞納家賃を回収するのは事実上不可能となり、
滞納家賃を放棄するので退去をするような交渉へと変わってしまいます。
1ヶ月の家賃を支払えない人が2ヶ月3ヶ月と家賃がたまると回収がどんどんどんどん難しくなります。

家賃滞納催促の手順
1、月末に家賃が振り込まれていなければ、2・3日様子を見て未入金のお知らせとして、
最初は軽い内容でお知らせをします。
その手紙に　○月○日までに振り込んでもらうように期日を指定して送ります。

2、未入金のお知らせの期日までに家賃の振込がない場合は、
手紙のタイトルを「催促状」「督促状」などとし、少しきつめの内容の手紙を出します。
遅延損害金、事務手数料、違約金、などなどの名目をつけて、家賃プラスαの催促をします。
但し書きで、○月○日までに振込の際は、上記損害金を免除しますので、
規定家賃をお振込ください。などの一文を添えておきます。

この段階で、ほとんどの振込ができない入居者は連絡をしてきます。
○日までには振込ますので、、、と期日が遅れる連絡をくれた入居者さんに対しては、
遅れた理由を聞き、期日まで待ってあげましょう。この段階では
まだ遅れは一週間～二週間程度ですので寛大に待ちます。

もう少し待ってください、、、と連絡が来た場合は、家賃全額ではなく、
一部でもいいので入金させるようにし、残りをいつまでに振込むのかを確認しなくてはいけません。

3、訴訟の準備をする警告文を送る
督促状で少しきつめの内容の手紙を送っても、連絡をしてこない不良な入居者に対して、
こちらも毅然と立ち向かう姿勢が必要です。
この時点まで来ると来月分の家賃振り込みの時期が来ていますので、よりきつい内容の手紙で催促をします。

うっかりミスやたまたま家賃が遅れるだけなどの入居者さんの事情もありますので、
最初から威圧的な態度で家賃を請求してはいけません。
入居者さんとの信頼関係もなくなってしまうので、まずは相手の事情を聞きましょう。
そのうえでいつまでに支払うのかを決めていきます。
最高３ヶ月ほど滞納されたことがありましたが、
上記の方法でしつこく、すばやく手紙にて請求を続けると、滞納はなくなっていきました。

家賃の催促をするこつは、電話で直接催促をしない。電話だとついつい相手に同情したり、
言いくるめられたりなどのこちらの感情が出てしまうので、

家賃催促の鉄則は、事務的に淡々と請求をし続ける。これが一番だと思います。

電話での言葉の催促より文章での文字の催促の方が効果があると思います。
文字の力もあります。こちらから手紙を出し、相手から連絡をさせるようにしましょう。
細かいようですがこちらから電話をするより相手から電話をさせる方が、
有利な立場で交渉ができます。これも交渉を有利に進めるこつの一つです。

手紙で催促しても、まったく連絡をしてこない入居者には、こちらから電話をしなくてはいけません。
電話をしても電話に出ない場合は、直接会いに行きましょう。
いきなりの訪問は滞納者にとっては、一番堪えます。

入居者本人への催促をしても、支払いが無理な場合は、連帯保証人へ家賃を催促します。
賃貸借契約書に記載されていますので、保証人にも債務弁済の義務があります。
家賃が1～2カ月溜まった段階で保証人へも催促を実施します。
保証人に支払い能力があり、話が通じる人であれば、すぐに家賃の入金があります。
ただ、保証人も支払いに応じないケースもありますので、この場合は、入居者、保証人両者へ手紙を送り続けます。

スピーディにしつこく、家賃を催促することでほとんどの家賃滞納は解決することができます。
家賃を支払わなければ、住む家を失うので入居者にとっても、
重要な問題ですので、家賃のほとんどは回収することができます。

★最終手段の法的な処置
それでも家賃を支払う意思の感じられない入居者に対しては、家賃が3カ月溜まった段階で少額訴訟を検討します。
裁判所へ訴訟を起こす前に内容証明などを、入居者、保証人両者へ送ります。
一般の人は内容証明郵便など見たことがないので、この内容証明郵便だけでも効果があります。
それでも駄目な場合は、少額訴訟を起こします。

少額訴訟は一日で裁判が終結する簡易裁判ですので、ご自身で手続きをするか、
司法書士や弁護士などの法律の専門家に相談します。

最初にすることは、滞納家賃の回収です。それが難しいケースや不良入居者に対しては、
法の力をかり、強制退去に向けて訴訟を準備します。

強制退去の明け渡し訴訟は時間とお金がかかりますので、訴訟をちらつかせながら、
任意での退去をさせる交渉が一番です。
相手も訴えられるとなると、任意での退去に応じるケースがほとんどです。