不動産投資で月々20万のキャッシュフロー

★ワンルームマンション投資★

投資用ワンルールマンションは本当にメリットがあるのか？
私の結論からいいますと、メリットはありません。

投資用としてパッケージされているワンルームマンションは、分譲会社、販売会社が儲かるようにできています。
提携ローンが用意されており、現金のない人でも頭金なしで不動産を手に入れることができるため、簡単に不動産投資デビューできます。

ただ、投資用ワンルームマンションを販売している営業マンは一件売れれば数十万単位の歩合給がもらえます。
私も以前、少しだけ投資用ワンルームマンション販売の営業をしていたことがありますが、一件あたり約30万円もの歩合給がもらえました。

商品としてパッケージ化されていますので、頭金ゼロ円で提携ローンもあり、
素人さんが投資するには簡単にできるようなシステムが出来上がっています。
企業が商品化して誰にでも簡単にできることが儲かるとは私は思いません。

本当に儲かるのであれば、投資用ワンルームを販売している営業マンたちはなぜ自分自身で購入しないのでしょうか？
この事実からもわかる通り、たくさんの落とし穴があり、経済的な自由を目指す新米大家さんが決して手を出してはいけない投資対象の一つです。

私もワンルームマンションを所有していますが、投資用でパッケージ販売されていたのではなく、
一般に流通していた古く狭く安い350万円の中古マンションを買いました。

本物の投資家、大家さんを目指す人であれば、数字を見れば、本物の資産かどうかの判断はできます。
数字が真実を教えてくれます。

たとえば、

家賃が毎月5万円、管理費・修繕積立金が毎月1万円、35年ローン返済が毎月3.5万円　だったとします。

5万　－　1万　－　3.5万　＝　0.5万円

単純計算で毎月5千円のプラスになります。頭金ゼロで諸経費もローンが使用できた場合、
一円のお金を使わずに毎月5千円のお金が手に入れることができました。

本当にそうでしょうか？

確かに一見黒字に見えますが、不動産を所有していると、固定資産税・都市計画税の税金が毎年必要ですし、
家賃下落や空室期間もあります。
築年数が経てばたつほど修繕費などのお金がかかり、将来修繕費が値上がりすると思ってください。

ローン返済額も、新築ワンルームマンションの提携先は、ノンバンクなどが多く金利も高めですし、変動金利がほとんどです。
金利が上昇すれば、返済額も当然増えます。
この程度の収益の不動産をいったいいくつ所有することができると思いますか。

購入した時は、確かに毎月5千円が手に入るかもしれませんが、将来のリスクがあまりに大きすぎますし、不動産の値下げのリスクも高くなります。

医者や弁護士などの高額所得者が、節税のためだけにお遊びで購入するのであれば、
かまいませんがお金を手にいれ経済的な自由を目指す人が手を出す投資ではありません。

プロの投資家を目指すのであれば、広告に載っている利回りなどの数字に騙されてはいけません。
不動産投資は、物件の選別、家賃相場の把握、物件管理、実質利回りの見極めなど総合的な判断が必要です。

目に見える数字だけではなく、目に見えないところにも注意を注ぎ、落とし穴に落ちないように気をつけなければなりません。

★区分所有マンション、一戸建て、一棟ものマンションアパートを比較する　★

大家さんとして家賃を貰い、不労所得を得る方法として、対象となる不動産もたくさんの種類があります。

1、区分所有マンション(マンションの一室）
2、一戸建て住宅（一軒家、長屋、連棟）
3、一棟ものアパート・マンション

住居としての投資対象になります。それぞれのメリットやデメリット、注意点をお伝えします。

1、区分所有マンション(マンションの一室）

区分所有マンションの場合ですが、基本的には大きな分譲マンションを建築するには、厳しい建築基準法をクリアしなければいけませんので、
接道する道路や建物構造などほとんど問題はありません。

まだ経験の浅い初期段階だと一番安心して購入できると思います。
管理もマンション全体で管理・修繕をしてくれますので、手間がかかりませんし、マンションの一室での購入ですので、購入金額も数百万からあります。
大家さんのはじめの一歩として、中古ワンルームなどを数百万で現金購入し、大家さんとしてのスキルアップを目指すのも良いかもしれませんね。

購入時注意することは、すでに積み立てられている修繕費などの金額をチェックし、
将来大規模な修繕が必要になったとき追加の費用が必要なのか、管理費・修繕積立金の値上げなども予測しましょう。

家賃相場と購入価格さえ間違わなければ、大きな失敗のない投資対象だと思います。
ただし、区分所有マンションは、建物に対しての投資になります。将来建て替えなどの問題が発生することを覚悟してください。

出口戦略としては、老朽化する前に売り抜けて利益を確定させるか、資金を回収後もずっと所有し続け家賃を貰い、
建て替えの時期になったときに売却するか、新築に建て替えし再投資するかを判断してもよいでしょう。

現実問題、建て替えとなると土地の取得費はかからないとしても建物を建てるだけでも多額の費用が発生し、
経済状態の違ういろいろな人が住んでいる区分所有マンションは一筋縄ではいきません。

それでも所有し続けるのも私はありだと思います。
建て替えが必要なほど老朽化するずっと前に投資資金を回収し、利益をたっぷりと確保してからであれば、
建て替えようがどうなろうが利益は確定していますので、なんの心配もいりません。

区分所有マンション投資の最大のデメリットである建て替え問題はこれで解決できます。

2、一戸建て住宅（一軒家、貸家）

一戸建ても安く、現金で購入できる不動産もあり、小額での投資が可能です。
ただし、区分所有マンションと大きく異なる点が、建物の構造です。一戸建ての場合、ほとんどが木造になります。
将来の建物老朽化が一番の注意ポイントです。

きちんと屋根や外壁の塗装など修繕を行えば寿命も延びます。、
きちんと立てた建物で修繕も行き届いている物件は30、40年、50年と十分に使用できます。

やはり、物件購入時に、物件の良し悪しを判断する目が必要です。築年数はあくまでも目安にしかなりません。
一戸建てを購入する際、建物自体の程度もチェックしなければいけない大切な項目ではありますが、
それより重要なものが接道している道の種類の確認です。

古い一戸建てだと違法建築や旧建築基準に基づいて建築されて建物がたくさんあります。
購入する不動産が接する道が再建築が可能かどうかもきちんと確認してください。

通常取引、売買で購入する際は重要事項説明書にて、宅地建物取引主任者にて物件説明が義務づけられています。
その説明のときに、どのような種類の道路に面しているかの説明もされますので、きちんと意味を理解してください。

建築基準法上の道路に面していなければ、将来の建て替えは不可能です。
見た目が道でも、建築基準法で認められて道でなければ再建築は無理です。
この点だけはくれぐれも注意して下さい。

それと、都心部の若い世代をターゲットにする場合、賃貸の需要としてマンションなどの共同住宅の方が人気がありますので、
家賃設定と空室率も考慮するようにしましょう。

一戸建てのメリットは、駅から遠かったとしても敷地に駐車場があることと、
部屋が広いことが武器になりますので、メリットを活かし満室経営を目指しましょう。
地方や条件等によってはかなり激安で購入できるチャンスがあるのもこの一戸建て、貸家投資です。

最初の3件は区分所有マンションを購入し、それ以降は基本的に一戸建てを買っています。
理由は単純で、安く購入でき利回りが良い不動産だからです。
駅から遠くても、駐車場がなくても家賃が安く、広めの一戸建てであれば、入居者さんは見つかります。

利回りや投資条件を考えても十分においしい投資です。

3、一棟ものアパート・マンション

小規模、大規模にかかわらす、その敷地と建物すべてを維持、管理しなければいけまんので一番手間がかかります。
ただ、プロに管理を任せればだいぶ楽にはなります。

一棟ものの場合もやはり、建物の老朽化が一番の心配です。排水管などの目に見えない部分でのリスクも大きくなります。
購入前にきちんと部屋の中をチェックし、台所の排水のにおいや現場で水を流してその流れ具合などを遠慮なくチェックしましょう。
購入後、予期せぬ出費をさけるためにも。

あとは、一戸建てと同じで、重要事項説明の内容をしっかり理解しましょう。
大家さん業として一番効率がよく資産価値が高いのがこの一棟ものアパート・マンションです。
購入金額が一番高くもありますが、ぜひチャレンジすべき投資です。

一棟もの投資の最大のメリットは、ローンを支払い終われば土地が手に入ることです。
建物が老朽化したときも、その土地を利用し建て替えしようが、売却しようが大家さんの自由です。

一般的に不動産投資言えば、この一棟ものアパート・マンションのことです。

不動産は高額のイメージがあるのも、この一棟ものアパート・マンションだからです。
土地つきの大規模なマンションは確かに数億円以上の価格がします。

新米大家さんが手を出すべき規模ではありません。いくら銀行が貸してくれるといってもお断りしてください。
経験の少ない新米大家さんが大規模マンションをコントロールするのはとても難しいと思います。
そのマンションが良い条件なのか悪い不動産なのか判断することも難しいでしょう。

少しずつ少しずつ経験と知識を得ながら成長し、大家さんとして成功していくものです。どの世界でも近道はありません。
天才と言われているタイガーウッズですら三歳からゴルフを始めました。
投資の世界は、なんの勉強も努力もせず、てっとり早くお金を手に入れたいと思っている人があふれています。

しっかりと経験を積むまでは大規模な物件ではなく、小さめの不動産を購入することをお勧めします。

★住居系と店舗事務所系を比較する★
私の投資対象は基本的には住居系です。

理由は単純で、住居は家賃を半分にすればすぐに満室にすることができますが、
店舗・事務所系は家賃を半分にしても借り手のニーズに合わなければ満室にはなりません。

満室経営が難しいことはリスクになります。
ただ、店舗・事務所系は利回りがよい物件も多数ありますので、
ある程度空室のリスクに耐えれたり、一等地の物件であればとても魅力的な不動産ではあります。
利回りがよく立地条件のよいことが条件として揃えば店舗・事務所系もありだと思います。

比較的リスクが少ないのが住居系です。人は快適に寝る部屋は必ず必要としてます。
店舗や事務所は仕事や事業として必要です。どちらの需要が多いかは一目瞭然ですね。

私も何度か店舗、事務所の物件を検討したことはあり、買付をいれましたが購入することができませんでした。
最初は住居系の不動産から始めるのかいいと思います。あくまで最小限のリスクで投資をすべきです。

大家さんとして資産の基盤ができ、経験も積み、より高度な投資ができる準備ができてかれでも遅くはありません。
より大きな利回り、リターンを目指し店舗・事務所系にチャレンジするのも面白いと思います。
本物の不動産投資家は一等地に店舗・事務所系の不動産を所有しています。

★現金投資と借入投資（レバレッジ）を比較する★
不動産投資　イコール　高額。というイメージがあり、銀行などの金融機関を利用しローンを借りるのが一般的なイメージだと思います。
しかし、地価の安い地方や都心でも小さな一戸建てや区分所有マンションは現金で購入することができます。

現金投資と借入投資にてレバレッジを使った場合のそれぞれのメリットデメリットをお伝えします。
※レバレッジとは、てこの原理のことをいい小さな力でより大きなものを動かすことです。

不動産投資を借入にて購入する場合、１億円の不動産を頭金１割で購入できた場合、1,000万円の自分のお金で１億円の不動産が手に入ります。
これがいわゆるレバレッジを使った小さなお金でより大きなお金を手にれる方法の一例です。

現金投資のメリット
ローンを組むわけではないので返済がなく、空室が続いても破産することはありません。
返済のプレッシャーがなく大家さんとしての知識と経験を積むことができるのが最大のメリットです。

現金投資のデメリット
現金のみでの投資は、手持ちのお金のみですので高額な不動産はなかなか購入することができません。
小さな不動産が基本になり、事業として資産の拡大をするには時間がかかります。

不動産投資の醍醐味であるレバレッジかけることができません。不動産は担保としてお金が借りられる数少ない投資対象です。

借入投資（レバレッジ）のメリット
少ない現金（お金）で大きな不動産が手に入ります。
条件さえ整えば頭金ゼロで諸経費分の現金（お金）で大規模な不動産を手に入れることができ、
他人のお金を利用した効率のより投資が可能です。
資産を拡大するためには必要不可欠な要素です。
金融機関を利用し自分の資産を手に入れることができますので利用しない手はありません。

借入投資（レバレッジ）のデメリット
最大のデメリットは、破産することです。
何らかの理由で家賃が入らなくなったり、投資対象を間違え収益性が合わなくなりローン返済ができなければ破産します。
収入と支出のバランスが崩れれば、借入金額が大きくなればなるほど、マイナス方向へのレバレッジも加速します。
あっという間にいままで築き上げてきたすべてを失うこともあります。

安全第一でこつこつ無理せず投資をするのであれば、現金投資です。
私がおすすめしている方法は、最初に現金投資で大家さんとして知識と経験を積み、
それから借入（ローン）にてレバレッジを最大に活用しての不動産投資できれば、
リスクはかなり最少まで抑えることができます。

あとは、投資に対する考え方の違いだけですので、リスクとリターンを考えて判断すればよいのではないでしょうか。