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不動産投資を成功させるためにはリフォームは重要なウエイトをしめます。大家さんにとって、ただ不動産を所有しているだけでは、家賃は手に入りません。
人に貸して初めて家賃がもらえます。人に貸すためにリフォームが必要になります。
ただ、リフォームといっても、金額の相場などわからないことがたくさんあると思いますので、私が１件目の不動産で実際におこなったリフォーム内容とリフォーム金額をご紹介します。
自分が部屋を探したときのことをイメージしてください。壁のクロスが汚れていたり、床が傷だらけだったり、キッチンが油汚れでべとべとしている部屋をみて、「住みたい」 と思うでしょうか。
そのために、リフォームは欠かせないポイントです。
リフォームには２種類の方法があります。
①入居してもらうためのリフォーム
②家賃をＵＰするためのリフォーム
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①入居してもらうためのリフォーム
ですが、必要最小限のリフォーム内容になります。クロスの張替え、床の張替え、ハウスクリーニング、故障・老朽化した設備の交換。大家さんにとっては、入居していただくためには、当たり前のリフォーム内容のことです。
②家賃をＵＰするためのリフォーム
こちらは、少し上級者向けのリフォーム内容になります。的確なニーズの把握が絶対条件になりますので、新米大家さんにとっては、少し難しい内容かもしれません。ただプロのアドバイザーやパートナーなどの協力を得ながら、進めばそんなに難しくはないと思います。
家賃ＵＰのリフォームとは、具体的に言えば、、、古い２ＤＫのアパートの間取りを今風のおしゃれな１ＬＤＫタイプにリフォームしたり、３点ユニットバス（トイレ、フロ、洗面台が一体のもの）のワンルームを、トイレお風呂をセパレートタイプの間取りにリフォームしたりなど、少し大規模なリフォーム内容になります。
費用をかける分、費用対効果が見込めなければ、お金のムダ使いになりますので、的確なニーズを把握することが必要です。単身者需要の少ない地域に、２ＤＫ⇒１ＬＤＫにリフォームしても、あまり効果がない可能性があります。
やはり、綿密な調査とプロのアドバイザーなどの意見も必要かもしれませんね。
リフォームといっても、金額の相場などわからないことがたくさんあると思いますので、私が１件目の不動産で実際におこなったリフォーム内容とリフォーム金額をご紹介します。
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| 約２年間も空き家で放置された競売不動産だったので、すごい荒れようでした。しかしリフォームをすれば、これだけ見違えるほど変わります。リフォーム前の面影、痕跡すらなくきれいにリフォームが仕上がりました。 |
| リフォーム箇所 |
単価 |
数量 |
単位 |
金額 |
小計 |
| クロス |
和室 |
壁 |
620 |
41 |
㎡ |
25,420 |
\89,280 |
| 天井 |
19 |
11,780 |
| ＤＫ |
壁 |
47 |
29,140 |
| 天井 |
16 |
9,920 |
| 洗面所 |
壁 |
15 |
9,300 |
| 天井 |
6 |
3,720 |
ＣＦ
クッション
フロア |
玄関 |
1,575 |
2.1 |
㎡ |
3,308 |
\42,053 |
| ＤＫ |
19.8 |
31,185 |
| 洗面所 |
4.8 |
7,560 |
| 畳の新調 |
和室2室 |
6,825 |
10.5 |
帖 |
71,663 |
\71,663 |
| ふすま |
取合い |
3,150 |
2 |
枚 |
6,300 |
\16,800 |
| 押入れ |
2,100 |
4 |
8,400 |
| 天袋 |
1,050 |
2 |
2,100 |
| 天井パテ処理 |
一式 |
31,500 |
\31,500 |
| 合計 |
￥２５１，２９５ |
| 値引き |
-１１，２９５ |
| 支払い金額 |
￥２４０，０００ |
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| ・設備工事 |
・ホームセンターにて自分でリフォーム |
| リフォーム箇所 |
数量 |
金額 |
| 洗面化粧台 |
1 |
34,440 |
| トイレ一式 |
1 |
39,564 |
| レンジフード |
1 |
21,714 |
| 撤去、処分費 |
一式 |
10,500 |
| 施工費 |
一式 |
44,415 |
| 電気温水器 |
1 |
30,740 |
| カラス交換 |
1 |
28,000 |
| 合計 |
￥２０９，３７３ |
| 値引き |
￥６３３ |
| 支払い金額 |
￥２０８，７４０ |
|
| リフォーム箇所 |
数量 |
金額 |
| コンセント、スイッチ類 |
一式 |
5,360 |
| キッチンライト |
一式 |
4,639 |
| 蛇口、シャワー、付属品 |
一式 |
7,527 |
| 網戸 |
一式 |
1,200 |
| インターホン |
1 |
840 |
| カーテンレール、蝶番 |
一式 |
4,378 |
| 湯沸器 |
1 |
9,980 |
| その他雑費 |
一式 |
6,832 |
| 合計 |
￥４０，７５６ |
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| リフォーム合計 ￥４８９，４９６ |
競売にて２年間も空き家で放置されて物件だったため、人に貸せる必要最低限度のリフォームにするだけでかなりの金額がかかりました。
ただクロスや床をきれいにするだけではなく、コンセントやスイッチ類をホームセンターで購入し自分で取り付けるなど、リフォーム費用を抑え、細部までこだわったリフォームを心がけました。
自分でできることは自分でリフォームし、費用負担をできるだけ少なくするように工夫をしております。
ここからが最重要ポイントですが、何のためのリフォームかを明確にすることが一番重要です。
以前は私は賃貸不動産の営業をしていましたので、現場のことをよく知っています。入居者さんがどのようなプロセスで部屋を決めるかを見てきました。その経験をお話させて頂くと、実際の賃貸不動産の現場では、お客さんを案内するときは、条件などを聞き取り、３件前後の物件まで、しぼりこみ案内に出かけます。
そのときに、いち物件につきだいたいの内覧時間は5～10分ぐらいです。たったのこれだけです。そんなに細部までチェックするお客さんは稀です。そうです、ほとんどの入居者は第一印象で決めているのです。
大家さんとして、安定した満室経営をしたいのであれば、特に第一印象のよい部屋、リフォームを心がける必要があります。
それともうひとつ大切なことは、長く住んでもらうことです。そうすることにより安定した収益が確保できます。ただ見た目をきれいにするリフォームだけではなく、生活動線や設備交換などを考え、住みやすいリフォームを心がけましょう。 |
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