不動産投資で月々20万のキャッシュフロー

★不動産取引時の注意点★
通常の取引・売買で不動産を購入する場合、かならずプロの仲介業者を通して売買契約をすることになります。

仲介業者には、資格を有する者が、重要事項説明書の説明を義務付けています。
基本的にはむちゅなことができないようにはなっていますが、素人がこの重要事項説明書を説明されてもちんぷんかんぷんだと思います。
ある程度不動産屋さんを信頼せざるをえません。

ただ、町の不動産屋のなかには、問題の多い業者さんも存在しますので、注意して下さい。
私自身が大手といわれる不動産仲介会社に務めておりますので、業界の内情を知りました。

大手に仲介を頼めば、まず心配はないと思います。大手は社内のコンプライアンス（法令遵守）が厳しく規定されていますので、
いち営業マンがどうこうできるシステムではありません。

※大手とは、テレビコマーシャルでばんばん宣伝をしているからといって安心しないでください。
私が言う大手とは、住○系列や三○のリハ○ス、東○リバ○ル、○菱系などのことです。

再建築が不可の物件をごまかして販売したり、道路関係があいまいなまま契約したりと、いまでも実際に行われています。

わかっていて購入するのであれば、問題ありませんが、
よく理解しないまま、だまされて購入してしまうと、将来大変な目にあいます。注意して下さい。

私が売買契約書を作成するときに、一番注意する点は道路関係です。
建築基準法上の道路に接道していなければ、再建築ができませんので、不動産の価値が半減します。

区分所有マンションの場合は、そんなに問題があることはありません。
道路関係もすっきりしていることがほとんどですので、一戸建てや一棟ものマンション・アパートは注意深く重要事項説明書を読み理解して下さい。
今の私であれば、自分自身で市役所や法務局で調査し、判断できますが、一般の人がそれをするのは難しいと思います。

高い買い物ですので、自分自身の勉強ももちろん大切ですが、信頼できる仲介業者の営業マンを見つけることがより、重要になってきます。

★信頼できる会社、営業マンを見つける★
町の不動産屋、大手の仲介会社、中堅どころの営業マン、投資用不動産を専門に扱っている会社など、どこで不動産を購入するのも自由です。
どこがいいか一概には言えません。通常の仲介会社は実需といわれる自宅用不動産を主に取り扱っていますので、
収益・投資用に精通している営業マンが少ないのも事実ですし、そんなに情報量も多くはないかもしれません。

どのタイプの会社を選ぶにしても、最終的にお付き合いするのは営業マン個人です。
まずは、信頼できる営業マンかどうかなのかを判断しなければいけません。しかし、明確な判断基準をお伝えするのは非常に難しいです。

ただ、ひとつ言えることは、たった一回でも嘘や言い訳をした人間を私は信用しません。
人間ですのでミスは必ずおこってしまうものです。そのミスに対しての反応で人間性がでます。
正直にミスを認め、謝る人を私は信頼します。当り前のことですが、不動産という大きな買い物を前に舞い上がってしまうと、
この当たり前の判断ができなるなるのが人間です。気をつけて下さい。

―より良い不動産情報を手に入れるには―
よい不動産情報を手に入れるためには、営業マンとの接し方で情報の入手も変わってきます。
私も不動産営業をしている立場で言わせてもらうならば、この人本当に買う気があるの？
と思われる人には、情報提供をしません。か後回しになります。

営業マンは、日々売上という数字に追われています。厳しいノルマのある会社は信用できませんが、
通常の営業マンでもある程度の売り上げは会社から期待されていますので、買う気もないお客さんに時間をかけている暇はありません。
営業マンに不動産を購入する意思があることをしっかりとアピールする必要があります。営業マンにこちらから営業をする気持ちで接してください。
そのためには、購入する不動産の希望をしっかりと整理し伝えなければいけません。

こちらが営業マンに伝えることは、
1、自分の連絡先
2、購入理由
3、物件の条件
4、資金計画

以上が重要項目です。ひとつひとつ説明します。

1、自分の連絡先
住所、氏名、電話番号（携帯など連絡が取れる番号がベター）。当り前のことですが、連絡先を伝えていなければ、
新しい情報を連絡できません。それに、たまに電話番号のみを伝えてくる人がいますが、
良い情報を手に入れたいのであれば、まず自分が何者なのかを伝え、営業マンとの信頼関係を築かなければいけません。
どこのだれかもわからない相手に一番に良い情報を伝えようとは思いません。

2、購入理由
私たち営業マンは、不動産を購入する理由を必ず聞きます。
購入理由があいまいな人やよくわからない理由の人は、買う気がないと判断します。
ひやかしの人を相手にするほど、営業マンはひまではありません。
自宅にしろ、投資用にしろ、きちんと購入理由を伝えましょう。投資用の場合は、
人に貸す為の収益不動産を探しています。とだけ言えばそれが立派な購入理由です。

3、物件の条件
具体的に購入希望の条件を伝えましょう。立地は？希望の最寄り駅は？駅までの距離は？価格帯は？間取りは？

自宅と違い、最寄駅にはこだわる必要はありませんが、ある程度条件を伝えないと、
無数にある不動産から情報を提供しなければいけませんので、漠然としすぎると逆に探しずらいです。

4、資金計画
不動産はだれでも希望すれば購入できるものはありません。購入できる資金がないと、
いくら物件を紹介しても無駄に終わりますので、営業マンは力を入れて情報を提供してくれません。
現金で購入できる場合は、営業マンの手間もなく、一番良い資金計画になりますが、
融資・ローンを使う場合は、勤務先や勤続年数、年収などを営業マンに伝え金融機関を紹介してもらうか、
自分自身で金融機関にあたりをつけておきましょう。

ローンで不動産を購入する人は、融資を受けれる人かどうかを営業マンは見ています。きちんとした資金計画を立てましょう。

―情報提供後のアフターフォロー―
最後になりますが、仲介会社・営業マンから新規の情報提供があった場合の対応です。
紹介されて物件が条件とかけ離れていた場合は、もう一度条件を伝えましょう。
それでもピントはずれの物件ばかり紹介するような営業マンはクビにしましょう。

連絡があり、希望条件とすこし違うぐらいであれば、情報提供にお礼をいい、
家の近くの物件であれば、見に行きましょう。後日断りの連絡をいれるときも、現場で見てきた状況を伝え、
なぜ断るのかの理由を伝え、次の物件紹介につなげるようにします。営業マンも人の子ですので、断れるのは大嫌いです。

一番やってはいけないのは、電話にでられず、留守番電話や着信履歴に気付いているのになの連絡もしないことです。
相手からの再度の連絡を待つのでなく、積極的にこちらから連絡をとるべきです。積極的な買主さんは営業マンとして大歓迎です。

ＦＡＸによる情報提供の場合、物件資料だけ見て、うんともすんとも連絡をしないのは二度と情報提供がないと思って下さい。

こちらが営業マンを見ているように、営業マンも買う気があるのかどうかを見て判断しています。

★購入諸経費★
不動産を購入するときに、必ず必要なのが購入諸経費（諸費用）です。
不動産の物件価格だけでなく、ローン・融資を受けるときの諸費用。登録免許税、印紙税、不動産取得税などの税金。

さまざまお金が必要になります。

不動産物件価格以外に、融資の条件や火災保険の加入などの諸条件により、諸経費（諸費用）は大きく変わります。
正確な費用を計算するには、不動産評価証明書や公課証明書が必要になります。
購入を検討している不動産屋の営業マンに聞けば教えてくれます。
住宅ローンやアパートローンなどの融資受ける場合には、
この諸経費（諸費用）分は別途現金で用意しなければいけないことがほとんどですので、自己資金の準備をしておいて下さい。

購入諸経費（諸費用）
仲介手数料	売買代金の３％＋６万円　×消費税
売買契約書印紙代	売買契約書にはる印紙です
土地登録免許税
建物登録免許税
建物保存登記
司法書士手数料	10～15万ぐらいが相場です。先生により差はあります
抵当権設定費用	ローンを使うときに必要です
銀行事務手数料	31,500～52,500円ぐらいが相場です。
金銭消費貸借契約印紙代	ローンの契約書にはる印紙です
保証料	借入金額の08～2.2％ぐらい
火災保険料	地震保険も同時加入がベター。35年一括ｂ払いが基本ですが、国民共済や全労災など一年払いの保険料が割安な保険も検討してみてください。

ケースステディー
物件価格3,700万円、中古の一戸建て、平成３年築、土地面積108㎡、建物延面積125㎡
土地評価額1,300万円、建物評価額500万円
融資条件　⇒　3,700万円フルローン、35年返済
火災保険　⇒　保険金額1,000万円、35年分一括支払い、木造3階建て、地震保険無し

購入諸経費（諸費用）
仲介手数料	1,228,500	円　※消費税込み
売買契約書印紙代	15,000	円
土地登録免許税	130,000	円
建物登録免許税	15,500	円　※減税あり
建物保存登記	中古に付き無し
司法書士手数料	150,000	円
抵当権設定費用	25,000	円　※減税あり
銀行事務手数料	31,500	円
金銭消費貸借契約印紙代	20,000	円
保証料	515,500	円
火災保険料	402,500	円
合計金額	2,533,350	円
※不動産取得税（約3～4ヵ月後請求がきます）　　0円　減税のため

ケースステディー
物件価格1,000万円、中古マンション、昭和49年築、建物専有面積62㎡
土地評価額500万円、建物評価額300万円
融資条件　⇒　1,000万円フルローン、35年返済
火災保険　⇒　保険金額1,000万円、35年分一括支払い、鉄筋コンクリート造、地震保険無し

購入諸経費（諸費用）
仲介手数料	378,000	円　※消費税込み
売買契約書印紙代	10,000	円
土地登録免許税	50,000	円
建物登録免許税	60,000	円
建物保存登記	中古に付き無し
司法書士手数料	150,000	円
抵当権設定費用	40,000	円
銀行事務手数料	31,500	円
金銭消費貸借契約印紙代	10,000	円
保証料	206,200	円
火災保険料	120,600	円
合計金額	1,056,300	円
※不動産取得税（約3～4ヵ月後請求がきます）　約165,000円

減税の対象かそうでないかで、初期費用がかなり変わってきます。
ただ、この減税の特例もマイホームが対象ですので、投資用不動産、アパートローンの場合は通常の諸経費（諸費用）が必要です。

★不動産売買契約書とは★
不動産を購入するにあたり、購入する条件や契約内容を書面で残すためのものです。
買主、売主の意思表示の合意によって成立する法律行為になります。

取引する不動産屋さんにより、若干書式が違いますが、宅建協会の指導によりある程度の書式は決まっています。
宅地建物取引業法に基づき、説明義務のあるもの、ないものも決まっています。

ただ、中には法の抜け道を利用し、不利な条件で契約させようとしたり、
需要なことを告知せず契約を結ぼうとしたりする不動産屋はいますので、注意が必要です。

安心した仲介会社を選ぶのでしたら、やはり大手、
す○とも系列か、みつ○系列がやはりブランド力があり、コンプライアンス（法連遵守）も社内規定で厳しくチェックしていますので、
お客様をだまそうとはしませんので、安心だと思います。
―不動産売買契約書の条項―

1、売買代金に関する事項
2、手付金に関する事項
3、売買代金の支払いに関する事項
4、売買対象面積に関する事項
5、境界の明示に関する事項
6、所有権の移転時期に関する事項
7、引渡しに関する事項
8、抵当権等の抹消に関する事項
9、所有権移転登記に関する事項
10、引渡し完了前の滅失・毀損（きそん）に関する事項
11、物件状況報告書に関する事項
12、公租公課等の負担に関する事項
13、瑕疵の責任に関する事項
14、設備の引渡し・修復に関する事項
15、手付解除に関する事項
16、契約違反による解除・違約金に関する事項
17、融資利用の特約に関する事項
18、印紙の負担区分に関する事項
19、諸規定の継承に関する事項
20、契約当事者が複数のときの特例
21、所轄裁判所に関する合意
22、規定外事項の協議義務

以上が不動産売買契約書に記載されている内容です。
※若干の書式の違いにより、内容も異なる場合があります。

重要事項説明書や不動産売買契約書の内容は、聞きなれない言葉で難しく記載されていますので、
契約当日に説明されただけでは、理解するのは難しいと思います。

契約当日の数日前には、不動産売買契約書の写し、重要事項説明書の写しをもらうようにしましょう。

事前にもらうことを嫌がるような業者は、要注意です！！

私も最低でも一日前にはお客様にお渡しできるようにしています。

―不動産売買契約書の内容説明―

1、売買代金に関する事項
　　契約書に記載された、売買代金にて売渡し、買い受けました。との内容が記載されています。
　　
2、手付金に関する事項
　　契約締結と同時に手付金を支払い、無利息にて売買代金の一部に充当します。との内容が記載されています。

3、売買代金の支払いに関する事項
　　残代金を各支払い期日までに支払います。との内容が記載されています。

4、売買対象面積に関する事項
　　売買対象面積を固定するのか、測量により違いがでたときの清算の方法などを記載しています。

5、境界の明示に関する事項
　　残代金までに境界標を明示するか、明示しないかなどの内容を記載しています。
　　通常は境界標を明示します。しかし実際問題境界を明示するのが難しいことが多く、契約書の特約などで、明示しない特約を記載したりします。

6、所有権の移転時期に関する事項
　　売買代金全額を受領したとき、売主から買主に移転します。との内容が記載されています。

7、引渡しに関する事項
　　売買契約書に記載されて日に引渡します。
　　ただ、実際は引渡し日は売主、買主双方の希望もありますので、記載された日より早まることがほとんどです。

8、抵当権等の抹消に関する事項
　　所有権移転時期までにその責任と負担において、先取特権、抵当権等の担保権、
地上権、賃借権等の用益権その他名目形式如何（いかん）を問わず、
買主の完全な所有権の行使を阻害する一切の負担を除去抹消します。との内容が記載されています。

9、所有権移転登記に関する事項
　　売買代金全額の受領と同時に、買主の名義に所有権移転登記申請手続きをします。との内容が記載されています。

10、引渡し完了前の滅失・毀損（きそん）に関する事項
　　引渡し前に天災地変、その他売主、買主いずれの責にも帰すことのできない事由により、
本物件が滅失または毀損（きそん）して契約の履行が不可能となったとき、互いに書面により通知して契約を解除することができます。
　　ただし、修復が可能なときは、売主は、買主に対し、その責任と負担において修復して引渡します。
　　契約が解除されたとき、売主は受領済みの金員を無利息にてすみやかに返還します。との内容が記載されています。
　　簡単に説明しますと、建物が壊れた場合は、契約自体がなかったこととして、罰則無しで白紙解約されます。

11、物件状況報告書に関する事項
　　土地の取引にしても、中古、新築戸建てにしても、マンションにしても、物件の周辺状況や、
物件自体の現状を書面に残した報告書を作成します。
　　
12、公租公課等の負担に関する事項
　　固定資産税や都市計画税、ガス、水道、電気などの清算について記載されています。

13、瑕疵の責任に関する事項
　　重要な事項になります。雨漏り、シロアリ、腐食、給排水管の故障など、重要な瑕疵についての記載をしています。
瑕疵担保責任を引渡し日から、何ヶ月、何年、責任を持つのかが記載されていますので、
注意深く内容を理解する必要がある項目です。もちろん、瑕疵担保責任を負わないことも可能です。

14、設備の引渡し・修復に関する事項
　　引渡す設備についての説明です。たとえば、エアコンを置いていくとか、キチンは壊れていませんとかの内容を確認します。
別紙で細かく記載されて書類を添付するのが一般的です。
　　事前に故障がわかっているものに関しては、説明をしておかなければ、のちのちのトラブルのもとにもなります。

15、手付解除に関する事項
　　手付解除期日が契約書に記載されている場合は、その期日までであれば、
手付けを放棄することにより買主は書面により通知して契約を解除することができます。
　　売主が解除する場合は、預かっている手付金とその金額の同額をプラスして支払い、書面により通知して契約を解除することができます。

16、契約違反による解除・違約金に関する事項
　　契約違反をした場合の、違約金の金額や解除の仕方などを決めておき、記載します。
　　ちなみに私の経験では、まだ契約違反による解除になったことはありません。

17、融資利用の特約に関する事項
　　現金以外の購入の場合、この特約をいれることになります。万が一融資承認がおりなかったとき、白紙解除できる特約を記載します。
　　不動産の取引の場合、ほとんどが融資を受けての購入になりますので、特約の有効期日や借入金額などの条件をよく確認しましょう。

18、印紙の負担区分に関する事項
　　売主、買主保有する契約書には、各自がその責任と負担において貼付（ちょうふ）します。

19、諸規定の継承に関する事項
　　本物件に関する環境の維持、管理にかかるすべての諸規定を継承させる。との内容が記載されています。

20、契約当事者が複数のときの特例
　　契約者が複数のときは、債務は連帯債務とし、複数の当事者のうち一人に到達したときに、
全員に効力が生じます。との内容が記載されています。
　　
21、所轄裁判所に関する合意
　　本契約に関する管轄裁判所を本物件所在地を管轄する裁判所とします。との内容が記載されています。

22、規定外事項の協議義務
　　本契約書に定めのない事項については、民法、その他関係法規および不動産取引の慣行に従い
、売主、買主互いに誠意をもって協議します。との内容が記載されています。

★重要事項説明書★
買主が不動産を購入するとき、購入する不動産の詳細を説明した書類になります。

宅地建物取引業法で記載項目は決まっていますが、年々記載事項は増える傾向にあります。
仲介する不動産屋は、説明義務を負い、なにか不手際やミスがあれば、仲介業者が行政処分などの対象になりますの。
仲介をする私たちは、きちんと調査し書類を作成し、宅地建物取引主任者が説明をします。

私も宅地建物取引主任者の免許をもっていますので、
契約することは自分で法務局、市役所などで調査し、重要事項説明書を作成し会社のチェック後、買主様に説明をしています。

1、不動産の表示
2、売主の表示と占有に関する事項
3、登記簿に記載されて事項
4、都市計画法、建築基準法等の法令に基づく制限の概要
5、私道に関する負担等に関する事項
6、飲用水、電気、ガスの供給施設及び排水施設の整備状況
7、宅地造成または建物建築の工事完了時における形状、構造等
8、一棟の建物またはその敷地に関する権利およびこれらの管理・使用に関する事項（区分所有建物の場合）
9、当該宅地建物が土砂災害警戒区域内か否か
10、住宅性能評価を受けた新築住宅である場合
11、その他

12、売買代金以外に売主・買主間で授受される金銭の額
13、契約の解除等に関する事項
14、損害賠償額の予定または違約金に関する事項
15、手付金等の保全処置の概要
16、支払金または預り金の保全処置の概要
17、金銭の貸借のあっせん
18、割賦販売に係る事項
19、土地の測量によって得られた面積による売買代金の清算
20、瑕疵の責任

21、その他重要な事項
22、付属書類
23、備考
24、取引の態様
25、供託所等に関する説明
26、その取引に関与する宅地建物取引業者および宅地建物取引主任者の記載

以上が、重要事項説明書の内容です。

不動産を購入するにあたり、購入する不動産を知ることは最重要課題ともいえます。

権利関係や接道義務、将来資産価値を高めたり維持するのに関係する項目も説明しますので、
内容を理解できるようにしておくのがベストです。

1、不動産の表示
　取引対象不動産の所在地、地目（宅地、畑などの土地の種類）、面積、建物の種類、構造、建築時期を記載します。

2、売主の表示と占有に関する事項
　売主の住所、氏名、登記名義人と同一人か、第三者の占有があるかを説明します。

3、登記に記載された事項
　法務局に登記されている内容について説明します。登記事項証明書（登記簿謄本など）を添付します。

4、都市計画法、建築基準法等の法令に基づく制限の概要
　都市計画法の項目は、市街化区域、市街化調整区域などの区域を説明したり、都市計画道路などを説明するところです。
　より重要になってくるのが、建築基準法の項目です。
　用途地域や建ぺい、容積、接道道路の説明など建築に関する項目を説明します。
　再建築できる不動産なのか、どの程度の建物が建てられるのかなどがこの項目を見ればわかりますので、　
より重要な項目です。

5、私道に関する負担等に関する事項
　取引する不動産さんに関連する私道に関するなんらかの負担を説明する項目です。

6、飲用水、電気、ガスの供給施設及び排水施設の整備状況
　現在利用可能な施設と整備状況を説明します。整備されていない場合は、負担金の有無なども説明します。

7、宅地造成または建物建築の工事完了時における形状、構造等
　未完成不動産を購入する場合などは、見て判断できないので、完成時の構造等を説明します。

8、一棟の建物またはその敷地に関する権利およびこれらの管理・使用に関する事項（区分所有建物の場合）
　マンションの場合、一棟の建物全体の敷地に関する権利、共有部分に関する管理・使用の規約などをここで説明します。

9、当該宅地建物が土砂災害警戒区域内か否か
　土砂災害防止対策推進法に基づく区域内かどうかを説明します。

10、住宅性能評価を受けた新築住宅である場合
　新築住宅の場合、指定住宅性能評価期間による住宅性能評価書（設計住宅性能評価書・建設住宅性能評価書）の
交付をするかのどうかの説明をする箇所です。

11、その他
　　

12、売買代金以外に売主・買主間で授受される金銭の額
　手付金、固定資産税・都市計画税の精算金、管理費などの精算金について説明します。

13、契約の解除等に関する事項
　手付解除、契約違反による解除、滅失毀損による解除、融資利用の特約による解除などの
契約の解除にかんする事項を説明します。

14、損害賠償額の予定または違約金に関する事項
　契約違反の場合の損害賠償額の予定や違約金に関する取り決め等について説明します。

15、手付金等の保全処置の概要
　宅地建物取引業者が売主の場合は、一定額以上の手付金、内金等を買主から受領するときは、保全処置をしなければいけません。

16、支払金または預り金の保全処置の概要
　宅地建物取引業者がお客様から受領、預かりする売買代金、賃料、権利金、敷金、預かり金等の金銭について
保全処置をする場合について説明します。

17、金銭の貸借のあっせん
　買主が融資（ローン）を利用する場合、利用予定金融機関名、
借入予定額、融資（ローン）が実行できないときの措置等について説明します。

18、割賦販売に係る事項
　割賦（分割販売）をする場合、説明します。
　融資（ローン）での購入がほとんどの現在は関係のない項目です。昔のなごりが残っているだけです。

19、土地の測量によって得られた面積による売買代金の清算
　実測清算での取引の場合、清算する際に基準とする面積、1㎡当たりの清算単価について説明します。　　

20、その他重要な事項
　取引対象不動産の周辺環境に関して説明すべき事項を説明します。

21、付属書類
　重要事項説明書と共に、補足資料や登記事項証明書等の書類を添付する資料を記載し、お渡しします。

22、備考
　その他の事項を説明します。

24、取引の態様
　売買、交換、賃借の区別、媒介、代理、売主の区別を説明します。

25、供託所等に関する説明
　宅地建物業者の責任により、不動産取引上損害を被ったときに、供託先（法務局）について説明します。

26、その取引に関与する宅地建物取引業者および宅地建物取引主任者の記載
　仲介する、宅地建物取引業者や説明をする宅地建物取引主任者を記載する項目です。

以上が簡単な説明になります。

書類を作る、業者さんにより違いはありますが、私が作る場合は、添付書類などを含めると結構なボリュームになります。

ただ、普通の業者さんが作る場合は、こんなにペラペラ？と思うぐらいの書類の場合もあります。