不動産投資で月々20万のキャッシュフロー

★一棟ものアパート・マンションを探す★
購入後のアパート経営運営を考えた地域で物件を購入しましょう。
購入後の長期的な運用を考えれば自宅から一時間程度で行ける範囲で物件を購入する方が維持管理が楽です。
投資本などで関東在住の人が北海道や仙台、福岡などでアパート経営をスタートし、
成功している事例や成功者が書いた本がたくさんあります。

しかし、わざわざ地方や遠方に物件を購入しなくても、自宅から通える範囲で投資用不動産はたくさんあります。
今はネットの普及で物件探しが手軽になりました。探したい条件を入力すれば数百件、数千件とヒットします。
私も利用してる投資用ホームズのサイトを紹介しておきます。
物件価格や地域など全国の物件が検索できますのでとても便利です。

たくさんの物件を見ると言っても、不動産屋に連絡して、不動産屋の営業マンと現地まで見に行く必要はありません。
ネットで資料を見て、物件の所在を確認し、
グーグルアースやストリートビューを使い物件の外観の写真を見るだけでも、立派な物件を見るです。
ネットで資料や外観写真を見るだけでも参考になります。
ネットで資料を見た後は、ネットから資料請求をします。

不動産屋が作る物件資料を見なれる必要もありますので、ネットからどんどん資料請求をしましょう。
現状の家賃収入や物件の詳細が記載されていますので、家賃収入などの金銭的な条件を確認して、
この物件をいくらなら購入するかの希望価格をその資料に記載する癖をつけるようにしましょう。

例えば、3,000万円の物件が売りに出さらており、満室想定家賃が300万だったとします。
資料には、表面利回りは10％と記載されているはずです。
私の場合は、この物件価格では高いので購入しませんがいくらになれば、
購入を検討してよいかを先に計算しておきます。

単純計算で、満室年収が300万円の物件でしたら　300万円÷12％　＝2,500万円となります。
表面利回りではなく、純利回り12％以上を購入条件にしている場合は、
購入諸費用も含め2,500万円で収まれば、金銭的構造は合格です。
購入諸費用が物件価格の10％かかると計算すると、
物件価格2,250万円　諸費用　250万円　総額2,500万円となります。

3,000万円の物件が2,250万円まで値段交渉により値下がりすれば、購入を検討します。
その希望物件価格である「2,250万円」と物件資料に記載しておきます。
物件探しをする場合、数百件以上の物件資料を検討することになりますので、
ひとつひとつ現地調査をするわけにはいきません。

そのため、この物件資料の段階でふるいにかけます。ある程度候補を絞り、
現地調査に行き実際に空室がある物件の室内を確認したり、外観を見に行ったりします。
それで合格点だった物件のみを不動産屋に連絡し、実際に空き部屋ある場合室内を確認し、
購入申し込みを入れるかどうかを検討します。
購入申し込みをする場合は、値段交渉も含め、先に計算しておいた
純利回りからの購入価格を計算した金額や購入条件等を決めてから書面で購入の意思を売主に提示します。
厳しい純利回りで割り戻した価格では、売主に断れることも多いので、めげずにたくさんの買い付けを書きましょう。

★金融機関・銀行のアパートローンを利用する★
より早く大家業を拡大するためには融資を利用する必要があります。
ゆっくりと現金（キャッシュ）で購入できる小さな物件を増やすことでお金持ちになることは十分に可能です。
ただ、時間がかかるだけです。
より早く、大きな物件を手に入れようと思えば、手持ちの現金（キャッシュ）だけでは無理があります。

一億円の現金を作れる人が何人いるでしょうか？
普通のサラリーマン・ＯＬ・主婦の人が一億円の現金を作ることは、宝くじにでも当たらない限り不可能です。
現金で小さな物件を数件購入し、大家さんとして経験と知識を積んでから少し
大きな物件にチャレンジすることをお勧めしています。

初めて融資を利用する場合、3,000～5,000万円ぐらいの小規模な一棟ものアパート・マンションから始めましょう。
私自身、一棟ものアパート・マンションを初めて購入した時に知らないことばかりで戸惑いました。
始めてはどんなことでも最初は戸惑うものです。
経験不足の初期の段階で大きな物件を運営し安定経営するのは難しいものです。
初めて自転車を乗ったとき、必ずこけるはずです。いきなり自転車に乗れる人はいません。
何度か転んだあとに自転車に乗れるようになり。

一度運転を覚えると、もう簡単には転ばないようになります。どの分野でも同じで投資も一緒です。
小さな中古マンションと一棟ものアパート・マンション投資とは違う部分も多く、
学ぶことも違います。自転車の運転と自動車の運転方法が違うのと似ています。

300万円のワンルームを数件買う　⇒　3,000万円の一棟ものアパート・マンションを買う
一億円の一棟ものマンションを買う
物事には順序があり、てっとり早くお金を手に入れたいばかりにこの順序を飛ばそうとする人が多くいます。
いきなり数億円のマンション経営する自信はありません。
小学生がいきなり自動車を運転すれば大けがをする危険があります。

お金を借りるということはローンの返済があります。
ローン返済ができなくなれば所有している不動産を取られます。最悪の場合破産することもあります。
先に現金で物件を手に入れている場合、その物件を担保提供することで頭金の代わりとして融資を受けることもでき、
手持ちの現金を残すこともできますし、すでに家賃収入もありますので、

少々のローン返済ぐらい持ちこたえることもできます。
現金で購入した物件を担保提供することで、頭金ゼロ円で融資を利用し
一棟ものアパート・マンションを手に入れることも可能です。
手持ちの現金を残せるメリットは、
そのお金を次の物件購入資金にすることができ資産の拡大を速めることができます。

★アパート・マンション経営成功のこつ★
一棟ものアパート・マンション経営は、建物一棟すべてを維持管理をしなくてはいけません。
共有部分の廊下やエントランス、玄関、駐車場、建物の周辺などの清掃や修繕なども含めた物件管理が必要です。
一般的には家賃の3％～8％を支払、管理会社や不動産屋と管理委託契約を結び、手間のかかる仕事を委託します。
入居者からの問い合わせやトラブル、家賃滞納がが起こった場合なども含め管理会社が対応をしてくれます。

私は小規模大家さんの段階では、経験と知識を得るために自主管理をすることをお勧めしていますが、
わずらわしいことや面倒なことをしなくない方はお金を支払えば
これらの業務すべてをプロに依頼することができます。
自主管理のメリットはアパート経営のノウハウが学べ手に入れることができることです。
大家業が発展し大規模になれば、一人で運営管理をすることが難しくなりますので、
自然と管理を任せることになります。

ならば、小規模な時に自分でアパートを運営管理しアパート経営のノウハウを手に入れて
大家業を発展させてからでも管理をプロに任せても遅くはないのでしょうか。

自主管理をする場合、
清掃業務、入居者の問い合わせ、入居者募集、
トラブル等の対応、家賃滞納への対処、リフォームの手配、退去立会、
などの大家業務をしなくてはいけません。清掃のみを掃除おばちゃんを雇ったりしてもよいかもしれません。

不動産の家賃収入は、不動所得です。物件管理と言っても普段そんなに仕事をする必要はありません。

実際の労働を伴うのは清掃業務ぐらいです。

★一棟ものアパート、マンションの管理実務★
2008年に購入した一棟ものマンション、7部屋と小さなこともあり
当時はサラリーマンとしてフルタイムで仕事をしていましたが、自分で管理していました。

自宅から遠くない地域で規模が十数件まであれば、フルタイムで仕事をしながら自主管理できます。
不動産屋や管理専門会社に委託してもいいのですが、毎月家賃の５～８％ぐらいの
管理委託料が必要です。特に初期段階ではできるだけ支出を抑えて次の不動産購入の資金にしたいです。

管理といっても普段は何もすることはありません。賃貸で住んでいる時を思い出して下さい。
管理会社や大家さんに連絡した回数を数えてみましょう。

一棟ものは共用部分、例えば共用ローカや階段、ゴミ置き場、駐輪場などは、
自分で２週間に１回ペースで掃除に行っていました。
簡単な掃き掃除で規模にもよりますが３０分ぐらいで終わります。

数年後、物件数も増え家賃収入が増えたのでこの掃除業務だけ専門の業者さんに委託することにしました。

今でもすべての物件を自主管理しています。