不動産投資で月々20万のキャッシュフロー

★不動産を購入する★
通常の売買にて不動産を購入する場合の注意点や成功させるための、ポイントなどをお話します。
　※通常売買とは、不動産屋を通して購入するいわゆる仲介という取引です。

―①資金計画―
不動産投資を始めるために、まずなにをすればよいかと言えば、物件をさがすことより先に資金計画をたてることが必要です。
一生懸命物件を探しても、購入資金がなければ、結局は手に入りません。

不動産の営業の仕事をしていますので、自宅用で一戸建てやマンションがほしいと一生懸命探すのはいいのですが
、自己資金や住宅ローンなどの資金計画をまったくしない人がたまにいます。
住宅ローンを使用する場合は、まず年収、勤続年数、会社名、その他の借り入れなどをチェックし、
ローンが通るのかどうかを先に調べます。
そうしないと、ほしい不動産が見つかっても手に入らなければ、いままでの苦労が水の泡になります。
投資用不動産を購入するときにも同じように、資金計画をしっかりとたてる必要があります。

投資用不動産を購入する場合も、基本的には同じです。
まずは、自分にはどのくらいの不動産が購入できるのかの目処をたてましょう。

現金で購入するのか？、自己資金の現金はいくらあるのか？、いくらぐらいまでローンが組めるのか？
それにより、いくらぐらいの不動産を探せばいいのかがわかってくると思います。
ただ、最初の段階で、ローンを組む場合は融資が下りるのかどうかなど決定できるわけではありませんので、ある程度の目処を立てましょう。
現金購入の場合は心配ありませんが、融資をうけるのであれば、しっかりと不動産仲介会社の営業さんや銀行の営業マンに相談をしましょう。

―②物件の選別―
ある程度の購入できる総額が決まったと思いますので、次は、どんな物件を購入するのかを決めていきましょう。
次の段階として、まずすることは地域を絞ることです。
自宅用不動産にしろ、投資用不動産にしろ、購入するエリア、地域を絞ることが成功の近道です。
なぜなら、不動産は地域により相場や流通している不動産がまったく違うものですので、
プロロの私でも、知っている地域以外の相場を聞かれてもさっぱりわかりません。

相場を把握できていないと、その不動産が安いのか高いのか、入居者ニーズが強いのか弱いのか、
など投資を成功させる重要な部分が理解できません。

地域を絞り、その地域に集中することが不動産投資の成功への第一歩です。
地域が決まりましたら、入居者のターゲットが単身者用不動産なのか、
ファミリーなのかなどの大まかな条件を決めてもいいかもしれません。

ただ、私の場合、細かい条件は出来るだけ決めないようにしています。
例えば、築10年以内の不動産、駅まで10以内、一室に付き20㎡以上などなど、
細かな条件を設定することは簡単ですが、その条件をクリアーする物件はほんとうに存在するのでしょうか？？

たとえ、存在してもすごく高額な不動産になってしまい、本来の目的である「キャッシュフローを得る」（もちろんプラスの利益です。）
を達成できるかどうか疑問です。あくまで、目的は　「プラスの家賃収入を得る」　ということを、もう一度確認しましょう。

くどいようですが、、、不動産を手に入れることが目的でしょうか？　
家賃収入により、プラスのキャッシュフローを得ることが目的でしょうか？再確認してください。

資金計画の段階で、実はどの程度のローンを組むのか、自己資金はいくらか？　
などの条件により購入する・できる不動産の価格はある程度決まっているはずですので、
その範囲で、地域を絞れば膨大にある不動産の中から、自分が手に入れるべき不動産は自然と決まってきたりします。

―③不動産を探す―
資金計画と物件の選別が終われば、自分がほしい不動産がどんなものなのかのアウトラインが見えてきたと思います。
あとは、実際の不動産を探すだけです。
探すといっても、最初の段階ではインターネットや新聞の折込チラシ、ポストに投函される宅配チラシなどを見る程度でもいいです。
実際の不動産の前に行って見ることももちろん重要ですが、このネットやチラシを見ることも同じぐらい重要です。
たくさんのネット、チラシを見ているうちに、この不動産は、相場より高いな、
これは安い、なにか問題があるのでは？などの相場観が自然と身につくはずです。

このことが重要です。

次のステップとして、自分が狙いを定めた町の不動産屋さんに入ってみるのもよし、
インターネットから会員登録し、もっと詳しい資料を請求してもよいと思います。
大切なのは、一歩一歩ゆっくりでもいいので進み続けることだと思います。

それを見抜くためにも、こちらもある程度の知識と経験が必要です。
私が何度も、たくさんの不動産を見ることを勧めているのはそのためです。
たくさん見ることにより、本当のことがだんだんとわかるようになってきます。

―④購入申込（買付証明書）―
条件にあう不動産が見つかれば、いよいよ購入向けて動き出すことになります。
取引がうまくけば、あっという間に契約・決済と進みます。

購入申込とは、あくまで、物件購入の意思表示です。
予算、立地、利回りなどの自分の条件にあう不動産が見つかれば、あとは購入する意志を、売主さんに伝えるだけです。
しかし、この段階で急に尻込みする人が多いのは事実です。
購入するとなると急に怖くなり、結局は購入することが出来ない人たちです。

プロの私でも、購入する段階ではすべてを把握することは不可能です。
極端な話をすれば、築年数が古くても、駅から遠くても、15㎡のワンルームでも家賃設定を間違えず、
入居者が確保でき、安く購入することが出来れば、十分に成功した不動産投資になります。

たくさんのプラスのキャッシュフローが手に入れば、成功なのではないでしょうか。
たくさん勉強して、自分が選んだ不動産ですので、自信をもって購入申込をしてください。
購入申込ですが、ここでもっとも大切な事は、こちらが購入したい条件をはっきりと伝えるための手段であることです。

時にはきびしい値段交渉をする必要があります。売主さんによっては、まったく値段交渉ができないことも多々あります。
その場合は、切り替えて次の物件を探すのか、値段交渉を続けるのかを決めなければいけません。
取引に固執するあまり、目的を見失う人も中にはいますが、条件が合わなければ、取引をやめる勇気も必要になります。
決断をしやすくするために、最初の段階で、どうするかを決めておきましょう。

取引を成功させるポイントは、買う側としては、できるだけ安く買いたい。
売る側としては、できるだけ高く売りたい。とまったくの正反対の感情と感情のぶつかりあいですので、
感情的になったり、相手の腹の探りあいになったりせずに、
なぜこの価格で値段交渉するのかを、相手に伝えられるような根拠をしっかり持ち、交渉に挑みましょう。

あとは購入申込の段階で大切なのが、先に紹介した資金計画です。
せっかく申し込んだのに、融資が下りなければ買えませんし、融資の目処がついてなければ、物件の交渉すらしてくらない場合もあります。
購入できない人は、お客さんではありません。
購入申込書に法的拘束力は一切ありませんので、購入の意志確認と交渉のための書類と割りきりっていいと思います。

―⑤売買契約―
購入申込で条件が合えば、あとは契約をするだけです。
契約書の内容や重要事項説明書の内容は専門的な部分が多いので、説明をされてチンプンカンプンかしれません。
ある程度仲介をしてくれる会社を信頼するしかありません。
現在では、宅建業法にてきびしく規制されていますので、大きなトラブルになることは少ないと思いますが、
どの世界でも人をだまそうとする人はいますので、注意は必要です。

契約日の数日前には、契約書と重要事項説明書のコピーをもらい事前に目を通しておき、
不明な点やわからないことなどを自分で調べたり、質問したりして、ある程度理解したほうが安心だと思います。
事前にコピーをもらえるように伝えておけば、よっぽどの急な契約以外はいただけると思いますので、読んでおきましょう。

それと、契約書で重要なのが、手付けの解除期日や、融資利用の特約などお金が絡む部分には細心の注意をしましょう。
あとは、条件は折り合っていますので、契約書にサインと印鑑を押すだけの作業です。

―⑥残金決済（引渡し）―
契約が終われば、あとは残金を支払えば、所有権の移動と物件の引渡しが行われます。
その時に初めて物件のカギをもらえますので、大家さんになった実感がわくのではないでしょうか。

契約後、大切なのが融資を受ける場合、きちんと融資が実行されるように必要書類や担当者の方との打ち合わせをすることです。
物件によっては、融資が承認されず、契約が白紙解約になる場合もあります。せっかくここまで話が進んでいるのに、無駄になってしまいます。

苦労を無駄にしないためにも、契約前に銀行さんとしっかりと打ち合わせをし、事前審査などを含めた資金計画をたてておきましょう。

あとの手続きですが、所有権の移転の手続きは、司法書士の先生が段取りをしてくれますし、
融資を受けるときも銀行さんが手続きをしてくれますので、大家さんは、司法書士の先生や銀行さんがいう、
必要書類を用意するだけです。ほとんどすることはありません。

実は、大家さんとして・投資家としの仕事は、物件を決め、交渉をするところでほとんど終わってしまいます。
契約や残金決済は、専門家が手続きをしてくれますので、安心してください。

残金決済が終われば、いよいよ大家さんとしてのデビューまであと一歩です。

★激安物件を手に入れる★
―①売却理由を知る―
激安物件を手に入れるには、競売（けいばい・きょうばい）や任売（にんばい）しかないと思っていませんか？
※任売とは、任意売却の省略語です。債務返済に苦しくなった売主が競売になるまえに任意で売却先を探すことを言います。

私自身も実は、不動産業界に入る前は漠然とではありますが、そう思っていました。
競売不動産の知識と経験を得るために、競売関係の仕事も経験があります。一件目の投資用不動産は競売で落札しました。

たしかに当時は、通常取引・売買より安く手に入りました。
しかし、昨今の競売市場は、法整備も整い、一般の個人さんの入札もかなり増え、
プロの業者さんも物件の品薄状態を解消するため、かなりの高値での落札が続いています。
売買相場と変わらないか、それ以上での落札価格をつけているものも出始めました。

では、どうすれば激安物件を手に入れることができるのでしょうか？
それは、通常の取引・売買こそに激安物件は隠れていると思います。

私自身、1件目こそ競売で落札しましたが、2件目から6件目までの不動産を通常の取引・売買で購入しています。
不動産は、売主と買主が合意すれば、売買契約が成立します。
売り急いでいる売主さんや、相場をよく理解していない売主さん、仲介業者さんがいます。

私の2件目の不動産の売主さんは、以前は大阪に住んでいましたが、数年前から東京に引っ越し、管理も大変だし、
入居者も1年以上みつからないという理由で売出し、私がさらに価格交渉をしてかなり安く購入できました。

3件目のマンションは、高齢になったおばあちゃんのひとりぐらいでしたが、娘さんと同居することになり、売却することになりました。
特に売り急いでいたわけではありませんでしたが、仲介した業者さんが、地元の業者さんではなくとなり、
となり町ぐらいの業者さんで、相場を間違えて売りにだしました。
私も仲介のプロですので、あとでその担当さんとは仲良くなり、聞いた話ですが買い付けが殺到したそうです。
担当者も値段を間違えたと認めました。

4件目の不動産も、売主さんが京都、仲介の業者さんも京都と少し遠方でした。かなりの指値（値引き）をして購入申込（買付）をしました。
まだ売りにだしたばかりということで、難色をしめされましたが、ねばり強く交渉した結果相場より安く購入することができました。

5件目の不動産は、売主さんは、売却を担当した仲介業者が物件の価値をわからずに
最初から激安価格で売りにだされそうになっていた情報を手に入れ、物件を見ずに買付をいれました。

6件目の一棟ものアパートは、売主さんが大きな物件へとシフトするため売りに出されていました。
すでに数億円規模のマンションを購入しているお金持ちの売主さんで、小さな物件は効率が悪く、売りに出していました。
なかなか売れずに徐々に値下げをして、私が更に値下げ交渉をし、購入することになりました。

一般に流通している不動産の中にも激安で手に入れれる物件、不動産はあります。
それを可能にするためには、売主さんの売却理由の確認と、仲介をしている業者さんを味方につけ
、値段交渉の幅などの情報を入手し、強気な値段交渉をしましょう。

ただ、「安くしろ」といってもの誰も納得しませんので、納得できる理由づけが必要です。
たとえば、築年数が古い、リフォームにお金がかかる、など値段交渉をするきちんとした理由を伝えましょう。

2件目　⇒　当初の売り出し価格　400万円　⇒　335万円で購入
3件目　⇒　1,480万円　⇒　1,480万円　相場より安かったため満額で購入
4件目　⇒　当初の売り出し価格　650万円　⇒　550万円で購入
5件目　⇒　根付が甘い190万円からさらに値段交渉　⇒160万円で購入
6件目　⇒　当初4,400万円　⇒　3,900万円で購入

通常売買取引は、売主さんの状況によっては大幅な値引きも可能です。

―②プロの不動産業者の所有物件を激安で買う―
3月といえば、一般の会社も含めて決算期のところが多いと思います。不動産会社も例外ではなく、利益や売上を少しでも上げたいのが本音です。
しかも不動産業界は、2月、3月がシーズンです。

個人　対　個人の　仲介物件の場合は除きますが、不動産業者が売主である、
中古物件・新築物件は不動産の投売りが行われる可能性が高い時期でもあります。

理由は単純で、
　①決算期にあわせ無理をしてでも（利益をなくしてでも）売り上げを計上したい。
　②売れる時期に売り切り、不要な在庫を抱えたくない。

それに、不動産を仲介する会社も例外ではなく、会社が手数料を値引きしてでも、契約を取れ！！という命令が下ります。

売主と買主の間に立つ立場の売買仲介不動産営業マンは売主（業者）に対しても、大幅な値引き交渉をしたり、
買主の手数料を値引きしたりして、何とか契約をまとめ売り上げを上げようとします。
市場動向や資金的な思惑も絡み、いろいろな影響がからんできます。

転売業者さんは次々物件を仕入れなければ事業が成り立たないため、次の事業展開も考えなければいけません。
次の物件購入の銀行融資を受けるために金融機関から早期の売却を条件とし、決算期である3月までに不動産を売らなければ、
融資がおりない業者さんが増えたり、資金繰りのために、赤字覚悟で売却を急ぐために激安の不動産がかなりの増える可能性があります。
プロの私が見ても、かなり安い価格で不動産が売買されていたりします。このような不動産を手に入れられた人はかなりラッキーだと思います。

実例として、１月完成の一戸建て新築￥6,980万円が、3月27日（月）に￥5,600万円になり、早いもの勝ち状態で即売しました。
リノベーション済みのマンションが2,200万円が1,480万円になった瞬間売れたりと毎年毎年、値下げが行なわれています。

私たち営業マンは情報が入り次第、すぐに顧客に連絡し、内覧をして購入買い付けを入れようとします。
私もすぐにお客様を案内したのですが、一歩違いで先に、買い付けを入れられてしまいました。。。

探せば必ず激安不動産に出会えます。

諦めずに探し続けることと、見つかった時にはすぐに購入できる準備をしておきましょう。
三月の決算期以外でも、プロの業者さんは次から次へと物件を仕入れなければ事業の継続ができません。
そのため不良在庫を抱えすぎると銀行などから融資をストップされる可能性がある場合激安価格にて売却されるケースが多々あります。

安易に不動産にほれ込み高値で購入するのではなく、収益性のみに焦点を絞り激安不動産を手に入れる機会を探しましょう。探せば必ず見つかります。

―②水面下の不動産情報―
営業マンも人の子です。営業マンの立場からお話をさせてもらうと、やはり熱心で資金的に問題のない、
常識的な人に一番最初に情報を提供します。条件のよい不動産はこの段階ですぐに売れていまします。

どこにでもある不動産ではなく、本当に良い条件の不動産を手に入れたいのであれば、情報を提供する会社選びと営業マン選びが大切です。
それに営業マンとのコミュニケーションも大切です。営業マンに、「営業をかける」ぐらいの気持ちで接することが必要かもしれません。
特に一棟ものマンションなどは金額も大きく、時間をかけて探す不動産は特に大切なことかもしれません。
情報をたくさん持っている会社や営業マンとの接し方が不動産投資を成功させる秘訣ですし、より良い情報を手に入れるためには必要なことです。

※水面下情報とは、インタネットやどこの不動産屋でもある情報（不動産）ではなく、
その会社や営業マンしか情報をもっていない、お宝の可能性が高い不動産のことです。

本当に良い条件の不動産は表に出てくる前に売れてしまいます。すべての水面下情報がお宝不動産かといえばそうではありませんが。
ではなぜ？情報が表に出てこないのか？

答えは簡単です。すぐに売れてしますからです。個人差はあると思いますが、常時一人の営業マンに対して数十人のお客さんがいます。

収益不動産にしても、自宅用の不動産にしても、昨日の今日ですぐに買います。
というような商品ではありません。購入までには時間とお金がたくさんかかります。
お客さんは自分のほしい不動産がなければ、希望の条件を営業マンに伝え、条件にあう不動産がでれば、紹介をしてもらえるようにしておきます。
私達は追客（ついきゃく）と呼んでいますが、人気のエリアだとそう簡単に不動産は売りにでてきません。

私自身も営業マン時代は、常に40人近くのお客さんを抱え、物件待ちのお客さんもたくさんいらっしゃいます。
もちろん、その40人のお客さんの中には、ひやかし？不動産を見るのが趣味？？というような人がいますし、
あと、俺は客だ！！といわんばかりの高圧的な人もいます。

それと、土地の値段の相場が坪100万円の地域なのに、
「坪80万で探してる。水面下情報しか興味がない。出たらすぐに連絡をくれ！」こんな無茶なこというお客さんもいます。

坪100万で売れる不動産をわざわざ80万で売るケースは稀です。まったくないわけではありませんが、
仮にあったとしても土地の場合は個人さんに売却するよりプロの業者さんへ売却し、新築物件として売り出す際にさらに販売をさせてもらえば、
手数料も稼げますので、個人さんへその情報がいくことはほとんどないと思ってください。

常識で考えればわかりそうなものなのに、無茶をいうお客さんもいます。私たち営業マンも人の子です。
相場価格より異常な金額差がある物件はあまりありませんし、あったとしてもなにか問題のある不動産の場合が多いものです。
例えば再建築不可、斜面地で造成に数千万以上費用がかかる土地、事件・事故があった不動産。

そうかと思えば、すごく熱心に家を探されていて、条件さえあえばすぐにでも購入していただける人などさまざまなお客さんがいます。
もし自分が営業マンなら、誰に一番最初に情報を提供しますか？
お客さんを差別するわけではありませんが、営業マンも忙しい中お客様に情報を提供します。
買えない人、買わない人、ないものを探している人はきつい言い方をすればお客様ではありません。