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★現地、競売物件調査の基礎★
競売物件の現地調査のポイントは、ずばり！
「引渡しがスムーズにできるかどうか」　を調査するといっても過言ではありません。
競売物件のリスクである、不動産の引渡しがスムーズにできるかどうかが費用的にも重要になります。
もちろん、現地にて境界の確認や道路の接道など、現地で調査することはたくさんありますが、
競売物件の場合は、「引渡」さえスムーズにいけば、ほぼ間違いありません。
再建築不可や建築基準法の制限などは、裁判所の資料（特に三点セット）を理解すれば、大体の判断はできます。

―通常の取引、売買と不動産競売物件の違い―
私自身、昼の仕事で不動産売買の仲介の営業をしております。
ふだん私が扱う、通常の取引・売買物件では、たち営業マンが市役所や法務局にて物件の調査をして、
重要事項説明書と契約書を作り、購入するお客様に、宅地建物取引主任者が説明をしなければいけない義務があります。
当然なにかミスがあれば、私たちが責任を取ることになります。
よほどのことがない限り、素人である買主が不利になることはありません。

しかし競売物件は、この調査や説明が一切なく、自分で現地を調査し、裁判所の資料（特に三点セット）をよく理解し、
自己責任での入札、取引になりますので、十分な調査が必要です。
なにか起こったときの、責任は自分自身で取らなければいけません。裁判所はなにもしてくれないと思って下さい。

―競売物件の調査方法―
現地調査自体はそんなに、難しくありません。
基本は、所有者や近隣の人たちには、できるだけ会って話をするようにしてください。
いきなりの訪問で、いやな顔をされたりすることもありますが、あくまでどんな人が所有者なのかを確認するのが目的です。
常識のある人かどうかの判断ができる程度の、軽い感じでＯＫです。
所有者が居住中の場合は、近隣の人達の聞き込みは必要ない場合もあります。
空家や所有者がつかまらないときなどは、隣近所への聞き込みをします。
そのときも、どんな人なのかを軽く聞く程度で大丈夫です。家族構成などを聞き出せればなおよいです。

現地調査をしたら、裁判所の資料では、「所有者居住中」になっていたものが
空き家になっていることもありますので、必ず現地調査をして下さい。
マンションなどの区分所有物件の場合は、管理人さんへの調査も忘れずに行なってください。
管理人さんから聞ける情報には貴重なものもあります。

あとは、外観を確認するだけでも、貴重な情報が得られます。
外観が汚かったりすれば、それだけ修繕費がかかります。
第三者の占有者がいる場合は、できるだけ会えるように努力して下さい。
私の場合は、平日、土日、昼、夜など日時を変えて訪問するようにしています。
仕事が営業ですので、この辺は融通がききます。。。

ワンルームなどの区分所有の場合は、なかなか会えないことも多いですが、家族で住んでいる場合は比較的会って話せることが多いです。
所有者や占有者と会って話してみて、「ややこしそう」であれば、最悪、引渡命令による強制執行を視野にいれた費用計算をしておきましょう。
基本的には、引渡命令がおり、強制執行ができる競売不動産に入札するのがベターです。
費用はかかりますが、「引渡しが受けられない」　という最悪のケースだけは避けられます。

―落札後の手続き（代金納付）―
売却許可決定が確定したときは、原則として１ヶ月以内の日を代金納付の期限と定め、買受人に通知します。
売却許可決定が確定後、代金納付通知書が発送されます。
この代金納付通知書に、代金納付手続きの方法や必要書類が同封されいますので、順番どおりに手続きを進めて下さい。
代金納付手続きが完了した日を持って、不動産を取得することになります。

出納課での入金確認は、銀行等に振込みされてから、約２時間はかかりますので、銀行等に振込み依頼後すぐに、
出納課に出向いても入金が確認できないこともありますので注意してください。
※銀行の事情により入金通知が遅れる場合もあります。
午後２時以降に振込み依頼をした場合、翌日以降の振込みなる可能性もあり、
その場合は入金確認ができませんので、当日内での納付手続きができなくなります。

―代金の納付をしないとき―
期限内に代金を納付しないときは、売却許可決定は効力を失います。買受人の資格を失うだけでなく、今後入札もできなくなります。
それと、保証金（保証額）の返還請求もできなくなり、お金も戻ってこなくなりますので、代金納付期日の確認を忘れず、早め早めの手続きをして下さい。
次順位買受けの申出ある場合は、あらためて売却決定期日を定め、その申出について要件を審査のうえ、売却の許否を決定します。

―実際の書類―
私が１件目の投資用不動産を競売物件にて落札したときに、実際に送られてきた書類を紹介しながら、落札後の手続きを説明したいと思います。
私が落札したのは、大阪地方裁判所の本庁ですので、裁判所により若干の書類の違いなどはありますので、ご了承ください。
ただ単に、残りの残代金を入金しただけでは、代金納付手続きは完了しませんので、注意して下さい。
　　　　　　　代金納付に必要な書類の一覧です。ひとつひとつ用意、手続きをしましょう。

まずは、最寄りの区役所や市役所の固定資産税課で、評価証明書を手に入れましょう。
この評価証明書は基本的には、所有者本人にしか発行されません。
いまの段階では、まだ所有権は移っていませんの。

私たち通常の取引・売買の場合は、所有者さんから委任状をもらい、発行してもらいますが、
競売物件は委任状の取得は不可能ですので、裁判所から送付された、書類を証拠に競売物件の手続きのために必要ですと言えば、大丈夫です。

建物の評価証明書

土地の評価証明書

評価証明書を手に入れましたら、次は、登録免許税の計算です。
普通は、司法書士の先生に依頼し、手数料を支払い、登録免許税の納付や所有権移転登記を完了するのですが、
競売物件はすべて、自分で手続きをしなればいけません。

といっても、評価証明書に記載されている内容を、代金納付通知に同封されている下記の送信書に記入し、裁判所へＦＡＸするだけです。

登録免許税を計算するための書類です

上記のファックス送信書を裁判所へＦＡＸ後、早ければ当日には、下記の書類が返信されます。
これで、登録免許税の金額がわかりましたので、代金納付通知書にどうされている、
登録免許税の納付に、必要事項を記入後、最寄りの金融機関の窓口にて、振り込みをして下さい。
ちなみに、登録免許税は税金ですので、振り込み手数料は取られません。

あとは、代金納付手続きに必要な書類等に記載されいる
切手、住所の証明書（住民票など）、不動産登記簿謄本（法務局にて取得）、
入札書に押した印鑑を用意し、あとは、残代金を振込み、金融機関の出納印が押された振込み用紙をもって、
裁判所へ代金納付手続きを行ない手続きが完了すれば、当日に所有権が移転します。

※残代金の振り込みは、裁判所で代金納付手続きをする当時にまでに、着金の確認が必要ですので、
金融機関の込み具合にもよりますが、最低２～３時間はかかります。
残代金納付期日ぎりぎりでの手続きは、注意して下さい。

　下記に大阪地方裁判所が代金納付通知書へ同封している注意書きを載せておきます。

代金納付が完了しますと下記の、手続きにかかった費用の一覧をくれます。
確定申告をする際には、領収書の代わりになる大切な書類ですので、きちんと保管して下さい。

残代金の納付証明書として裁判所が発行する、保管金受領証明書です。

残代金を納付し、手続きを完了しましという証拠のようなものです。

―不動産引渡命令とは―
不動産を競売で買い受けた人（買受人）に対し，簡易，迅速に不動産の占有を確保してもらうため，代金を納付した買受人の申立てにより，
執行裁判所が，債務者，所有者及び一定の要件のある占有者に対し，競売不動産を買受人に引き渡すべきことを命ずる裁判のことをいいます。

簡易，迅速とは，訴訟を提起して判決を得ることと比較した場合であり，
多少の手間と占有確保までの多少の時間はかかります。また，引渡命令の執行には相応の費用もかかります。

―引渡命令の対象―
（１）　原則として，次に掲げる者は引渡命令の対象となります。ただし主な例外として（２）に掲げる場合があります。
　ア）　債務者・所有者
　イ）　物件明細書の「３買受人が負担することとなる他人の権利」欄に記載されていない占有者
（多＜は，「４物件の占有状況等に関する特記事項」欄に記載があります｡）

（２）「４　物件の占有状況等に関する特記事項」欄に記載してある占有者であっても，以下に該当する場合は引渡命令が発令されない可能性があります。
　ア）　買受人が共有持分を取得した場合（複数所有者の各共有持分を取得し，
合計すれば完全な所有権を取得した場合は含みません。）で，他の共有者が占有している場合，
又は共有者の一部から使用を許されている者が占有している場合

　イ）　実行抵当権以外の抵当権（競売申立てをしていない抵当権）の債務者（所有者を除く。）が，
最先の賃借権に基づいて占有している場合

　ウ）　特権を有する者（外国の外交官など）が占有している場合

　エ）　引渡命令に関する平成８年の民事執行法改正前の旧法が適用される事件における占有者で，
差押えの前から所有者との関係で適法な権原に基づき占有しているものと認められる場合（例えば期限切れの短期賃借権者や使用借権者）
　対象となるのは，平成８年８月３１日以前に競売が申し立てられた事件（事件番号の年度が平成７年以前のものと平成８年のものの一部）です。

（３）　原則として，次に掲げる者は引渡命令の対象となりません。
物件明細書の「３買受人が負担することとなる他人の権利」欄に記載のある占有者。ただし，
買受人が代金を納付した後，引渡命令の申立てができる期間内に期限が到来した短期賃借権者については，
期限到来後，引渡命令の対象となります。
　また，同欄に「賃借権（不明）」と記載のある場合で，引渡命令の審理で占有者が賃借権の存在を証明できなかったときは、
その占有者も引渡命令の対象となります。

（４）　代金納付日から６か月間の明渡猶期間が認められる占有者については，
同期間経道後でなければ引渡命令に基づく強制執行をすることはできません。

　ただし，買受入が買受後に，建物使用者に対し買い受けた建物の使用をしたことの
対価の１か月分以上の支払を相当の期間を定めて催告し，その相当の期間内に支払がなかった場合には，
６か月の期間経過的でも強制執行をすることができます。

（５）　土地に対する引渡命令を得て，売却対象外の地上建物を収去（取壊し）することはできません。
その場合は建物収去土地明渡訴訟を提起して判決等を得る必要があります。

（６）　物件明細書作成後に現れた資料等により執行裁判所の判断が変わる場合もあり得ます。
また，抗告審において執行裁判所と異なる判断がなされることもあり得ます。

―引渡命令の手続―
（１）引渡命令の申立て　
ア）申立てができるのは，代金納付の日から６か月{代金納付時に明渡しの猶予
（「物件明細書の詳細説明④－１８の項を参照）を受ける占有者がいた建物の買受人については９か月｝
以内に限られますので注意してください。

もちろん代金納付前は申立てができません。
なお，「物件明細書の詳細説明」④－１９の項の記載がある場合，申立てができる期間が９か月になるとは限りませんので注意してください。
明渡猶予制度の適用があるか否かは，審尋等を経て引渡命令発令時に判断されるからです。

イ）申立費用として，相手方１名につき５００円の収入印紙と決定正本の送達料が必要です。

ウ）申立ては，申立書を作成し，提出する方法によります。申立書の書き方，添付書類，
納付すべき送達料については，執行裁判所の引渡命令担当窓ロヘお尋ねください。

エ）相手方が法人であり，その代表者若しくは管理人が欠けているか，又は代表権を行うことができない場合などには，
原則として特別代理人の選任が必要です。
　　同手続には，申立費用５００円のほか，別途費用の予納が必要ですので，詳しい内容については，
執行裁判所の引渡命令担当窓ロヘお尋ねください。

オ）破産管財人が選任されており，破産財団から不動産が放棄されていない場合は，その管財人を相手方としてください。

（２）引渡命令の発令，送達
引渡命令が発令されると，当事者に送達されます。

（３）執行抗告期間
当事者に引渡命令が送達された日から１週間は，執行抗告（高等裁判所に対する上訴）を申し立てることができます。
申立人も引渡命令申立却下の裁判に対して執行抗告を申し立てることができます（抗告状は地方裁判所に提出します。）。
執行抗告の申立てがなくこの１週間を経過すると，引渡命令が確定します。

（４）執行文付与申立て・送達証明申請
引渡命令が確定したら、執行の準備として，執行文付与申立てと送達証明の申請をし，
執行文と送達証明書を取得します（執行文は引渡命令正本と一体にしますので，申請時に引渡命令正本を提出してください。）。
なお，これらには手数料（執行文１通につき３００円，送達証明書は相手方の数×１５０円の各収入印紙）がかかります。

（５）　執行官に対する執行申立て
　ア）　引渡命令正本（執行文付き）と送達証明書を添付の上，引渡命令執行の申立てをします
（当事者が法人の場合は代表者事項証明書も必要です｡）。

　イ）　所定の予納金が必要です。
　ウ）　申立てを受けた執行官は，予定を立てて執行に着手します。当初，執行官は，
相手方に原則として１か月以内の期限を決めて明け渡すよう催告することができ，この場合，
民事執行法１６８粂の２第３項に定める事項が当該不動産所在地に公示されます。
それでも明渡しに応じなければ，運送業者を手配するなどして本格的な明渡しの執行を行いますが，
その場合は相応の費用がかかります。

　エ）　申立てに関する詳細は，執行宮室にお尋ねください。

（６）　明渡し完了

―引渡命令から強制執行申立までの流れ―
①　引渡命令申立
　（申立ができるのは，代金納付手続きを完了した日から６ケ月以内）

②　審尋手続き
　引渡命令の影響の重大性にかんがみ，相手方に権利主張の機会を保障する趣旨から，
代金納付前の所有者以外の者が相手方の場合には審尋手続きを行う必要があります。
通常は７日以内に回答するよう，盲導書を相手方に送達しています。

　＊　民事執行法改正後（平成８年９月１日以降に競売中立がなされた事件）の場合は，
代金納付前の所有者以外の者が相手方の場合であっても盲尋手続きを行わないことがあります。

③　引渡命令の発令
　裁判官が事件記録，審導の回答書等を精査し，発令できると判断したときは，引渡命令が発令されます。

④　引渡命令正本の送達
　申立人，相手方双方に引渡命令正本が送達されます。同命令正本を受け取ってから
１０日後に相手方への送達状況を管轄裁判所にて電話で確認してください。

　相手方が不在，転居先不明等で引渡命令正本が送達されなかった場合には，
担当書記官から連絡がありますので，指示に従って下さい。

⑤　執行抗告
　相手方は，引渡命令正本が送達された日の翌日から１週間以内であれば，執行抗告という不服申立ができます。
　執行抗告が提起された場合は，引渡命令が確定しないことになりますので，
その抗告事件の判断がなされるまでその後の強制執行手続きはできないことになります。

⑥　執行文付与
　引渡命令が執行抗告されることなく又は執行抗告が，却下，棄却され確定した場合，
執行文付与の申立を行い，引渡命令の末尾に執行文を添付してもらいます。

⑦　送達証明
　引渡命令正本が相手方に送達されたことの証明です。

　①から⑦の手続きを行った上で，管轄地方裁判所の執行官室に強制執行の申立をすることになります。

＊必要書類など詳細については，管轄地裁判所の執行宮室でご確認して下さい。

―不動産引渡命令の申立て方法―
１、申立の時期
　代金納付手続きが完了すれば，直ちに申立てをすることができます。ただし，代金納付手続きを完了した日から６ケ月を経過したときは，
引渡命令申立てはできなくなり，明渡訴訟を提起することになります。

２　申立手数料
　　相手方の数×収入印紙５００円（収入印紙は消印しないでください）

３　予納郵便切手
　　５８００円（内訳　５００円×１０枚，５０円×１０枚，２０円×１０枚，１０円×１０組）
　※　相手方が１名増えるごとに１０５０円×２組ずつ加えてください。

４　申立書
　　申立書正本，申立書副本×相手方の数
　※　申立書は，記載例を参考にして，Ａ４版用紙で作成されるようお願いします。

５　資格証明または商業登記簿謄本
　　申立人・相手方が法人の場合は，それぞれの資格証明書または商業登記簿謄本が必要です。

６　調査報告書
　　差押後の占有吉等で執行官作成の現況調査報告書の内容と異なる場合は，
申立人において現在の占有状況（占有の時期，権限内容等）について調査報告言を作成し提出してください。

７　記載例（参考）
　※　相手方が複数で，それぞれ引渡しの対象が異なり，申立の趣旨で引渡の対象を特定する場合
　①相手方Ａは申立人に対し別紙物件目録２記載の不動産のうち○階○○号室を引き渡せ。
　②相手方Ｂは申立入に対し別紙物件目録２記載の不動産のうち○階○○号室を引き渡せ。

　※　一個の建物の一部が対象となる場合で，０階○○号室等では場所の特定ができない場合相手方は
申立人に対し別紙物件目録記載の不動産のうち，別紙図面の朱線で回んだ部分を引き渡せ。
　　（別途，図面を相手方数十１枚提出してください）

引渡命令の申立書の記載例です。

引渡命令を確定するための、当事者目録です。
誰が誰に対して引渡命令を発令するのかを特定するための書類です。

　　上記の申立書と一緒に物件を特定するため物件目録を添付します。
　通常は、裁判所の資料（ファイル）の三点セットに記載されている物件目録を
　そのまま使用できます。

以上の手続きが完了しますと、引渡命令が確定します。
その証拠して、下記の不動産引渡命令の正本が送られてきます。

★不動産引渡命令の執行文付与・送達証明申請の方法★
―執行文付与とは―
引渡命令が確定したときの送られてくる、不動産引渡命令の正本の末尾に添付する書類のことです。
引渡命令の正本の一部と考えていいと思います。
引渡命令が確定しないと、手続きができませんので、下記の要領に沿って申請をして下さい。

１、申請の時期
　　執行文を付与できるのは，引渡命令が確定（相手方が引渡命令正本を受け取った日の翌日から１週間後）してからなので，
裁判所から申立人に引渡命令決定正本を送達して１０日ほど後に,確定したかどうかを代金納付係の担当書記官にお尋ねください。

２、必要書類
　（I）執行文付与申請書
　　　申立手数料１件につき，収入印紙３００円を貼付してください。

　（2）買受人に送付済みの引渡命令正本
　　　この正本の末尾に強制執行をすることができる旨付記します。

　（3）引渡命令正本送達証明申請書
　　　相手方１名につき，収入印紙１５０円を貼付してください。

※　申請書は裁判所に備え付けられていますので，引渡命令申立書に押印した印鑑を持
　参してください。

※　収入印紙には割り印をしないでください。消印は裁判所がします。

―引渡命令に基づく明渡しの強制執行をする場合の必要書類等―

（１）現況調査報告書の写し
　　　執行官に明渡執行の申立をする際に，執行官から現況調査報告書の写しの提出を求められることがあるので，
この写しをお持ちでないときは，担当部署で謄写申請をしてください。

（２）資格証明または商業登記簿謄本
　　　申立人・相手方が法人の場合は，それぞれの資格証明書または商業登記簿謄本が必要です。

（３）執行予納金
　　　６０，０００円（場所が１か所増すごとに２５，０００円）
　※詳しくは管轄地方裁判所の執行官室にお問い合わせください。

以上で引渡～強制執行までの手続きの流れは終了です。

裁判所の執行官の指示通りに手続きをすれば、誰でもできる簡単な手続きです。

執行文付与の申請書の記載例です。

送達証明の申請書の記載例です。

私に実際に送られてきた執行文の写しです。

　　　　　　　　実際に私に送られてきた、送達証明書の写しです。

私の場合は、引渡命令と執行文付与、送達証明書まで、手続きを終了していつでも強制執行できる準備をしましたが、
ほとんどの物件は、所有者を探しだし、話し合いで解決できました。
９件目の競売不動産だけ、元所有者さんが行方不明になり、強制執行まですすみました。