不動産投資で月々20万のキャッシュフロー

★不動産競売とは★
簡単に説明しますと、借金を返せなくなった人が強制的に不動産をとられる手続きのことです。
簡単に説明しすぎてはいますが、所有者に意志に関わらず、強制的に不動産を売却させられる手続きのことです。

―担保不動産競売事件と強制競売事件―
担保不動産競売事件と強制競売事件の２種類があります。
担保競売とは、○○（ヶ）○○○○　となっている事件番号です。
自宅を購入する際、銀行などの金融機関から融資をうけての購入の場合、必ず「抵当権」を設定します。
抵当権とは、担保権の一種になり、（ヶ）で始まる不動産競売事件のほとんどは、この担保競売です。

強制競売とは、○○（ヌ）○○○○　となっている事件番号です。
裁判所の判決や裁判所での和解又は調停で決まった競売事件。
公証人が制作した公正証書の内容を実現するためなどの競売事件です。
どちらにしても、借金を返済できなくなったことが原因です。
所有者の意思に関係なく、売却される点が共通しており、通常の取引・売買とは大きく異なる点です。

もうひとつ、形式競売事件というものもありますが、債務の清算ではなく、
遺産分割、共有物分割、破産手続上の換価など不動産を売却してお金に換える必要があるときに、
競売手続をその手段として利用するものです。

事件の性質に応じ（ヌ）又は（ヶ）と表示されます。

―不動産競売、対象物件―
基本的に、管轄区域内の不動産はどんなものでも対象になりますので注意が必要です。

例えば、
①一般の人にとってほとんど利用価値のない土地や建物
②建物が建てられない土地
③買受け後直ちに破壊して敷地を明け渡さなければならない建物
④買受後も他人に長期間貸し続けなければならず、賃料を受ける利益しかない土地や建物
⑤金融機関の融資を受けられない土地や建物

申立てがあると、法律上売却に支障がなければ、競売の対象になります。

通常の売買では取引できないような不動産も競売の場合は、売却対象になりえますので、
知識のない素人の方には敷居の高い取引形態でしたが、引渡命令などの法整備も整い、
現在では個人さんの入札もかなり増えました。

―不動産競売の注意点―
不動産競売の最大の特徴として、所有者や占有者の意思にかかわらず、売却の対象になることです。
そのため、必ずしも買受け後（代金納付後）、所有者や占有者からの引渡し等の協力が得らるとは限りません。
引渡命令やその他訴訟、調停等の法的手段が必要な場合も少なくありません。

あくまでも、自己責任の世界です。

―競売と通常（一般）売買の違い―

①建物内部を確認できない
②引渡しが保障されていない
③鍵の受渡しが保障されていない
④売却代金を早期に納付しなくてはいけない
⑤物件に何らかの欠陥があっても、売却の取り消しや損害賠償請求できないケースがほとんどで、
あらかじめ、競売市場修正（減価）して売却基準価額の決定にあたり、考慮して決定されます。

裁判所に備えつけられている資料をよく読み、現地調査をしっかりし、十分な調査後、自己責任において入札してください。
競売市場は、通常の不動産取引以上に強い自己責任とリスク管理を求められる市場特性があります。

専門家のアドバイスが必要なケースも多く、注意が必要です。

★買受申出人の資格（入札資格）★
特にありません。個人、法人を問わず入札できます。

ただし、
①債務者

②裁判者が買受けの申出人を一定の資格を有する者に制限した場合（公告に記載されます）に
　その資格を有しない者（民事執行規則３３条）

③下記のいずれかに該当する者
　（1）談合、入札妨害、売却の適正な実施を妨げる行為をしたもの

　（2）売却手続きにおいて、代金を納付しなかった者

　（3）他の売却手続きの売却不許可決定において、前記（1）に該当する者と認定され、その売却不許可決定の確定日から２年を経過しない者

　（4）民事執行の手続きにおける売却に関し、公務執行妨害、職務強要、封印破棄、強制執行、不正免脱、
競売入札妨害、談合行為の罪、贈収賄罪等におり刑に処させられ、その裁判確定の日から２年を経過しない者。

以上が入札を制限されてる人です。
難しく説明していますが、普通の人であれば問題なく入札できます。

―買受けの申出に必要な書類（入札に必要な書類）―
１、入札書用紙・入札用封筒・保証金振込証明書用紙
　　各裁判所の執行官室でいただけます。地方裁判所により、お金が必要なところもあり。

２、保証額（保証金）の提出
　　裁判所所定の口座に振り込みます。裁判所にて、保証金振込証明書用紙がありますので、
必要事項を記入し、銀行などの窓口にて振込み手続きをして下さい。
　　支払保証委託契約締結証明書。銀行などとご相談下さい。

　　※大阪地方裁判所、不動産競売用の入札保証金振込依頼書です。

　この用紙に事件番号と入札者氏名、住所、振込保証金の額を記入し、金融機関の
　窓口にて、振込みます。必ず窓口にて振替印を押してもらって下さい。
　三枚綴りになっています。一枚を銀行控え、一枚を裁判所提出用、一枚を自分の控え。

３、印鑑

４、資格証明書
　　邦人の場合は、代表者の資格を証する文書。
　　代表者の資格証明書、商業登記簿謄抄本、代表者事項証明書、履歴事項全部証明書等が必要です。

５、委任状
　　代理人による入札の場合、代理委任状。
　　※ただし、第三者が単に書類の提出行為を代行するだけであれば、委任状は不要です。

６、共同入札許可書
　　共同して入札をする場合、あらかじめ書面をもって、共同入札人間の関係及び持ち分を明らかにして、
執行官に申し出て許可が必要です。許可がなければ入札できません。

―入札書の記入―
①入札書はボールペンで記入して下しい。

②入札書は売却物件ごととに一枚を使用して下さい。

③金額を訂正するときは、新たに入札書に記入し書き直して下さい。
　※止むを得ず訂正するときは、必ず入札書に押印した印鑑で、二重線を引き訂正箇所に押印して下さい。訂正印のない入札は無効となります。

④入札人欄には、住民基本台帳、印鑑証明、外国人登録済証明書と同じ、氏名・住所を正確に記入し、省略した住所での記入は避けてください。
　法人の場合も、商業登記簿上の商号・本店所在地を正確に記入してください。

⑤代理人が入札する場合は、入札者本人の住所氏名のほか、代理人の住所氏名を併記して下さい。
　※ただし、第三者が単に書類の提出行為を代行するだけであれば、委任状は不要です。

※大阪地方裁判所、不動産競売用の入札書です。

―入札の準備―
①入札書一枚につき、入札用封筒一通を使用下さい。封筒に入れるのは入札書と下記のいずれかに限ります。

※大阪地方裁判所、不動産競売用の入札封筒です。

個人での入札　⇒　住所を証する文書（住民票、印鑑証明書、外国人登録済証明書など）
法人での入札　⇒　代表者の資格を証する文書（代表者の資格証明書、商業登記簿謄抄本、
代表者事項証明書、履歴事項全部証明書など）
代理人による入札　⇒　代理権を証する文書（代理委任状など）
共同しての入札　　⇒　執行官の共同入札許可書

②入札保証金振込証明書
　各地方裁判所にて用意してあります。入札保証金振込証明書へ、裁判所指定の口座へ振り込んだ、
振込み明細書の控えを貼付し、必要事項を記入し押印して下さい。詳しい記載方法は、各裁判所へご確認下さい。

　落札できなかった場合の、保証金（保証額）返却の銀行口座を記入しますので、重要です。

　　　　　　※大阪地方裁判所、不動産競売用の入札保証金振込証明書です。

―入札の方法―
①直接持参しての入札
　入札期間内に、上記、入札の準備①の封筒と②の入札保証金振込証明書を裁判所の執行官室に直接持参して下さい。

②郵送する場合
　上記、入札の準備①の封筒と②の入札保証金振込証明書を封筒に入れ、書留郵便により、
入札期間内に必着するように、各裁判所の執行官宛に送付して下さい。
　封筒には、上記宛名を記載するほか、「入札書在中」と記載して下さい。
　※入札は、同一物件につき一回限りです。無効になります。

―入札の種類―
期間入札と特別売却の２種類の入札の種類があります。

①期間入札

一定期間中に入札を受付、開札期日に開札し、
買受可能価額以上で最も高い金額で入札した人を最高価格買受申出人に指定し、
売却許可決定を受ける資格を与える方法です。
入札するためには、買受申出保証金（売却基準価額の２割相当）を納める必要があります。
管轄する裁判所が指定している金融機関へ振り込むのが一般的です。
落札できなかった人には、開札後約10日間で指定の口座へ振り込まれます。
※地方裁判所により、振り込まれる時期は変わります。

②特別売却
期間入札の結果、適法な入札者がいなかった事件が対象です。
特別売却期間内にもっとも早く、買受可能価額以上の額で、
適法な買受け申出をした人に売却許可決定を受ける資格を与える方法です。
要するに、「最低価格で早い者勝ちで手に入れるチャンス」ということです。

ただ、だれも入札しないような物件ですので、より慎重な調査や確認作業が必要であることは事実です。
プロの不動産屋が手を出さないような不動産、物件がほとんどです。
しかし、たまにどうしてこの物件が特別売却？というようなことも昔はありました。
※地方裁判所により、特別売却をしていない裁判所もありますので、各地方裁判にてご確認下さい。

入札後の手続きは、期間入札も特別売却も同じです。

★不動産競売入札の流れ（入札～引渡完了まで）★

・不動産競売物件の閲覧開始日、公告日
　　裁判所の資料（３点セット）、物件明細書、現況調査報告書、評価書が閲覧できます。
　　この段階で、入札する競売物件をしぼり、現地調査をします。

・不動産競売物件の入札開始
　　入札手続きを完了するためには、保証額の振込み、入札書の準備、そのた必要書類を用意し、
入札金額を決定し、裁判所に持参するか郵送にて入札をします。

・不動産競売物件の入札終了
　　期間内に手続きを済まさなければ、受け付けてもらえないので注意して下さい。

・不動産競売物件の開札期日
　　いよいよ、開札日です。時間が許す限り、裁判所へ行き開札を聞いて下さい。

・不動産競売物件の売却許可決定
　　売却許可決定までに、不服申し立て（執行抗告）がなければ、一週間後に確定します。
　　競売手続きの大詰めの段階ですので、仮に不服申し立て（執行抗告）されても、
即座に却下されるケースが多いみたいです。

・保証金（保証額）の返還
　　落札できなければ、事前に振り込んでいた保証金（保証額）の返還があります。

・不動産競売物件の売却許可決定確定
　　売却許可決定後、一週間で確定します。

・不動産競売物件の代金納付通知発送
　　売却許可決定確定しましたら、代金を納付するための手続きや納付書などを裁判所より発送されます。
　　代金納付手続きの案内通りに手続きをすすめれば、代金納付手続き自体は簡単なものです。

・不動産競売物件の代金納付期限
　　代金納付書類が届きましたら、この代金納付期限までに所定の手続きを完了して下さい。
　　書類が届いたら、すぐに納付してもよいですし、ある程度時間をかけて、債務者（元所有者）や占有者と交渉してから納付しても自由です。
　　ただ、私の場合は、できるだけすぐに手続きを完了しています。
　　なぜなら、代金を納付すれば、とりあえず所有権は移転しますので、所有者として有利に交渉できるため先に代金納付手続きを完了しています。
　　元所有者や占有者との交渉は代金納付後にしています。　

・不動産競売物件の所有権移転登記
　　代金納付手続きを完了すれば、とりあえず所有権の移転は完了します。
　　通常の不動産売買であれば、所有権移転登記と引渡が同時に行われるのが当たり前ですが、
不動産競売物件の特徴でもありますが、移転登記と引渡しが同時にできないことケースがほとんどです。
　　不動産登記簿謄本にて確認できるのが、１週間～２週間後ぐらいです。所轄の法務局にいけば、
自分の名義に書き換えられた、登記簿謄本を閲覧や写しをもらうことができます。

・不動産競売物件の引渡し
　　引渡しが、競売物件の一番心配なところではあります。
　　所有者の意思に反しての売却になりますので、引渡しに関して協力が得られるとは限りません。
　ひと昔前は、金銭目的で居座る、占有屋といわれる人たちもいました。
　ただ、現在の競売市場は、法整備進んだことと、
警察も金銭目的の占有屋に対しての競売妨害行為に対しては厳しく取り締まるようになりましたので、
神経質になる必要はなくなりました。
　裁判所の資料の読み方、理解の仕方をわかっていれば、きちんと引渡しをうけられる物件を落札すれば、ほぼ問題はありません。

★最高価買受申出人の決定（落札者の決定）★
裁判所にて、入札人立会いのもとで開札作業を行います。
すべての入札書の開封作業が終わってから、執行官が最高価買受申出人（落札者）の氏名又は名称と入札価額を読み上げて行きます。
最高の価額で買受け（落札者）人が２人以上のときは、その場で、さらに入札を行います。
※入札価額に満たない価額による入札は認められません。

しかし、入札人全員が入札しないときや再度同価額になったときは　「くじ」　によって最高価買受申出人を定めます。

―次順位買受申出人の決定―
最高価買受申出人に次いで高額の買受けの申出をした者を次順位買受申出人といいます。

ただし、買受可能価額以上で、かつ、最高価買受申出人の入札額から、保証金（保証額）を引いた額以上であること。

該当するときは、執行官が次順位買受申出人の氏名又は名称と入札価額を呼び上げて、
次順位買受けの申出を催告しますので、希望するときは、執行官に申し出て下さい。

次順位買受申出人に決まりますと、最高価買受申出人が代金を納付せず、売却許可決定が効力を失った場合に、
自己の買受けの申出について売却の許否の裁判を受ける権限を得ることができます。
次順位買受けの申出人が２人以上あるときは、「くじ」で次順位買受申出人を決定します。

次順位買受申出人の署名・押印は本人又は代理人に限ります。
次順買受申出人が決まった後、執行官が開札期日の終了を宣言します。

―保証金（保証額）の返還―
最高価買受申出人、次順位買受申出人が提供した保証金（保証額）は返還しません。
保証金（保証額）は返還要件がそらった場合のみ全額返還します。

―最高価買受申出人、次順位買受申出人以外の保証金―
（保証額）の返還方法（落札できなかった人への返還方法）
落札できなかった人たちに、速やかに返還手続きが始まります。各地方裁判所により違いはありますが、
一週間～１０日後には、入札保証金振込証明書へ記載した口座へ振り込まれます。
振込みで提供された場合は、後日、裁判所が日本銀行に振込依頼をして、入札保証金振込証明書に記入された口座へ返還します。
※日本銀行が取扱いを行っていない金融機関、支店は振込先として指定できません。

支払保証委託契約締結証明書の場合、開札期日終了後、直ちに申出があれば、その場で支払保証委託契約締結証明書を返還します。
書記官室に申し出ると、その場で支払保証委託契約締結証明書の返還を受けることができます。

―売却決定期日―
開札期日から通常は１週間以内に売却決定期日が開かれ、要件を審査のうえ、売却の許可、不許可を決定します。

買受人が売却代金から配当等を受けるべき債権者であり、配当等の額を差し引いて代金を納付することを希望するときは、
売却許可家一定が確定する時点までに、裁判所に申し出なければいけません。

★裁判所資料（ファイル）、三点セットとは★
概要説明、読み方、解説

１、期間入札公告書
物件の表示が記載されています。売却基準額、買受可能価額、買受申出の保証額、固定資産税・都市計画税の年額、
期間入札期間などが記載しています。
手続き、売却条件の重要な情報ですので、必ず確認をして下さい。

２、物件明細書（三点セット）
裁判所の書記官が、現況調査報告書、評価書その他の資料を検定し、買受人が負担することとなる他人の権利（主に賃借権）、
法定地上権の概要、その他物件の占有関係など買受けの参考となる事項を記載したものです。
不動産競売をめぐる複雑な権利関係に対する裁判所書記官の一応の認識が記載されており、
買受けを希望される方は内容を理解しておく必要がある重要な書面です。
物件明細書は単独ではわかりづらいかもしれませんが、現況調査報告書、評価書及び物件明細書と併せて確認してください。

３、現況調査報告書（三点セット）
差押えに近接した時点で執行官が売却物件についての現地調査をした結果を記載した報告書です。
現況調査報告書には、建物については公簿との相違点、占有者及び占有状況、敷地の内容などが記載されています。
土地については公簿との相違点、占有者及び占有状況、売却対象建物以外の地上建物などが記載されています。
その他の借地権の内容、地代や管理費の額や滞納の状況なども記載されいます。
現況調査報告書には、占有状況は現況調査を行ったときの現実の状況がそのまま記載れています。
裁判所書記官の認識は物件明細書に記載されていますので、双方を見比べて占有状況などを判断してください。

地方裁判所により、この現況調査報告書作成日から公告され資料を閲覧できるまでの、
期間が違いますので、調査の日時などを確認するようにして下さい。
占有者がすでにいなかったり、滞納額が違っていることが多々あります。
先に述べますが、現地調査がより重要になります。

４、評価書（三点セット）
評価人による物件の評価額（売却基準額の根拠）の算出の過程などが記載されています。
また、評価書にはその物件の、建築基準法関係の規制内容や物件所在地の環境、物件詳細内容、
ライフライン供給処理施設の整備状況なども記載されていますから参考にして下さい。

―期間入札公告書とは―
物件の表示が記載されています。売却基準額、買受可能価額、買受申出の保証額、
固定資産税・都市計画税の年額、期間入札期間などが記載しています。
裁判所の資料（ファイル）の一番最初にとじられています。
手続き、売却条件の重要な情報ですので、必ず確認をして下さい。

１、売却日程
期間入札の公告の一枚目に入札期間、開札期日が記載されていますのでよく確認してください。

２、物件番号
競売手続きにおける物件の整理番号です。
入札書や特別売却の買受申出書には、対象となる物件番号をすべて記載する必要がありますので、公告書をよく確認してください。
※連続する場合は、１～３などと記載。

３、一括売却
一括売却とは、公告書に示された物件を一括して売却するという売却条件です。個別の物件のみの入札はできません。

４、売却基準価額、買受可能価額、買受申出保証額、固定資産税、都市計画税の額
※売却基準価額⇒平成16年改正前は最低売却価額のこと。
評価人の評価に基づき、執行裁判所が不動産の売却の基準となるべき価額を定めたものです。
買受可能価額、入札価額がこの価額以上（この価額を含む）でなければ適法な入札とはならない価額です。
売却基準価額から１０分の２に相当する額を控除した価額です。

買受申出保証額とは、入札に参加する際に執行裁判所に提供しなければならない保証金の額で、
通常は売却基準価額（※買受可能価額ではありません）の２割相当です。

固定資産税、都市計画税の額は、競売の事件申立て時に提出された公課証明書により記載され、
必ずしも直近のものとは限りません。
これは、買い受けた後に支払うこととなる物件にかかる税金の参考のためにお知らせするものです。

５、農地の入札
権限を有する行政庁（農業委員会等）の交付した買受適格証明書を有するもの
買受けについて農地法上の許可又は届出を必要としないものに限り、入札をすることができます。
買受適格証明書は入札書を提出する際に提出して下さい。

目的物件が小作地又は小作採草放牧地であるときは、原則として該当小作農等以外の者は、
所有権を取得することはできず、買受適格証明書の交付を受けることはできません。
市街化区域内の農地においては、農業従事者等以外の一般の人でも、買受適格証明書の交付を受けることができます。
※買受適格証明書の添付省略はできません。

この場合、最高価買受申出人は、農地法５条の届出（農地転用を目的とする所有権移転の届出）
受理通知書を執行裁判書に提出することにより、売却許可決定を受けることができます。

―現況調査報告書とは、三点セットのひとつ―
差押えに近接した時点で執行官が売却物件についての現地調査をした結果を記載した報告書です。

現況調査報告書には、建物については公簿との相違点、占有者及び占有状況、敷地の内容などが記載されています。
土地については公簿との相違点、占有者及び占有状況、売却対象建物以外の地上建物などが記載されています。
その他の借地権の内容、地代や管理費の額や滞納の状況なども記載されいます。

現況調査報告書には、占有状況は現況調査を行ったときの現実の状況がそのまま記載れています。
裁判所書記官の認識は物件明細書に記載されていますので、双方を見比べて占有状況などを判断してください。

地方裁判所により、この現況調査報告書作成日から公告され資料を閲覧できるまでの、
期間が違いますので、調査の日時などを確認するようにして下さい。
占有者がすでにいなかったり、滞納額が違っていることが多々あります。
先に述べますが、現地調査がより重要になります。

―現況調査報告書の説明、読み方、解説―
読んで字のごとく、現況を調査した報告書です。
住居表示に始まり、占有者の状況など、裁判所書記官が調べたことがつづられています。
特に重要な、資料の一つですので、見落としがないようにしっかりと読んで確認しましょう。
区分所有マンションの場合、管理費・修繕積立金の額や滞納の金額なども調査されていますので、収益性、利回りに大きく関係してくる項目です。
占有者がいる場合は、支払い賃料や入居の時期、敷金・保証金の金額なども記載されています。

一般の入居者が専有している場合は、引き続き入居してもらうこともありますので、入居時期などを確認し、
現在の相場家賃との違いがないかなどを調べ、今後の家賃設定や将来的なリスクなども考えながら入札金額をきめましょう。

落札後の手続きがスムーズに進むかどうかなどの、一般的な判断の基準にもなりますので、
「関係人の陳述等」や「執行官の意見」、「調査の経過」などをよく読み、所有者がどのような人物像なのか、
占有者が常識人、協力的なのかどうかなど、ある程度は文を読めばわかると思います。
そして、競売のリスクの一つでもある、「建物内部の内覧ができない」かわりに、現地の写真が添付されています。

建物の外観や部屋の内部、周辺写真など、入札するための重要な手がかりにもなります。
現地での立ち入り調査の前には、必ず事前に連絡をとるようにし、日時を所有者や占有者に通知して行いますので、
その過程がどのように進んだかによって、協力的なのか、非協力的なのか判断も出来ますし、
事前に部屋の内部に入ることがわかっているにも関わらず、部屋の中が散らかっていたり、
掃除もしていなかったりする場合が多々あります。

通常の感覚の人であれば、片付けると思います。簡単なことではありますが、
そのようか細かい視点から資料をよく読み、理解するようにしてください。
写真一枚で多くのことがわかります。
ただ、調査官の調べたこと文を読むだけでなく、
その裏に隠されている人間の感情や人柄なども推測できれば、なお入札のヒントにもなります。

裁判所の資料（ファイル）の物件明細書・現況調査報告書・評価書、俗に三点セットと言われる、
これらの資料は重要ですので、内容をよく理解できるようにしてください。

―評価書とは、三点セットのひとつ―
評価人による物件の評価額（売却基準額の根拠）の算出の過程などが記載されています。
また、評価書にはその物件の、建築基準法関係の規制内容や物件所在地の環境、
物件詳細内容、ライフライン供給処理施設の整備状況なども記載されていますから参考にして下さい。

１、評価書とは
評価書とは評価人により、適正な売却基準価額を決定するために行われた物件の結果及び過程を記載したものです。
建築基準法関係の規制については、評価書にしか記載されていませんので、よく読み確認してください。

２、評価額
評価の結論部分であり、これを基に執行裁判所が売却基準価額を決定します。
評価額と売却基準価額とが異なることがありますが、
それは評価額算出の過程で補充書、意見書、電話聴取書などで評価書の内容を補充している場合が考えられます。
それらの補充書面は、評価書の前にしばられています。
また、執行裁判所の判断で敷金や滞納管理費等の引受債務を考慮して評価額と異なる売却基準価額を決定する場合もあります。

３、評価の条件
不動産競売物件の特殊性を前提とした評価の条件が記載されています。

４、目的物件
不動産の現況が物件目録と異なるときは、現況欄に現況が記載されます。物件によっては特記事項が記載されることもあります。

５、目的物件の位置・環境等
ここには、位置・交通・付近の状況などの概況説明、各物件ごとの概要説明、利用状況、供給処理施設、
おもな建築基準法関係などの規制が記載されています。
建築規正法等の確認はここの記載事項を参考にして下さい。

６、評価額算出の過程
評価額算出の過程が文章と計算式により記載されています。

７、参考価格資料
評価の参考とした地価公示価格等について記載されています。

―物件明細書とは、三点セットのひとつ―
裁判所の書記官が、現況調査報告書、評価書その他の資料を検定し、
買受人が負担することとなる他人の権利（主に賃借権）、法定地上権の概要、
その他物件の占有関係など買受けの参考となる事項を記載したものです。

不動産競売をめぐる複雑な権利関係に対する裁判所書記官の一応の認識が記載されており、
買受けを希望される方は内容を理解しておく必要がある重要な書面です。
物件明細書は単独ではわかりづらいかもしれませんが、現況調査報告書、評価書及び物件明細書と併せて確認してください。
物件明細書は、物件の売却条件を明らかにするために備え置かれるもので、
裁判所書記官が重要と考える権利関係や物件の状況を記載したものです。

現況調査報告書、評価書等の記録上表れている事実とそれに基づく法律判断に関して、
裁判所書記官の一応の認識を記載してものであり、利害関係人の間の権利関係を最終的に確定する効力はありません。
買受け後に訴訟がなされ、物件明細書の記載内容と異なる結論になる可能性もあります。
一方、物件明細書の記載は、訴訟等における重要な証拠にもなります。

１、不動産の表示
別紙の物件目録に不動産を表示しています。また、現況が登記記録上の表示と異なっている場合は、現況も記載されます。
物件目録には、物件ごとに「事件番号」が付されています。この「物件番号」は、
競売事件において物件を特定する重要な意味を持っていますので、特に入札の際には物件番号の記載に注意して下さい。

２、売却により成立する法定地上権の概要
土地又はその地上建物の一方のみが競売手続で売却される場合、民法又は民事執行法は、
建物と敷地の所有者が競売によって別人になることにより建物が存立できなくなることを避けるため、
一定の要件がある場合、売却の効果として法律上当然に建物の敷地利用権としての地上権が発生するものと規定しています。
この地上権を「法定地上権」といいます。
法定地上権の地代その他の内容は、当事者間の協議により決められますが、
協議が成立しないときは、訴訟等を提起して裁判所に決めてもらうことになります。

３、買受人が負担することとなる他人の権利
売却後も、所有者が他人と締結した契約等（おもに賃借権）に基づく権利が売却により消滅しないために、
買受人が負担として引き受けることとなる場合に、その他人の権利の内容がこの欄に記載されています。
売却後も効力を失わない仮処分の内容もこの欄に記載されます。

４、物件の占有状況等に関する特記事項
現実の占有の状況及びその占有の根拠が買受人の負担することとなる他人の権利とは認められない
と裁判所書記官が判断した内容を記載したものです。
この記載は、現況調査報告書等を基に記載されるため、
現況調査報告書の状況を記載したものであり、その後に占有状況が変わっている場合もあります。

この欄に記載された占有者は、原則として引渡命令の対象となります。
また、占有者が変わった後の占有者は「差し押さえ後の占有者」とし、引渡命令の対象となります。

５、その他買受けの参考となる項目
１～４欄に記載される事項以外の買受けの参考となる事項が記載されています。