不動産投資で月々20万のキャッシュフロー

★アパート・マンション経営の基本★
一棟ものアパート・マンションとは、土地の上に独立したアパートやマンションなどの共同住宅すべてを所有することです。
区分所有中古マンションは共有持ち分の土地に共有で建物を所有しています。

不動産投資をする際の対象となる物件種類はたくさんあります。そのうちのひとつが一棟ものアパート・マンションです。

1、新築区分所有マンションの一室
2、中古区分所有マンションの一室
3、新築一戸建て
4、中古一戸建て
5、連棟式一戸建て
6、一棟ものアパート・マンション

それぞれにメリットとデメリットがあります。
今回は、一棟ものアパート・マンションについてのお話をします。
独立した土地に独立した共同住宅をすべて所有できる一棟ものアパート・マンションは資産性が高く、
銀行の評価も出やすく、融資を利用した購入もできます。

一棟すべてを所有できるため、運営も一括で管理することができ、効率も良くなります。
一棟すべてを所有すると言うことは、その責任もすべて取らなくてはいけません。
部屋の内部はもちろん、共用廊下やエントランス、玄関や建物周辺の清掃に始まり、安全な水の管理、消防点検などなど、
業務は多事渡ります。

しかしその業務のすべてをプロの管理会社に委託することもでき、素人大家さんで成功されている人はたくさんいらっしゃいます。
銀行の評価が出やすいということは、銀行や金融機関から融資を受けて物件を手に入れることもでき、
手持ちのお金が少なくても大きな物件を手に入れることもできるのが魅力でもあります。
少ないお金で大きな物件を手に入れることができれば、多額の家賃収入を得ることもできます。
ただし、一棟ものアパート・マンション経営も良いことばかりではありません。

入居者が見つからなければ、家賃は手に入りませんし、入居者の中には非常識な人や家賃を滞納する人もいます。
しかし、それらのデメリットを補って余りあるメリットが一棟ものアパート・マンション経営にはあると思い
私自身一棟ものアパート・マンションを購入しました。

★レバレッジとは★
他人のお金を使うことで、自分のお金に対する利益率を高めることをレバレッジ効果と呼びます。

経済的な活動にて　「てこの原理」　を利用することです。

てこの原理とは、小さな力で大きな力を生みだす道具のことです。身近なもので言えば、栓抜きやハサミ、缶飲料のプルトップなどです。
経済的な活動の「てこの原理」　と言えば、小さな力＝自分のお金　大きな力＝高利益率　
を手に入れることです。この時に使用するの「てこの道具」にあたるのが他人のお金になります。
要するに他人のお金を使い、多くの利益（お金）を得る経済的な活動をレバレッジ効果と呼びます。

具体的な例として、
その１、ＦＸ（外国為替証拠金取引）ではレバレッジを利用する人が多いのではないでしょうか。
自分のお金が1万円しかなかったとしても100倍の取引をすれば、100万円分の外貨を購入することができ、
1ドル100円　で1万円分購入し　1ドル101円に上がった場合　100円の利益に対し、
1ドル100円　で1万円の自己資金で100万円分のドルを購入した場合、
1ドル101円に上がった場合、10,000万円の利益を得ることができます。
ただし、レバレッジはプラスにもマイナスにも作用します。損をする場合も100円の損で済むのに、10,000万円分損をします。

レバレッジ＝リスク増大　と考えましょう。ただし、そのリスクは投資対象により自分自身でコントロールすることができ、
そのコントロールの方法を学び使いこなすことができるようになれば、

普通のサラリーマンでは手にすることのできない、お金を手にすることもできます。
その反対に大きな借金や損失を出し最悪の場合お金に翻弄され破産する人もいます。

レバレッジはプラスに使うことができれば、頼もしい道具ですが、取り扱い方を間違えればとても危険な道具ともなります。
木を切るためのチェーンソーはとても便利な道具ですが使い方を誤れば大きな怪我をすることもあります。
レバレッジも同じです。使い方を学び、うまく使えるようになればとても便利な道具です。

レバレッジなし、1ドル100円で100ドル購入します。1万円分ドルを購入したことになります。

　1ドルが101円に上がった時に、購入したドルを売れば、10,100円

自分のお金に対して100倍の取引をしたことになります。

★キャッシュ・オン・キャッシュ（ＲＯＩ）★
現金で不動産投資をする場合、純利回りの数字が最重要数値でしたが、
一棟ものアパート・マンションではレバレッジを使用し、銀行からお金を借りての投資をすることになります。

その時にもうひとつ重要な数値が、キャッシュ・オン・キャッシュ（ＲＯＩ）です。自己資金回収率です。
物件購入資金の内多くを銀行からの借入（他人のお金）でまなない、自分のお金（自己資金）は少なく購入する場合、
投資した自分のお金に対する回収率も重要になります。
重要な理由は、自分のお金をできるだけ早くに回収することができれば、そのお金を再投資することで、またお金が生まれます。
純利回りは、物件購入総額に対しての利益率ですが

キャッシュ・オン・キャッシュ（ＲＯＩ）は、自己資金に対する利益率です。
お金を借りて投資をする場合自己資金を一年以内に回収できることも珍しくありません。
その戻ってきたお金を再投資するだけで、お金がお金を生む仕組みの完成です。
お金持ちの投資手法はたったのこれだけです。

頭金のお金を少なくするとキャッシュ・オン・キャッシュは上昇しますが、借入金が増えローン返済額も増えます。
ローン返済額が増えると家賃収入に対するローンの返済比率も上昇してしまうと手元に残るキャッシュが減り、
キャッシュ・オン・キャッシュ（ＲＯＩ）が低下します。
ローン条件と頭金と家賃収入と３つの要素が絡み合いキャッシュ・オン・キャッシュ（ＲＯＩ）の数値が決まります。

★アパート・マンション経営のメリット、デメリット★
単独した土地に単独で共同住宅を所有することになる一棟ものアパート・マンションは
資産評価があり、銀行の融資が受けやすく、レバレッジを利用した投資が行え、
効率的にお金を運用することで、お金持ちになるスピードを速めることができます。

小規模、大規模にかかわらず建物一棟ごと所有できるため、維持管理が一括で行え、
満室経営を目指す場合の工夫なども自由にできます。
共用廊下やエントランスにお花を飾ったり、外壁や鉄部の塗装をすることで
建物のイメージが良くなり満室経営のための努力や資金投入が自由にできます。

将来的な資産価値としても土地、建物が単独で所有できるため、建て替えなどの判断もオーナー一人で決断することができますし、
最悪土地の値段で売却することが可能です。
建物全体を維持運営、管理できる効率の良さと、アパートローンを利用したレバレッジ効果による大きな物件の入手が可能です。
普通のサラリーマンでは手にすることのできない億単位の大規模マンションのオーナーになることも夢ではなくなります。

大きなメリットがありますが、メリットを裏返せばデメリットやリスクも多く存在します。
そのリスクを回避したり、コントロールする方法を学ばなければ、大きな失敗を招きかねません。

不動産に翻弄され、多くのお金を失った人もたくさんいます。

土地、建物を単独で所有するため、すべての責任はオーナーにかかってきますので、
経営判断をすべて自分で決断しなければいけません。
経営の仕方を間違えると、空室ばかりの不良資産になり、
お金持ちにしてくれるはずの不動産が身を破滅する道具にもなりかねません。

特にお金を借りて投資をする場合、返済のリスクがありローン返済ができなくなれば物件を没収されるばかりでなく、
最悪の場合破産をすることですべてを失うこともあります。
初めての不動産投資で一棟ものアパート・マンション経営を始めることのリスクはあります。
素人がいきなりアパート経営をうまくできるほど世の中は甘くありません。
どの世界でも初心者は失敗をします。失敗をすることで多くを学び、成長していきます。アパート経営も同じです。
最初はわからないこと、知らないことだらけです。失敗して当たり前です。

初めての物件で、お金を借りて大きな一棟ものアパート・マンションを購入してしまった場合、
最初の失敗で取り返しのつかない金銭的なダメージを受けることもあります。
大家さんとして、少しの経験と知識で回避できた初歩的なミスで
経営そのものが立ち行かなくなり、不動産を手放すことになりかねません。
この様な理由からも最初は小さな物件から大家業をスタートすることをお勧めしています。

慣れてから一棟ものアパート・マンション経営をスタートさせても遅くはないと思います。